Vender o alquilar mi piso: cómo decidir paso a paso en 2026

La decisión no es vender o alquilar: son cuatro variables

Vender o alquilar tu piso se decide con cuatro datos concretos: la rentabilidad neta que deja el alquiler en tu zona, tu necesidad real de liquidez, el estado en que está la vivienda y tu situación fiscal. Cuando la rentabilidad neta no llega al 3% y el dinero te hace falta ahora, vender gana casi siempre. Cuando supera el 4,5%, el piso está listo para entrar a vivir y no tienes prisa, alquilar suele salir mejor. El resto son matices, y este artículo va sobre esos matices.

Lo que complica la decisión no es la falta de información: es que casi todo lo que se lee mezcla dos preguntas distintas. Una es de mercado, y se responde con datos públicos. La otra es personal (qué necesitas tú, cuánto tiempo estás dispuesto a dedicarle a un inquilino) y no la responde nadie por ti.

Verás aquí cómo está el mercado en 2026 con cifras atribuidas, cómo calcular la rentabilidad neta de verdad (no la bruta, que engaña), qué cuesta cada camino, cómo lo cambia todo la fiscalidad y por qué la misma pregunta tiene tres respuestas distintas en Madrid capital, en la provincia y en Segovia.

Cómo está el mercado en 2026 y qué significa para tu piso

El mercado de 2026 empuja hacia vender por el lado del precio y hacia alquilar por el lado de la demanda. Los precios de venta suben mucho más rápido que las rentas, así que la rentabilidad del alquiler lleva un año cayendo, mientras la escasez de oferta mantiene los pisos alquilados con facilidad. Son dos fuerzas opuestas, y la que pese más en tu caso depende de tu horizonte temporal.

Los datos del segundo trimestre de 2026 dibujan el cuadro con bastante claridad. Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda cerró ese trimestre con una subida anual del 12,2%, la sexta consecutiva por encima del 12%, con la vivienda de segunda mano al 12,9% y la nueva al 7,4%. Es el cuadragésimo quinto trimestre seguido al alza.

El Colegio de Registradores aporta el otro lado: en ese mismo trimestre se registraron 167.934 compraventas, un 5,7% menos que el trimestre anterior y un 2,3% menos que un año antes. Precios que suben, operaciones que bajan. Esa combinación describe un mercado donde el comprador empieza a resistirse, no uno a punto de desplomarse.

Por el lado del alquiler, Idealista situó la rentabilidad bruta de la vivienda en el 6,5% en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de un año antes, con el bono del Estado a 10 años en el 3,5%.

El telón de fondo lo puso el Banco de España en su Informe Anual 2025, publicado en junio de 2026: un déficit acumulado de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, con unos 240.000 hogares formados en el último ejercicio frente a apenas 92.000 viviendas terminadas. Mientras ese desajuste siga, la demanda de alquiler no va a faltar. Lo que puede faltar es margen, porque el precio de compra ya ha subido lo que ha subido.

Lectura práctica: quien venda en los próximos doce meses lo hará en un mercado caro con menos compradores que hace un año. Quien alquile a cinco o diez años entra en un mercado con demanda estructural, pero con rentabilidades que se han comprimido siete décimas en doce meses.

Los números que hay que calcular antes de decidir nada

La cifra que decide es la rentabilidad neta, no la bruta. La bruta divide la renta anual entre el valor de la vivienda y se queda tan ancha. La neta resta antes todos los gastos, y suele quedar entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo: un 6,5% bruto se convierte con facilidad en un 4,2% neto. Esa diferencia es la que cambia la decisión.

Las dos fórmulas:

• Rentabilidad bruta = (renta anual / valor de mercado de la vivienda) x 100
• Rentabilidad neta = ((renta anual - gastos anuales) / valor de mercado de la vivienda) x 100

El primer número que necesitas es el valor de mercado actual, no lo que pagaste ni lo que dice el recibo del IBI. La guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda en España explica el método de comparación que usan los tasadores y por qué el valor catastral no sirve aquí. El segundo es la renta realista de tu piso, que casi nunca coincide con la del anuncio más caro del portal.

