Cómo alquilar un piso: guía completa para propietarios 2026

Alquilar un piso parece sencillo hasta que te sientas a hacerlo. Publicas el anuncio, te llegan cuarenta mensajes en dos días, eliges al candidato que mejor impresión te causa y firmas un contrato descargado de cualquier web. El problema aparece meses después: el contrato no aclara quién paga el IBI, la fianza sigue en tu cuenta corriente en vez de depositada donde exige tu comunidad autónoma, y en la declaración de la renta descubres que llevas tres años sin deducir la amortización del inmueble.

Esta guía cubre el proceso entero y en el orden en que ocurre. Qué papeles necesitas antes de anunciar, qué contrato firmas y cuánto dura, cuánto puedes pedir, cómo funciona la fianza, cómo elegir inquilino, qué cláusulas cambian algo de verdad, cómo se actualiza la renta con el nuevo índice del INE, qué impuestos pagas y qué cambia según tu piso esté en Madrid capital, en la corona metropolitana o en Segovia. Con la normativa vigente en 2026 y las cifras publicadas hasta septiembre de este año.

Los papeles que necesitas antes de publicar el anuncio

Para alquilar una vivienda en España necesitas, como mínimo, el certificado de eficiencia energética en vigor, el contrato de arrendamiento, el DNI de ambas partes y, después de firmar, el justificante del depósito de la fianza. El resto de documentos no los exige ninguna ley, pero son los que evitan discusiones cuando el inquilino se marcha.

El certificado energético es el único trámite que tiene que estar hecho antes de anunciar. El Real Decreto 390/2021 obliga a obtenerlo antes de publicitar el inmueble, a incluir la etiqueta en el anuncio y a entregar copia al inquilino al firmar. Vale diez años, salvo las viviendas con letra G, que lo renuevan cada cinco. El régimen sancionador al que remite la norma sitúa las infracciones leves, como anunciar sin mencionar la calificación, hasta en 600 euros, y las graves, como no entregar el certificado, entre 601 y 1.000 euros.

Aquí hay truco: muchos propietarios se saltan el inventario porque el piso está vacío y les parece innecesario. Es justo al revés. Sin fotos fechadas del día de la entrega, cualquier desperfecto se convierte en tu palabra contra la suya, y la fianza acaba devolviéndose entera. Si el piso viene de una herencia y sois varios titulares, el contrato lo firman todos o quien tenga poder notarial de los demás; la guía sobre vender o alquilar un piso heredado entra en lo que implica gestionar un alquiler entre hermanos.

Qué contrato firmas y cuánto dura de verdad

Un contrato de vivienda habitual dura lo que quiera el inquilino hasta cinco años si el arrendador es persona física, o siete si es una sociedad. Puedes pactar un año, pero el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos impone prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar ese mínimo, y la decisión de prorrogar es solo del arrendatario.

Cumplido ese plazo llega la prórroga tácita del artículo 10.1: si el propietario no avisa con cuatro meses de antelación y el inquilino no lo hace con dos, el contrato se estira por años hasta tres más. Cinco y tres, ocho en total, y el inquilino puede salir durante esa fase avisando con un mes.

La Ley 12/2023 añadió dos prórrogas extraordinarias: una de un año por vulnerabilidad acreditada mediante informe de servicios sociales, obligatoria solo para grandes tenedores, y otra de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado, que ni en Madrid ni en Castilla y León existen.

Dos cláusulas marcan la diferencia en esta parte:

• Necesidad de la vivienda para ti o tu familia. Solo puedes recuperar el piso durante los cinco años de prórroga obligatoria si esa posibilidad consta expresamente en el contrato en el momento de firmarlo, ha pasado el primer año y avisas con dos meses. Si no está escrita, no existe.
• Desistimiento del inquilino. El artículo 11 le permite irse a partir de los seis meses avisando con treinta días. Puedes pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir, pero solo la cobras si está pactada por escrito.

Sinceramente, el error más repetido es firmar "por un año" creyendo que en doce meses recuperas el piso. La duración corta la decides tú; la larga la decide el inquilino.

