Cómo calculamos la valoración

Última revisión de precios base y factores: septiembre de 2026

La valoración de venderoalquilar.com es orientativa: se calcula con datos públicos de mercado y con las características que declaras del inmueble, sin visita ni inspección. Sirve para situarte en un rango realista antes de decidir si vendes o alquilas. No sustituye a una tasación profesional y no sirve para una hipoteca, una herencia ni un procedimiento judicial. Esta página explica exactamente qué hacemos con tus datos para llegar a ese rango, qué fuentes usamos y dónde están los límites del método.

1. El punto de partida: precio base por ciudad

Cada ciudad tiene un precio de referencia por metro cuadrado, uno para venta y otro para alquiler. Son bases conservadoras respecto al precio de oferta de los portales: lo que se publica es lo que se pide, y la operación suele cerrarse por debajo. Estas son las que usa el motor ahora mismo:

Las ciudades que no están en la lista usan la base de «Otra ciudad», que es deliberadamente prudente. Si tu vivienda está en un mercado no cubierto, toma el resultado como un primer encuadre y poco más.

2. Madrid, por distritos

En Madrid capital la media de la ciudad no dice gran cosa: entre el distrito más caro y el más barato hay una diferencia de más del triple. Cuando la dirección se verifica y podemos identificar el distrito, aplicamos un factor sobre la base de la ciudad. El factor de alquiler es más comprimido que el de venta a propósito, porque la horquilla del alquiler entre distritos es bastante más estrecha que la de compraventa.

Los 11 distritos marcados con * no aparecían desglosados en las fuentes que manejamos y su factor es una estimación pendiente de contrastar. Lo decimos aquí porque preferimos que lo sepas a que te lo encuentres: en esos distritos el rango es menos fiable que en el resto.

3. Ajustes por las características de la vivienda

Sobre ese precio por metro cuadrado se aplican factores según lo que declaras en el formulario. Ninguno es decisivo por sí solo; el resultado es la combinación de todos:

• Superficie: el metro cuadrado no vale igual en un estudio que en un piso grande, así que el precio unitario se corrige según el tamaño.
• Estado de conservación: es el ajuste de mayor recorrido después de la ubicación. Una vivienda a reformar y otra reformada se separan mucho más de lo que suele pensar quien vende.
• Tipología: piso, ático, dúplex, casa o chalet no se comportan igual en el mismo barrio.
• Planta y ascensor: la altura suma en edificios con ascensor y resta cuando no lo hay, y el castigo crece con cada planta.
• Garaje, trastero y terraza: aportan un extra que depende de lo escaso que sea cada uno en la zona.
• Jardín y metros de jardín: se valoran aparte de la superficie construida.
• Antigüedad: pondera junto al estado, porque un edificio antiguo bien mantenido no es lo mismo que uno moderno descuidado.
• Calidad de la dirección: una dirección verificada permite afinar; una sin verificar obliga a quedarse en la media de la ciudad.

El cálculo es determinista: con los mismos datos de entrada sale siempre el mismo rango. No hay componente aleatorio ni redondeos «comerciales» al alza.

4. Qué es real y qué es orientativo en el informe

Esta distinción importa, así que la dejamos explícita:

• Servicios cercanos y mapa: datos reales. Salen de OpenStreetMap a partir de las coordenadas de tu dirección. Si la consulta falla o la dirección no se ha podido verificar, el informe dice «no disponible». Nunca rellenamos ese hueco con datos inventados.
• Verificación de dirección: real. Se consulta OpenStreetMap/Nominatim, que aporta las coordenadas y, en Madrid, el distrito.
• Comparables: orientativos. Los diez de venta y los diez de alquiler se construyen a partir de tu rango y de las características del inmueble para ilustrar cómo se mueve el precio según superficie, planta o estado. No son anuncios reales ni inmuebles a la venta.
• Demografía e históricos de zona: orientativos. Sirven de contexto de lectura, no de fuente estadística.