Los gastos que se comen la rentabilidad

Ahí está el detalle que muchos propietarios pasan por alto: los periodos sin inquilino y las derramas no son excepciones, son coste ordinario. Un piso de los años sesenta sin ascensor puede tener una derrama de instalación que se lleve la renta de un año entero.

Un ejemplo orientativo con cifras reales de mercado

Tres viviendas de 80 metros cuadrados, valoradas con los precios por metro que publicó Idealista en julio de 2026 para Madrid capital (6.547 euros/m²) y para el distrito de Salamanca (10.890 euros/m²), y con el dato de Fotocasa para el alquiler en Segovia capital en agosto de 2026 (13,65 euros/m² al mes). La aritmética es nuestra; los precios de partida, de esas fuentes.

Tu caso concreto se moverá, pero la conclusión se sostiene: cuanto más caro es el metro cuadrado, peor rinde el alquiler. En el centro de Madrid alquilar es casi siempre una jugada de revalorización, no de renta. En Segovia o en la periferia sur es al revés. Si prefieres los rangos de tu vivienda en lugar de una media, puedes obtener una estimación de venta y alquiler con los datos de tu piso, que es orientativa y no sustituye a una tasación de sociedad homologada, pero basta para esta cuenta.

Lo que cuesta vender frente a lo que cuesta alquilar

Vender tiene un coste alto y de una sola vez. Alquilar, uno bajo pero permanente, y recurrente también en tiempo. Vender suele llevarse entre el 5% y el 10% del precio en impuestos y gastos; alquilar se lleva cada año entre el 25% y el 40% de la renta bruta.

Hay una asimetría que conviene tener presente: el coste de vender lo conoces casi al céntimo antes de firmar; el de alquilar no, porque depende de que el inquilino pague o de que la comunidad apruebe una obra. Quien prioriza la certeza tiende a vender aunque los números del alquiler sean algo mejores, y es perfectamente racional.

La fiscalidad mueve el resultado más de lo que la gente cree

Los impuestos pueden dar la vuelta a la decisión entera en dos situaciones: cuando vendes tu vivienda habitual con más de 65 años y cuando tu contrato de alquiler es anterior a mayo de 2023. La diferencia se mide en decenas de miles de euros.

Si vendes

La ganancia patrimonial es la diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, ajustados por gastos e impuestos. Tributa en la base del ahorro del IRPF con la escala de la Agencia Tributaria: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 28% por encima. Se suma la plusvalía municipal, que no se paga si vendes con pérdida.

Las dos exenciones que más cambian las cuentas:

• Mayores de 65 años. El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF exime por completo la ganancia obtenida al transmitir la vivienda habitual, sin límite de importe y sin necesidad de reinvertir. La Agencia Tributaria exige residencia efectiva y continuada de al menos tres años, y la Dirección General de Tributos lo ha reiterado en 2026: sin esos tres años de residencia real, no hay exención.
• Reinversión en vivienda habitual. A cualquier edad, si reinviertes lo obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida.

En segundas residencias y pisos heredados que nunca fueron vivienda habitual no cabe ninguna de las dos, aunque los mayores de 65 años pueden evitar tributar constituyendo una renta vitalicia, dentro de los límites de la norma.

Si alquilas

El rendimiento del alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario, y el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en la redacción que le dio la Ley 12/2023 publicada en el BOE, establece cuatro reducciones sobre el rendimiento neto positivo:

Y aquí está el punto que casi ninguna guía nacional aterriza: los tramos del 90% y del 70% dependen de que exista una zona de mercado residencial tensionado declarada, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. Mantuvo esa posición incluso después de que el Tribunal Constitucional avalase la ley en febrero de 2026 al rechazar su recurso. Castilla y León tampoco figura entre las comunidades con declaraciones en vigor. Traducido: si alquilas en Madrid, en su provincia o en Segovia, tu reducción realista es el 50%, salvo que rehabilites.

La excepción importante la da la disposición transitoria 38 de la Ley del IRPF: los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60% mientras dure el contrato original, estén donde estén y cobren lo que cobren. Si tienes un inquilino desde 2022, esa reducción es un activo real que pierdes en cuanto el contrato se extinga.

