Impuestos al vender una vivienda en España: guía 2026

Qué impuestos paga quien vende una vivienda en España

Vender una vivienda en España activa dos impuestos para el vendedor: el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que se liquida en la declaración de la renta del ejercicio siguiente, y la plusvalía municipal o IIVTNU, que se paga al ayuntamiento del inmueble en los treinta días hábiles posteriores a la escritura. El resto de tributos de una compraventa los soporta el comprador.

Esa confusión es la más habitual y también la más cara. El ITP lo paga quien compra, no quien vende. El IVA solo aparece en obra nueva. Y el IBI del ejercicio corresponde a quien figurase como titular el 1 de enero, según el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aunque las partes pacten prorratearlo en la escritura.

Hacer estas cuentas importa más en 2026 que en cualquier año reciente, porque el precio manda sobre la factura. El INE situó la subida anual del Índice de Precios de Vivienda en el 12,2% en el segundo trimestre de 2026, con la vivienda de segunda mano en el 12,9%, y el Colegio de Registradores llevó su índice de ventas repetidas a un máximo histórico ese mismo trimestre, un 16,7% por encima de doce meses antes. Precios en récord significan ganancias patrimoniales en récord. Si todavía estás en la fase previa, la guía sobre cómo vender un piso paso a paso ordena el resto del proceso.

El IRPF: cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y ninguno de los dos es el precio a secas. El artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF permite sumar al de compra los gastos e impuestos que pagaste al adquirir y las mejoras acreditadas, y restar del de venta los gastos que soportas tú. Cada euro documentado baja la cuota.

Qué suma al valor de adquisición

El precio de compra, más los tributos y gastos inherentes a aquella operación, excluidos los intereses: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y abogado. Si el piso vino de una herencia o donación, se suma la cuota pagada por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y se suman las mejoras, que no es lo mismo que las reformas.

La Dirección General de Tributos separa mejora y ampliación, que aumentan la habitabilidad o alargan la vida útil del inmueble, de la reparación y conservación, que solo la mantienen. Cambiar la caldera por otra igual es conservación y no computa. Cerrar una terraza, instalar un ascensor o rehacer la instalación eléctrica completa sí. Es una cuestión de prueba, así que guarda facturas con desglose, no solo el importe.

Qué resta del valor de transmisión

El precio escriturado menos los gastos que ha pagado el vendedor para poder vender: honorarios de la agencia, certificado de eficiencia energética, cancelación registral de la hipoteca y la propia plusvalía municipal. Ese último detalle se le escapa a mucha gente: la plusvalía que pagas al ayuntamiento reduce la ganancia que declaras a Hacienda.

La trampa de las amortizaciones

Aquí hay truco, y es el error que más regularizaciones genera. Si el piso estuvo alquilado alguna temporada, el artículo 40 del Reglamento del IRPF obliga a minorar el valor de adquisición en las amortizaciones fiscalmente deducibles, computando en todo caso la amortización mínima, la dedujeras o no en su día. Traducido: un piso que estuvo diez años alquilado llega a la venta con un valor de adquisición más bajo y una ganancia más alta.

La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V2421-23 y el Tribunal Supremo matizó el criterio en su sentencia de 20 de noviembre de 2025, admitiendo porcentajes de amortización inferiores al 3% anual cuando responden a la vida útil real del inmueble. Quien haya tenido el piso en alquiler hará bien en repasar esto antes de calcular nada. Si esa etapa de alquiler sigue abierta, en la guía para alquilar un piso siendo propietario están las obligaciones del arrendador.

Cuánto se paga de IRPF en 2026

La ganancia tributa en la base del ahorro con cinco tramos: 19% hasta 6.000 euros, 21% de 6.000 a 50.000, 23% de 50.000 a 200.000, 27% de 200.000 a 300.000 y 30% a partir de ahí. Ese último tramo subió del 28% al 30% por la Ley 7/2024, de 20 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2025, y sigue vigente en 2026.