Cuánto puedes pedir de alquiler

El precio sale de comparar tu vivienda con lo que se está alquilando ahora mismo a su alrededor, no de lo que pide el vecino ni de lo que necesitas para cubrir la hipoteca. Según idealista, el alquiler en España cerró agosto de 2026 en 15,1 euros por metro cuadrado al mes, un 5,8% más que un año antes, con Madrid como capital más cara a 23,7 euros el metro.

Conviene entender el contexto antes de poner cifra. Los datos de idealista de agosto de 2026 registran 41,76 contactos de media por anuncio de alquiler, cinco y medio más que un año antes, con el stock de larga duración en el 0,69% del parque. El Banco de España, en su Informe Anual 2025 publicado en junio de 2026, cifró en unas 750.000 viviendas el déficit acumulado entre 2021 y 2025: 240.000 hogares nuevos frente a 92.000 viviendas terminadas en el último ejercicio.

Que haya demanda no significa que cualquier precio funcione: un mes con el piso vacío se lleva algo más del 8% de la renta anual, así que un sobreprecio del 5% que te deje dos meses sin alquilar sale perdiendo. El orden sensato es este:

1. Reúne entre seis y diez anuncios activos del mismo barrio, con superficie y estado parecidos.
2. Descarta los extremos y ajusta por ascensor, planta, exterior o interior, terraza y reforma.
3. Comprueba el resultado por rentabilidad, para ver si la renta tiene sentido respecto al valor del inmueble.
4. Contrasta con el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

El método completo, con los ajustes por características y los errores típicos, está en la guía sobre cómo fijar el precio del alquiler de un piso. Si prefieres partir de una horquilla con los datos concretos de tu vivienda, puedes calcular una estimación de venta y alquiler en unos minutos: es orientativa y no sustituye a una tasación homologada, pero sirve como punto de partida.

La fianza: cuánto es, dónde se deposita y cuándo se devuelve

Una mensualidad de renta, obligatoria por el artículo 36 de la LAU, más una garantía adicional que no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años. Y un detalle que se salta mucha gente: ese dinero no se queda en tu cuenta. Tienes que depositarlo en el organismo de tu comunidad autónoma, por regla general en el plazo de un mes desde la firma.

Al terminar el contrato tienes un mes desde la entrega de llaves para devolverla; pasado ese mes, el saldo pendiente devenga el interés legal del dinero según el propio artículo 36. Puedes descontar rentas o suministros impagados y desperfectos que vayan más allá del uso ordinario, pero no el desgaste normal: una pintura apagada tras cuatro años de contrato es uso, no daño.

La garantía adicional admite formas distintas, desde un depósito en metálico hasta un aval bancario, pero no admite superar las dos mensualidades: la cláusula que lo intente es nula en la parte que excede.

Cómo elegir inquilino sin jugártela y sin discriminar

Un buen inquilino es el que puede pagar la renta con holgura y puede demostrarlo documentalmente. El criterio que aplican las aseguradoras de impago cuando estudian una póliza es que el alquiler no supere el 35% o el 40% de los ingresos netos del hogar, lo que en la práctica significa pedir ingresos de entre dos veces y media y tres veces la renta mensual.

Hay líneas que no puedes cruzar. La Ley 12/2023 refuerza el principio de no discriminación en el acceso a la vivienda: no puedes rechazar a alguien por su origen, nacionalidad, sexo, orientación sexual, religión, discapacidad o por tener hijos. Y el Reglamento General de Protección de Datos se aplica aunque seas un particular con un solo piso: pide lo justo para decidir y no guardes copias de los candidatos descartados.

Consultar ficheros de morosidad como ASNEF o el RAI es posible, pero requiere finalidad legítima y consentimiento informado del candidato. Y un apunte que vale más que cualquier nómina: las preguntas que hace alguien en la visita sobre la comunidad, la calefacción o el barrio dicen bastante sobre cuánto tiempo piensa quedarse.

Las cláusulas que de verdad cambian algo

Cuatro cláusulas deciden la mayoría de los conflictos: quién paga qué gastos, cómo se actualiza la renta, qué obras se pueden hacer y qué pasa si el inquilino se marcha antes de tiempo. Lo demás suele ser una transcripción de la LAU que no aporta nada.