Cuándo compensa vender

Vender compensa cuando el dinero rinde más fuera del piso que dentro, o cuando el piso exige una inversión que no vas a recuperar en renta. En la práctica, hay siete señales que apuntan claramente hacia la venta, y con que se den dos o tres la decisión suele estar tomada.

• La rentabilidad neta no llega al 3%. Por debajo de ese umbral el alquiler apenas compensa el riesgo y el trabajo.
• La vivienda necesita una reforma integral que supere el 15% o el 20% de su valor antes de poder alquilarse en condiciones.
• Hay varios propietarios y no todos quieren lo mismo. Es el caso clásico al vender o alquilar un piso heredado, donde el desacuerdo entre hermanos sale más caro que cualquier impuesto.
• Necesitas liquidez para una entrada, para cancelar deuda cara o para una situación familiar.
• Es tu vivienda habitual, tienes más de 65 años y cumples el requisito de residencia: esa exención no se repite.
• El inmueble está lejos y no tienes a nadie que lo gestione.
• El edificio arrastra una ITE desfavorable, una derrama grande o problemas estructurales conocidos.

Sinceramente, la señal más fiable es la sexta combinada con la primera: piso lejos y rentabilidad baja. Ese propietario acaba vendiendo dos años más tarde de lo que le convenía, después de dos inquilinos regulares y una derrama.

Cuándo compensa alquilar

Alquilar compensa cuando la vivienda ya está en condiciones de mercado, la rentabilidad neta supera el 4,5% y no necesitas el capital en los próximos cinco años. Es una decisión de patrimonio a largo plazo: conservas un activo que se revaloriza mientras alguien te paga por usarlo.

Las señales que empujan hacia el alquiler:

• El piso está listo para entrar a vivir, sin reformas pendientes.
• La zona tiene demanda verificable: transporte, universidad, hospital o polígono industrial cerca.
• Tienes en vigor un contrato anterior al 26 de mayo de 2023, con su reducción del 60% en el IRPF.
• La hipoteca que queda es pequeña o está a tipo fijo bajo, y la renta la cubre con holgura.
• La vivienda tiene un uso familiar probable a medio plazo: un hijo que estudia, una jubilación.
• Toleras la gestión, o tienes presupuesto para delegarla sin que se coma la rentabilidad.

Antes de dar el paso conviene fijar un precio de salida realista, porque un alquiler mal tarifado deja el piso vacío o lo infravalora durante años. El método para fijar el precio del alquiler de un piso evita los dos errores de una vez.

Las opciones intermedias que casi nadie calcula

Entre vender y alquilar hay tres caminos intermedios, y uno tiene una ventana fiscal que mucha gente desconoce: alquilar ahora y vender dentro de un plazo concreto permite cobrar renta sin perder la exención de la vivienda habitual.

Alquilar primero y vender en dos años. La normativa del IRPF considera transmitida la vivienda habitual cuando lo es en ese momento o lo ha sido en cualquier día de los dos años anteriores, y ese plazo corre aunque el piso esté alquilado todo el periodo. Puedes cobrar veinticuatro mensualidades y vender antes de que venza la ventana conservando la exención. Pasado el plazo, la pierdes: es de las pocas decisiones inmobiliarias donde la fecha de la escritura pesa tanto como el precio.

Alquiler con opción a compra. Encaja cuando el piso no se vende al precio que quieres pero hay interesados que no llegan a la financiación. Cobras renta, fijas hoy el precio de venta y parte de lo pagado se descuenta si el inquilino ejerce la opción. El riesgo: que el mercado suba más de lo previsto y vendas por debajo del valor de ese momento.

Vender con el inquilino dentro. Más habitual de lo que parece, con un descuento que suele moverse entre el 10% y el 20% según lo que quede de contrato. El comprador natural es un inversor, no una familia.

Y una cuarta vía, que no es opción sino error caro: dejar el piso vacío mientras te decides. Sigues pagando IBI, comunidad, suministros mínimos y seguro sin ingreso alguno, y el inmueble se deteriora más rápido cerrado que habitado. La Ley 12/2023 abrió además la puerta a que los ayuntamientos recarguen el IBI de la vivienda desocupada hasta el 150% de la cuota, según su ordenanza fiscal.