Es una escala progresiva por tramos, no un tipo único: una ganancia de 80.000 euros no paga el 23% de todo, paga 19% de los primeros 6.000, 21% de los 44.000 siguientes y 23% del resto. Salen 17.280 euros, un tipo medio del 21,6%.

Un caso corriente en Madrid. Piso comprado en 2010 por 240.000 euros, con 22.000 de gastos e impuestos de aquella compra, vendido hoy por 420.000 con 12.600 de agencia y 3.900 de plusvalía municipal. Valor de adquisición: 262.000. Valor de transmisión: 403.500. Ganancia: 141.500 euros. Cuota: 31.425 euros. El número asusta hasta que se recuerda que sobre 240.000 invertidos hace dieciséis años queda un beneficio neto de 110.000.

La plusvalía municipal y la tabla que sigue congelada en 2026

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo, nunca el de la edificación, y desde el Real Decreto-ley 26/2021 el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo y quedarse con el que le salga más barato. En 2026 hay además una circunstancia que juega a favor de quien vende: los coeficientes estatales están congelados en los valores de 2024.

El recorrido normativo merece contarse porque casi ninguna guía lo recoge. El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, subió los coeficientes con efectos desde el 1 de enero de 2026, con incrementos de hasta el 40% en los periodos de tenencia medios. El Congreso de los Diputados no lo convalidó y acordó su derogación el 27 de enero de 2026, publicada en el BOE del día 28. Desde esa fecha vuelve a aplicarse la tabla del Real Decreto-ley 8/2023, tal como confirma el propio Ayuntamiento de Madrid en su portal del contribuyente. Un inmueble con nueve años de tenencia habría pasado de un coeficiente de 0,15 a 0,21; ahora sigue en 0,15.

Método objetivo. Valor catastral del suelo multiplicado por el coeficiente que corresponda al periodo de generación, y sobre esa base el tipo municipal. El valor del suelo aparece en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro. Con la tabla vigente, veinte años o más de tenencia se topan en 0,40, y los tramos de entre doce y quince años están en 0,09, los más bajos de toda la serie.

Método real. Diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicando la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Conviene cuando el suelo apenas se ha revalorizado. Ojo con esto: el ayuntamiento no lo calcula por su cuenta. Hay que pedirlo y acreditarlo aportando las dos escrituras, y si el precio figura de forma global y conjunta sin valores individualizados, se aplica el objetivo.

Si vendes con pérdida no hay impuesto. La Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional y la reforma posterior dejaron claro que no se puede gravar un incremento inexistente, pero la exención no es automática: hay que declarar la operación y demostrar la pérdida con ambas escrituras.

Las exenciones que pueden dejar el IRPF en cero

Tres supuestos eliminan la tributación de la ganancia, y dos son exclusivos de la vivienda habitual. La exención por edad para mayores de 65 años, la exención por reinversión en otra vivienda habitual y la dación en pago. Ninguna se aplica sola: todas hay que consignarlas en la declaración.

Mayores de 65 años. La ganancia obtenida al transmitir la vivienda habitual queda exenta por completo, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir, según el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. La Agencia Tributaria precisa que la exención opera igual si se cobra un capital o una renta, y alcanza también a la transmisión de la nuda propiedad cuando el titular mayor de 65 años se reserva el usufructo vitalicio. No se aplica, en cambio, cuando el pleno dominio ya venía dividido entre nudo propietario y usufructuario.

Reinversión en vivienda habitual. A cualquier edad. El artículo 41 del Reglamento del IRPF exige reinvertir el importe total obtenido en otra vivienda habitual dentro de un plazo de dos años contados de fecha a fecha, que puede abarcar tanto los años posteriores como los anteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Ambas viviendas deben cumplir la definición del artículo 41 bis: residencia efectiva y continuada durante al menos tres años, con ocupación en los doce meses siguientes a la compra.