Gastos. El IBI, la tasa de residuos y la cuota de comunidad solo se repercuten al inquilino si hay pacto expreso por escrito que fije el importe anual en el momento de firmar. Sin ese pacto, los paga el propietario. Los suministros individualizables, con contador propio, van siempre a cargo del inquilino.

Gestión inmobiliaria. Desde la Ley 12/2023, el artículo 20.1 de la LAU atribuye al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, sin distinguir si eres particular o sociedad. Trasladar esa comisión al inquilino, el clásico "mes de agencia", es una cláusula reclamable y puede constituir infracción en materia de consumo.

Obras, mascotas y pagos. Deja por escrito qué obras necesitan tu autorización y si se permite el subarriendo, que por defecto requiere consentimiento expreso. Y fija transferencia bancaria con concepto y día concreto: el efectivo complica la prueba del impago ante un juzgado y la justificación de ingresos ante Hacienda.

Cómo se sube la renta en 2026: el IRAV sustituyó al IPC

Los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE, no con el IPC. El IRAV de agosto de 2026 quedó en el 2,47%, publicado el 15 de septiembre, frente a un IPC general del 4,3% en ese mismo mes de referencia.

La actualización nunca es automática. Necesita estar pactada en el contrato y notificarse por escrito al inquilino indicando el índice aplicado, el mes de referencia y la nueva renta; la cuantía actualizada se cobra desde el mes siguiente al de la notificación, según el artículo 18.2 de la LAU. Sobre una renta de 1.100 euros, un 2,47% son 27,17 euros más al mes.

Quedan fuera de este índice los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, que siguen con lo que pactaran en su día, y los alquileres de temporada, de habitaciones y turísticos, que se rigen por sus propias reglas.

Gastos reales, seguros y qué hacer ante un impago

Alquilar cuesta dinero todos los años, y la renta bruta no es lo que ingresas. IBI, cuota de comunidad, seguro, mantenimiento, derramas y los meses vacíos entre contratos se llevan una parte sustancial antes incluso de pagar impuestos. Ponerlo por escrito en una hoja de cálculo antes de firmar evita sorpresas en el segundo año.

Dos seguros merecen la pena por motivos distintos. El de hogar cubre el continente, que sigue siendo tuyo pase lo que pase, y suele ser obligatorio si el piso tiene hipoteca. El de impago cubre las rentas no cobradas y la defensa jurídica, exige que el inquilino pase un estudio de solvencia y su prima es deducible en el IRPF. Ninguno te libra de elegir bien: cuando una aseguradora rechaza a un candidato, ese rechazo es información valiosa.

Si llega el impago, el orden es siempre el mismo: reclamación por burofax, negociación si hay margen y, si no lo hay, demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas. El inquilino puede enervar la acción pagando lo adeudado, y solo una vez.

Los datos del Consejo General del Poder Judicial correspondientes al primer trimestre de 2026 ayudan a dimensionar el riesgo: se practicaron 2.600 lanzamientos por impago de alquiler en toda España, un 53,9% menos que un año antes, de los cuales 454 correspondieron a la Comunidad de Madrid. Los plazos, eso sí, varían enormemente según el partido judicial, y cualquiera que te dé una fecha cerrada te está vendiendo humo.

Qué impuestos pagas por alquilar

La renta que cobras tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, se integra en la base general y paga a tu tipo marginal. Primero restas los gastos deducibles del artículo 23.1 de la Ley del IRPF y después, sobre el rendimiento neto positivo, aplicas la reducción que te corresponda: el 50% general para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023.

Los gastos que admite la Agencia Tributaria son más de los que la mayoría declara:

• IBI, tasas municipales y cuota de comunidad.
• Primas de seguro de hogar, de impago y de responsabilidad civil.
• Intereses de la hipoteca, nunca el capital amortizado.
• Gastos de conservación y reparación, con el límite de los ingresos íntegros de esa vivienda en el año y arrastre del exceso a los cuatro ejercicios siguientes.
• Honorarios de agencia, gestoría y abogado vinculados al arrendamiento.
• Amortización del inmueble: un 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición con gastos y el valor catastral, excluido siempre el valor del suelo.