5. Fuentes

Las bases por ciudad y los factores por distrito se apoyan en informes públicos de mercado, principalmente:

• Portales inmobiliarios (idealista, Fotocasa): precios de oferta por ciudad y, en Madrid, desglose por distritos de venta y alquiler.
• INE y Colegio de Registradores: operaciones cerradas y evolución de precios.
• Banco de España y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: contexto de financiación y de mercado.
• Informes sectoriales de ámbito nacional para contrastar la tendencia trimestral.

Los precios de oferta se ajustan a la baja antes de entrar en el motor, porque el precio publicado y el precio de cierre no coinciden. La fecha de la última revisión está al principio de esta página.

6. Límites conocidos

Preferimos enumerarlos a que los descubras tú:

• Sin visita no hay precisión fina. Orientación, luz, ruido, vistas, calidad real de los acabados y estado de la comunidad no entran en el cálculo, y pesan.
• Dependemos de lo que declares. Si los metros o el estado no se corresponden con la realidad, el rango tampoco.
• 11 distritos de Madrid llevan factor estimado, pendiente de contrastar con fuentes desglosadas.
• Fuera de las ciudades listadas, el encuadre es grueso, porque se usa una base genérica.
• Los mercados se mueven. Entre dos revisiones de las bases, el rango puede quedarse corto o largo respecto al mercado del día.
• No valoramos casos especiales: inmuebles con cargas, ocupados, en litigio, con protección oficial o con particularidades urbanísticas quedan fuera del alcance de una estimación automática.

7. Qué hacer con el resultado

Úsalo para orientarte, contrastarlo y hacer mejores preguntas: si el rango encaja con lo que te han dicho, si la opción de alquilar compite con la de vender, si merece la pena reformar antes de salir al mercado. Para fijar un precio de salida definitivo, lo sensato es combinar este informe con la visita de un profesional que conozca la calle. Si marcas la casilla correspondiente, un asesor de la red con la que colaboramos te llama para eso, sin coste.

Preguntas frecuentes

¿La valoración de venderoalquilar.com es una tasación oficial?

No. Es una estimación orientativa calculada con datos de mercado y las características que declaras del inmueble, sin visita ni inspección. Una tasación oficial solo puede emitirla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, con visita al inmueble y bajo la Orden ECO/805/2003. Para una hipoteca, una herencia o un procedimiento judicial necesitas esa tasación, no este informe.

¿Por qué dais un rango y no un precio exacto?

Porque sin ver la vivienda no se puede afinar más y un precio exacto daría una falsa sensación de precisión. Dos pisos del mismo edificio y los mismos metros pueden separarse un 15 % por orientación, estado real, altura o ruido. El rango refleja esa incertidumbre: la parte baja es un precio de salida prudente y la alta, un escenario optimista que exige buen estado y algo de paciencia.

¿De dónde salen los precios por metro cuadrado?

De informes públicos de mercado (portales inmobiliarios, INE, Colegio de Registradores y fuentes sectoriales), ajustados a la baja respecto al precio de oferta. Los portales publican lo que se pide, no lo que se firma, y el cierre habitual queda por debajo. Las bases del motor se revisan cuando el desfase con las fuentes se vuelve significativo, y la fecha de la última revisión aparece al final de esta página.

¿Los comparables que enseñáis son anuncios reales?

No, y lo decimos también en el informe. Son comparables orientativos construidos a partir del rango estimado y de las características de tu vivienda, para que veas cómo se mueve el precio según superficie, planta o estado. No son inmuebles en venta ni anuncios publicados. Los servicios cercanos y el mapa, en cambio, sí son datos reales de OpenStreetMap.

¿Qué pasa si mi dirección no se puede verificar?

El informe se genera igual, pero con menos precisión. La verificación de dirección aporta las coordenadas, los servicios cercanos reales y, en Madrid capital, el distrito, que es el factor que más mueve el resultado. Sin ella, la valoración usa solo la base de la ciudad y el informe indica que la dirección no ha podido verificarse.

¿Con qué frecuencia actualizáis los datos?

Las bases por ciudad y los factores por distrito se revisan con los informes de mercado según se publican, y cada revisión queda anotada en esta página. El cálculo en sí es determinista: con los mismos datos de entrada obtendrás siempre el mismo rango, algo que puedes comprobar repitiendo la valoración.

Valorar mi vivienda Quiénes somos