Renta vitalicia para mayores de 65 con otros inmuebles. Aquí está el matiz que casi todo el mundo mezcla. Si lo que vendes no es tu vivienda habitual sino una segunda residencia o un local, la exención por edad no aplica, pero puedes reinvertir en una renta vitalicia asegurada dentro de los seis meses siguientes, con un límite de 240.000 euros por contribuyente. Ese tope de 240.000 no tiene nada que ver con la vivienda habitual, donde no hay límite alguno.

Hay una ventana temporal que conviene conocer: se considera que se transmite la vivienda habitual si lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Eso permite mudarse, incluso alquilar el piso durante ese periodo, y vender después conservando el beneficio fiscal. Pasado el plazo, se pierde. Esa fecha pesa tanto como el precio a la hora de decidir si vender o alquilar el piso.

Comprado antes de 1995: los coeficientes de abatimiento

Si adquiriste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF te deja reducir la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Es el único régimen que sigue premiando la antigüedad, y desaparece en cuanto se agota su límite.

La Ley 26/2014 puso un tope que conviene entender bien: los coeficientes solo se aplican sobre los primeros 400.000 euros de valor de transmisión, y ese límite es por contribuyente y acumulado para todas las ventas realizadas desde el 1 de enero de 2015, no por inmueble. Quien vendió un local por 250.000 euros en 2019 aplicando abatimiento solo conserva 150.000 de margen para el piso que venda ahora.

Sinceramente, esto solo compensa planificarlo cuando hay varios inmuebles antiguos en juego. Con uno solo, el cálculo lo hace el programa de Renta sin más. Con tres, el orden en que se venden cambia el resultado final en miles de euros.

Qué cambia si el piso es heredado o donado

En una vivienda heredada, el valor de adquisición a efectos de IRPF no es lo que pagó el fallecido: es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, que desde 2022 es como mínimo el valor de referencia del Catastro. Cuanto más alto fuera ese valor, menor será la ganancia al vender. Declarar bajo en la herencia sale caro después.

El valor de referencia sobrevivió a su primer examen serio: el Tribunal Constitucional desestimó el 12 de febrero de 2026 la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, al entender que guarda conexión razonable con el valor de mercado. Sigue siendo, por tanto, el suelo fiscal de herencias, donaciones y compraventas de segunda mano.

Sobre el Impuesto sobre Sucesiones, el ámbito de este blog reparte suerte desigual. La Comunidad de Madrid mantiene desde 2007 una bonificación del 99% de la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes, ampliada al 50% para hermanos por la Ley 2/2025 desde el 1 de julio de ese año. Castilla y León, que es la que aplica en Segovia, combina una reducción variable de hasta 400.000 euros sobre la base con una bonificación del 99% de la cuota para esos mismos grupos, en vigor desde mayo de 2021. Resultado parecido por caminos distintos. Entre hermanos, tíos o sobrinos, en cambio, Castilla y León no tiene bonificación, y ahí la factura sí duele.

Los herederos suman además la plusvalía municipal, con plazo de seis meses desde el fallecimiento prorrogables otros seis, y con bonificaciones propias en muchos municipios. Antes de discutir precios, conviene leer cómo decidir si vender o alquilar un piso heredado, porque la fiscalidad de cada camino no se parece.

Si vendes sin residir en España

El comprador está obligado a retener el 3% del precio escriturado e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Esa retención es un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, no el impuesto definitivo, y se recupera o se completa después con el modelo 210.

El vendedor no residente dispone de tres meses adicionales desde que vence el plazo del comprador, cuatro en total desde la venta, para presentar el modelo 210 y liquidar su ganancia. Si la operación arrojó pérdida, la cuota sale cero y Hacienda devuelve el 3% íntegro, pero solo si se presenta la declaración: quien no la presenta regala esa retención.

Dos avisos prácticos. El comprador que no retiene responde con su patrimonio del impuesto del vendedor, así que suele exigir el certificado de residencia fiscal antes de firmar. Y cuando el transmitente es una persona física no residente, el artículo 106.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales convierte al adquirente en sustituto del contribuyente para la plusvalía municipal, con el plazo corto de treinta días hábiles.