Esa última es la partida que más dinero deja sobre la mesa. Un piso comprado por 180.000 euros cuya construcción represente el 60% del valor catastral da una base de 108.000 euros y una deducción de 3.240 euros al año mientras esté alquilado.

Los tramos del 70% y del 90% dependen de que exista una zona de mercado residencial tensionado declarada, y eso deja fuera a todo el ámbito de Madrid y Segovia. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60% anterior mientras siga vigente el contrato original.

Dos apuntes que se olvidan a menudo: el arrendamiento de vivienda habitual no lleva IVA, y los meses en que el piso está vacío generan imputación de rentas inmobiliarias, un 1,1% o un 2% del valor catastral según cuándo se revisara, con los gastos deducibles solo en proporción a los días alquilados.

Lo que te queda al final

La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el valor de mercado de la vivienda. La neta resta antes todos los gastos anteriores, incluido el IRPF, y suele quedar entre punto y medio y dos puntos y medio por debajo. Para hacer bien esa cuenta necesitas saber cuánto vale hoy tu piso, no lo que pagaste: la guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda en España explica el método de comparación y por qué el valor catastral no sirve para esto. Y si lo que estás decidiendo es si alquilar o vender, el análisis completo con los umbrales de rentabilidad está en la guía sobre vender o alquilar tu piso.

Alquilar en Madrid capital, en la provincia o en Segovia

Los tres mercados se comportan de forma distinta. Madrid capital tiene las rentas más altas de España y, por el precio de compra, la rentabilidad más comprimida. La corona metropolitana combina demanda alta con precios de entrada más razonables. Segovia rinde bien porque comprar cuesta mucho menos. Y en ninguno de los tres hay zona de mercado residencial tensionado declarada.

Madrid capital. Idealista situó la capital en 23,7 euros por metro cuadrado al mes en agosto de 2026, unos 1.896 euros para una vivienda tipo de 80 metros. Por distritos, los datos del segundo trimestre de 2026 de la plataforma Brains Real Estate colocan a Salamanca (29,59 euros/m²) y Centro (29,58) en cabeza, mientras las mayores subidas interanuales se concentran en Usera (+18,8%) y Puente de Vallecas (+14,1%); Villaverde, Vicálvaro y Barajas se mueven alrededor de los 16 euros. La lectura para un propietario es que los distritos caros rinden peor en alquiler y los periféricos son los que más suben.

La provincia. Con datos de idealista de junio de 2026, Getafe alcanzó 15,5 euros por metro (+11,7% interanual), Alcorcón 14,6, Alcalá de Henares 13,4, Fuenlabrada 13,2 y Colmenar Viejo 12,2. El mismo portal sitúa a municipios como Leganés, Getafe y Alcorcón entre los que concentran más demanda de alquiler de toda España. El corredor del Henares tira del empleo industrial y de la Universidad de Alcalá; el sur, del transporte y del precio.

Segovia. Idealista midió el alquiler en la capital segoviana en 13,5 euros por metro en marzo de 2026, con una subida interanual del 2,1%, mucho más contenida que la media nacional. Es además una de las pocas capitales donde la oferta ha crecido en los tres años de vigencia de la Ley de Vivienda, un 9% según el análisis publicado por idealista en mayo de 2026. La alta velocidad con Madrid y la demanda estudiantil de IE University sostienen un mercado pequeño y estable.

Sobre las zonas tensionadas: el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana contabiliza 317 municipios declarados en cinco comunidades autónomas a septiembre de 2026, todos ellos publicados en el BOE mediante resoluciones trimestrales. Ni la Comunidad de Madrid ni Castilla y León han declarado ninguna. Para ti significa tres cosas: fijas la renta libremente, no te aplica el límite del 3% de subida para grandes tenedores y tu reducción realista en el IRPF es el 50%.

Larga duración, temporada o habitaciones: no es lo mismo

Solo el alquiler de vivienda habitual se rige por el Título II de la LAU y da derecho a la reducción del IRPF. El alquiler de temporada, el de habitaciones y el turístico se rigen por el Título III, sin prórrogas obligatorias, sin actualización por IRAV y sin ninguna reducción fiscal sobre el rendimiento.