Madrid capital, la provincia y Segovia: la misma duda con tres respuestas

La misma vivienda genera decisiones opuestas según dónde esté. En Madrid capital el precio del metro aplasta la rentabilidad y empuja a vender o a alquilar por revalorización. En la corona metropolitana y en Segovia los números del alquiler son bastante mejores, y la ecuación se invierte.

Madrid capital

Idealista situó el precio medio de la vivienda en venta en Madrid capital en 6.547 euros por metro cuadrado en julio de 2026, un 3,1% más que un año antes. El Colegio de Registradores, que mide precio escriturado y no de oferta, lo dejaba en 5.534 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026, el segundo más alto de España por detrás de San Sebastián. Esa diferencia entre lo que se pide y lo que se firma, cerca de mil euros por metro, es el margen de negociación real del mercado madrileño.

Dentro de la ciudad la horquilla es brutal. El distrito de Salamanca rondaba los 10.890 euros por metro en julio de 2026 según Idealista, seguido de Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro. En el otro extremo, Villaverde, Puente de Vallecas, Usera y Carabanchel se movían entre 3.000 y 3.700 euros, y son los que más suben en tasa anual. La rentabilidad funciona al revés que el precio: los distritos baratos rinden más en alquiler, los caros concentran la revalorización.

Un propietario en Salamanca que solo mire la renta mensual concluirá casi siempre que no le compensa alquilar. Uno en Carabanchel llegará a la conclusión contraria con el mismo cálculo.

La provincia de Madrid

Los municipios de la corona ofrecen la mejor combinación de precio de entrada y demanda de alquiler de todo el ámbito. El corredor del Henares, con Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz, tiene demanda sostenida por el empleo industrial y logístico y por la universidad. El sur, con Getafe, Leganés, Alcorcón y Móstoles, junta precios moderados y transporte muy resuelto. El norte, con Alcobendas y San Sebastián de los Reyes, juega en otra liga por la concentración de oficinas.

La sierra es un caso aparte. En Las Rozas, Majadahonda, Collado Villalba o Cercedilla pesa la segunda residencia, y ahí la decisión rara vez es económica pura. Si el unifamiliar se usa dos meses al año, la pregunta honesta no es cuánto renta, sino cuánto vale para ti ese uso.

Segovia

Segovia es, en números, el mejor mercado de alquiler de los tres. Idealista la situó como segunda capital más rentable de España en el primer trimestre de 2026, con un 7,3% bruto, solo por detrás de Murcia. Fotocasa midió el alquiler en la capital en 13,65 euros por metro al mes en agosto de 2026, un 7,9% más interanual y dieciséis meses seguidos al alza, el precio más alto de Castilla y León, comunidad donde el INE registró la tercera mayor subida de España en el segundo trimestre, un 14,8% anual.

El motor es doble: la alta velocidad con Madrid en menos de media hora y una demanda de segunda residencia firme en La Granja de San Ildefonso y el entorno de la sierra. Con precios de compra en torno a la mitad de la media nacional y rentas altas para ese nivel, la rentabilidad sale mejor que en casi cualquier punto de la Comunidad de Madrid.

Cómo tomar la decisión en cinco pasos

El proceso ordenado son cinco pasos, y ninguno se puede saltar sin que la decisión se convierta en una corazonada. Valor de mercado, renta realista, rentabilidad neta, revisión fiscal y horizonte temporal, en ese orden.

1. Pon un valor de mercado actual. No el catastral, no lo que pagaste, no lo que pide el vecino en el portal. Puedes calcular una estimación de venta y alquiler para tu piso y quedarte con la horquilla, no con el punto medio.
2. Calcula la renta que puedes pedir de verdad. Mira lo que se alquila, no lo que se anuncia, y descuenta el optimismo del anunciante.
3. Haz la cuenta de la neta. Resta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, un mes de vacante por rotación y el IRPF que te toque. Si baja del 3%, ya casi tienes la respuesta.
4. Revisa la fiscalidad antes de mover nada. Edad, años de residencia efectiva, fecha del contrato vigente, posibilidad de reinversión. En el orden correcto, este paso vale más que cualquier negociación de precio.
5. Fija tu horizonte. Si necesitas el dinero en menos de tres años, el alquiler casi nunca es la respuesta. Si no lo necesitas en diez, la revalorización juega a tu favor.