Madrid, su provincia y Segovia: lo que cambia según el municipio

El IRPF es idéntico en toda España, pero la plusvalía municipal la fija cada ayuntamiento y la diferencia entre dos municipios vecinos llega a ser de miles de euros. Madrid capital aplica el 29% sobre la base imponible, muy cerca del tope legal del 30% que permite el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales.

El Ayuntamiento de Madrid gradúa además la bonificación en transmisiones por herencia de la vivienda habitual del fallecido a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes según el valor catastral del suelo: 95% hasta 60.000 euros, 85% entre 60.000 y 100.000, 70% hasta 138.000 y 40% por encima, con obligación de mantener el inmueble varios años. Un piso en Carabanchel y otro en Salamanca con el mismo precio de venta pueden tener bonificaciones muy distintas solo por el valor del suelo.

En la corona metropolitana cada ordenanza va por su cuenta. Getafe, Leganés, Alcalá de Henares, Móstoles, Pozuelo de Alarcón o Las Rozas fijan sus propios tipos y sus propios coeficientes, siempre por debajo de los topes estatales, y no todos ofrecen las mismas bonificaciones por herencia. En la sierra, con municipios pequeños como Cercedilla o Collado Villalba, los valores catastrales del suelo suelen ser más bajos y la cuota objetiva sale menor con el mismo precio de venta.

Segovia funciona con la ordenanza fiscal del IIVTNU de su ayuntamiento, publicada junto al resto en el portal de transparencia municipal, y con la fiscalidad de sucesiones de la Junta de Castilla y León. Para los municipios pequeños de la provincia hay un detalle que ahorra disgustos: algunos no tienen el impuesto establecido en ordenanza, porque es potestativo. Conviene preguntar en el propio ayuntamiento antes de presuponer que hay que pagarlo. Los rangos de precio de partida están en la guía del precio de la vivienda en Madrid y su provincia.

Plazos y trámites: el calendario real de una venta

Una venta firmada hoy genera obligaciones en tres momentos distintos: la plusvalía municipal en treinta días hábiles, el modelo 211 del comprador en un mes si el vendedor no reside en España, y el IRPF en la campaña de Renta del año siguiente, que suele arrancar en abril.

1. Antes de firmar. Reúne la escritura de compra, las facturas de mejoras, los justificantes de gastos de aquella adquisición y, si el piso estuvo alquilado, el detalle de las amortizaciones declaradas. Sin papeles no hay deducción que valga.
2. El día de la escritura. El notario comunica la operación al Catastro y a la Agencia Tributaria. A partir de ahí corren todos los plazos.
3. Treinta días hábiles. Autoliquidación de la plusvalía municipal en el ayuntamiento, eligiendo método y pidiendo expresamente el real si te conviene.
4. Campaña de Renta siguiente. La ganancia se declara en el modelo 100, junto con las exenciones que apliques. Una venta de 2026 se declara en la campaña de 2027.

Los retrasos salen caros. La plusvalía presentada fuera de plazo acumula recargos del 5% al 20% más intereses, y la Agencia Tributaria cruza los datos de notarías y registros de forma automática, así que no declarar una ganancia acaba en liquidación con sanción.

Los cinco errores que más dinero cuestan

Los cinco errores que más caros salen al vender una vivienda son perder las facturas de la compra y de las reformas, ignorar las amortizaciones de la etapa de alquiler, aceptar el método objetivo de la plusvalía sin comparar, dar por hecha una exención que no aplica y firmar sin mirar el calendario fiscal. Ninguno tiene que ver con saber de impuestos: todos son de método y de papeles.