El alquiler de corta duración añade una capa administrativa. El Real Decreto 1312/2024, que desarrolla el Reglamento (UE) 2024/1028, creó el Registro Único de Arrendamientos y el número de registro que las plataformas exigen para publicar un anuncio de corta duración, tramitable a través de la ventanilla única digital del Ministerio de Vivienda. Si vas por esa vía, comprueba el estado del trámite y la normativa autonómica y municipal antes de anunciar nada, porque este es el terreno que más ha cambiado en los últimos dos años.

Una advertencia que conviene tomarse en serio: etiquetar como "temporada" un contrato que en realidad es la residencia habitual del inquilino no cuela. Ni ante el inquilino, que puede reclamar el Título II con sus cinco años de prórroga, ni ante Hacienda, que mira el uso real y no el encabezado del documento.

El calendario de un alquiler bien hecho

Puesto en orden temporal, un alquiler bien gestionado tiene ocho momentos y ninguno se puede saltar sin coste:

1. Antes de anunciar. Certificado energético en vigor, piso funcional, fotos decentes y precio contrastado con los comparables del barrio.
2. El anuncio. Superficie real, planta, ascensor, gastos incluidos y etiqueta energética.
3. Las visitas. Agrúpalas y pregunta tanto como te preguntan.
4. La selección. Documentación completa y decisión por criterios objetivos.
5. El contrato. Duración, renta, actualización pactada, reparto de gastos, garantías e inventario anexo.
6. La entrega. Llaves, lecturas de contadores, cambio de titularidad de suministros y fotos firmadas.
7. El primer mes. Depósito de la fianza en el organismo autonómico y archivo de los justificantes.
8. Cada año. Notificación de la actualización si está pactada y declaración en el IRPF con la amortización incluida.

Alquilar bien no es una habilidad comercial, es una cuestión de orden. Los propietarios que acaban con problemas casi nunca los tienen por haber elegido mal al inquilino: los tienen por un contrato genérico, una fianza sin depositar, un inventario inexistente o una declaración de la renta hecha a ojo. Todo eso se arregla antes de firmar, que es cuando cuesta una tarde en vez de un procedimiento judicial.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos necesito para alquilar un piso en España?

El certificado de eficiencia energética en vigor, obligatorio antes incluso de publicar el anuncio según el Real Decreto 390/2021, el contrato de arrendamiento firmado, el DNI de ambas partes y el justificante del depósito de la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma. Añade un inventario con fotos fechadas y las últimas facturas de suministros para el cambio de titularidad.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda habitual?

Hasta cinco años si el arrendador es una persona física y siete si es una sociedad, por las prórrogas anuales obligatorias del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque se haya firmado por un plazo menor. Superado ese periodo, si ninguna de las partes avisa en plazo, el artículo 10.1 añade una prórroga tácita anual de hasta tres años más.

¿Dónde se deposita la fianza del alquiler en Madrid y en Segovia?

En la Comunidad de Madrid, en la Agencia de Vivienda Social, mediante el modelo 251 y dentro del mes siguiente a la firma del contrato. En Segovia y el resto de Castilla y León, a través de las Cámaras de la Propiedad Urbana, que liquidan los importes a la Junta, también en el plazo de un mes y comunicándoselo al inquilino con copia del justificante.

¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?

Lo que marque el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda del INE si el contrato se firmó desde el 26 de mayo de 2023 y la actualización está pactada por escrito. El IRAV de agosto de 2026 fue del 2,47%, publicado el 15 de septiembre. La subida se notifica al inquilino indicando índice, mes de referencia y nueva renta, y se cobra desde el mes siguiente.

¿Qué gastos puedo deducir del alquiler en el IRPF?

IBI y tasas, cuota de comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, gastos de conservación y reparación, honorarios profesionales vinculados al arrendamiento y la amortización del inmueble, que es un 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el suelo. Solo por los días en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada.

¿Puedo alquilar por temporada en lugar de como vivienda habitual?

Sí, si el uso es realmente temporal por trabajo, estudios o salud, y así se acredita. Ese contrato se rige por el Título III de la LAU, sin prórrogas obligatorias ni actualización por IRAV, pero tampoco da derecho a la reducción del 50% en el IRPF. Etiquetar como temporada la residencia habitual de un inquilino es reclamable por él y revisable por la Agencia Tributaria.