Los cuatro errores que más dinero cuestan son de método: valorar por el precio de oferta del portal en vez de por el escriturado, olvidar los meses sin inquilino, dejar el IRPF fuera de la rentabilidad y decidir sin mirar el calendario fiscal. Ninguno va de saber más de mercado inmobiliario. Van de hacer la cuenta completa.

Lo que queda cuando se apagan los titulares

Vender o alquilar no es una pregunta sobre el mercado, es una pregunta sobre ti con el mercado de fondo. El contexto de 2026 es idéntico para todos los propietarios de Madrid y Segovia: precios en máximos según el INE, operaciones a la baja según el Colegio de Registradores, rentabilidades comprimidas según Idealista y un déficit de oferta que el Banco de España cifra en 750.000 viviendas.

Lo que no se parece en nada de un propietario a otro es la rentabilidad neta del piso concreto, la edad, la fecha del contrato vigente, la reforma pendiente y el momento en que hará falta el dinero. Dos vecinos del mismo rellano pueden acertar tomando decisiones opuestas, y pasa a diario. Haz la cuenta completa, revisa la fiscalidad antes de firmar nada y decide con un horizonte temporal escrito.

Preguntas frecuentes

¿Qué es más rentable en 2026, vender o alquilar un piso?

Depende de la rentabilidad neta de tu vivienda. Idealista situó la rentabilidad bruta media del alquiler en España en el 6,5% en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de un año antes. Descontando gastos e IRPF, la neta suele quedar entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo. Por debajo del 3% neto, vender suele ganar; por encima del 4,5%, alquilar.

¿Cuánta rentabilidad neta se considera buena en un alquiler de vivienda?

Una rentabilidad neta del 4,5% o superior se considera buena para vivienda residencial en España en 2026, teniendo en cuenta que el bono del Estado a 10 años se movía en el 3,5% según los datos que cita Idealista. Entre el 3% y el 4,5% la decisión es ajustada y depende del riesgo de impago y del trabajo de gestión. Por debajo del 3%, el alquiler rara vez compensa.

¿Cuántos impuestos se pagan al vender un piso que no es vivienda habitual?

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF según la escala de la Agencia Tributaria: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 28% por encima. A eso se suma la plusvalía municipal del ayuntamiento, que no se paga si la venta genera pérdida. Las exenciones por reinversión y por edad solo aplican a la vivienda habitual.

¿Cuándo conviene alquilar antes de vender la vivienda habitual?

Conviene cuando quieres cobrar renta sin renunciar a la exención fiscal. La normativa del IRPF considera transmitida la vivienda habitual si lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la venta, y ese plazo corre aunque el piso esté alquilado. Alquilar durante ese periodo y vender antes de que venza permite combinar ambas cosas. Pasada la ventana, la exención se pierde.

¿Cómo afectan las zonas tensionadas al alquiler en Madrid y en Segovia?

No afectan, porque no hay ninguna declarada. La Comunidad de Madrid no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado y mantuvo esa posición después de que el Tribunal Constitucional avalase la Ley 12/2023 en febrero de 2026. Castilla y León tampoco figura entre las comunidades con declaraciones vigentes. En la práctica, la reducción del IRPF aplicable a los contratos nuevos es el 50% general.

¿Qué coste tiene dejar el piso vacío mientras decides?

Dejarlo vacío mantiene todos los gastos y elimina el ingreso: IBI, cuota de comunidad, seguro, suministros mínimos y un deterioro que avanza más rápido en una vivienda cerrada. La Ley 12/2023 permite además a los ayuntamientos aplicar un recargo en el IBI a la vivienda desocupada de hasta el 150% de la cuota, según lo que recoja su ordenanza fiscal municipal.