• Tirar las facturas de la compra y de las reformas. Cada justificante perdido es ganancia que tributa. Y no vale el extracto bancario: hace falta factura con desglose.
• Ignorar las amortizaciones de la etapa de alquiler. Es la causa número uno de regularizaciones en ventas de pisos que estuvieron arrendados.
• Aceptar el método objetivo de la plusvalía sin comparar. El ayuntamiento no calcula el real por ti, y en suelos que apenas se han revalorizado la diferencia es notable.
• Dar por hecha la exención de los mayores de 65 años. Exige que sea vivienda habitual y que cumplas la residencia efectiva; en una segunda residencia no existe.
• Firmar sin mirar el calendario. La ventana de dos años de la vivienda habitual, el plazo de reinversión y el cambio de ejercicio fiscal mueven la cuota sin tocar el precio.

Antes de sentarte a negociar conviene tener una referencia de mercado propia. Puedes estimar el rango de venta y alquiler de tu vivienda en unos minutos, con comparables e informe descargable. Es una estimación orientativa, no sustituye a la valoración de una sociedad homologada ni al criterio de un asesor fiscal, pero sirve para calcular la ganancia esperada antes de firmar nada. Si quieres entender de dónde salen esos rangos, la guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda explica el método de comparación.

Lo que conviene tener resuelto antes de la escritura

La factura fiscal de una venta se decide meses antes de firmar, no después. El IRPF depende de papeles que hay que buscar con tiempo, la plusvalía depende de un método que hay que pedir, y las exenciones dependen de fechas que no se pueden mover una vez pasadas.

El contexto de 2026 tiene dos caras. Los precios en máximos según el INE y el Colegio de Registradores engordan la ganancia patrimonial y con ella la cuota. A cambio, los coeficientes de la plusvalía municipal siguen congelados en los valores de 2024 desde la derogación del Real Decreto-ley 16/2025, y eso abarata el tramo municipal de cualquier venta con una tenencia media.

Reúne las facturas, calcula la ganancia con los dos valores ajustados, compara los dos métodos de plusvalía, comprueba si alguna exención encaja en tu caso y solo entonces decide cuándo firmas. Ese orden, y no otro, es el que separa una venta bien planteada de una liquidación complementaria dos años después.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa en 2026?

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF con cinco tramos: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 30% por encima, según la escala vigente tras la Ley 7/2024. La ganancia es la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición ajustados por gastos, no el precio de venta.

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender un piso?

La paga el vendedor en las compraventas y el heredero en las transmisiones por herencia, siempre al ayuntamiento donde está el inmueble. Hay una excepción: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y debe ingresarla él. El plazo general es de treinta días hábiles desde la escritura.

¿Cómo tributa la venta de una vivienda si tengo más de 65 años?

La ganancia queda exenta por completo si se trata de tu vivienda habitual, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir, conforme al artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. La Agencia Tributaria admite también la transmisión de la nuda propiedad reservándose el usufructo. En una segunda residencia no se aplica: ahí la vía es reinvertir en renta vitalicia hasta 240.000 euros.

¿Se puede vender una vivienda sin pagar IRPF por reinversión?

Sí, reinvirtiendo el importe total obtenido en otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, según el artículo 41 del Reglamento del IRPF. La reinversión parcial da exención proporcional. Ambas viviendas deben cumplir el requisito de residencia efectiva y continuada de tres años que fija el artículo 41 bis.

¿Qué pasa con la plusvalía municipal si vendo con pérdidas?

No se paga, porque no existe incremento de valor que gravar tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional. La exención no es automática: hay que declarar la transmisión ante el ayuntamiento y acreditar la pérdida aportando la escritura de compra y la de venta. Sin esa documentación, el consistorio aplicará el método objetivo y girará cuota.

¿Subieron los coeficientes de la plusvalía municipal en 2026?

Subieron durante veintisiete días y dejaron de estar en vigor. El Real Decreto-ley 16/2025 los elevó desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso de los Diputados acordó su derogación el 27 de enero, publicada en el BOE del día 28. Desde entonces se aplica la tabla del Real Decreto-ley 8/2023, la misma que regía en 2024.