Rentabilidad del alquiler: cómo calcularla y qué es buena en 2026

La rentabilidad es el número con el que un propietario decide si alquilar su piso tiene sentido o si solo le da trabajo. El problema es que casi todo el mundo calcula la cifra equivocada: la bruta, esa que divide la renta anual entre el valor del piso sin descontar un euro de gasto. Aquí tienes las fórmulas que se usan de verdad, los gastos que se comen la diferencia, cómo entra el IRPF, tres ejemplos calculados hasta el final y qué puedes esperar según estés en Madrid capital, en la corona metropolitana o en Segovia.

Qué mide la rentabilidad del alquiler y por qué la bruta engaña

La rentabilidad del alquiler es el porcentaje que representan los ingresos anuales del arrendamiento sobre el valor de la vivienda. Hay dos versiones y no se parecen: la bruta no descuenta nada, mientras que la neta resta antes todos los gastos y los impuestos y suele quedar entre dos y tres puntos por debajo. Un 6,5% bruto se convierte con facilidad en un 4% neto, y en según qué zonas en bastante menos.

Idealista situó la rentabilidad bruta de la vivienda en España en el 6,5% en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de un año antes. Merece la pena leer su método antes de usar el dato: divide el precio de venta ofertado entre el de alquiler solicitado. Los dos son precios de anuncio, no de contrato firmado, y ninguno descuenta gastos. Sirve para comparar ciudades, no para decidir sobre tu piso.

Rentabilidad bruta

Renta anual dividida entre el valor de mercado de la vivienda, por cien. Sirve para descartar rápido y para comparar zonas. Nada más.

El denominador da más problemas de los que parece. No es lo que pagaste hace quince años, ni el valor catastral del recibo del IBI, ni la cifra del anuncio más caro de tu calle. Es lo que vale hoy tu piso, que es otra cosa: la metodología está desarrollada en la guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda en España. Si quieres una cifra de partida rápida, puedes pedir una estimación de venta y alquiler con los datos de tu vivienda y trabajar con la horquilla, no con el punto medio.

Rentabilidad neta

Renta anual menos gastos anuales, dividido entre el valor de la vivienda, por cien. Es la cifra que deberías usar para decidir. Y admite dos versiones: antes y después del IRPF. La segunda es la que de verdad te queda en el bolsillo.

Rentabilidad sobre el capital invertido

Si hay hipoteca, la fórmula cambia de denominador: el beneficio anual después de la cuota se divide entre el dinero propio que pusiste, no entre el valor total del inmueble. Con deuda barata dispara la cifra. Con deuda cara la hunde por debajo de cero, y en 2026 el precio del dinero ha vuelto a subir.

Cash flow

No es un porcentaje, es un saldo: lo que entra menos lo que sale cada mes. Un piso puede tener buena rentabilidad neta y cash flow negativo si la hipoteca se come la renta. Ahí está el detalle: la rentabilidad dice si la inversión es buena, el cash flow dice si puedes sostenerla.

Cuánta rentabilidad se considera buena en 2026

Una rentabilidad neta del 4,5% o superior es buena para vivienda residencial en España en 2026. Entre el 3% y el 4,5% la cosa está ajustada y depende de cuánto valores tu tiempo. Por debajo del 3% neto, el alquiler rara vez compensa el riesgo de impago, las derramas y la gestión.

El listón lo marca lo que puedes ganar sin trabajar. En el segundo trimestre de 2026 el bono del Estado a 10 años estaba en el 3,4%, según los datos que maneja idealista en su informe trimestral. Si tu piso deja un 3% neto tras impuestos, cobras menos que un bono y encima tienes un inquilino, un tejado y una comunidad de propietarios.

Si el resultado te sale en la franja baja, la pregunta ya no es cómo mejorar el alquiler sino si alquilar es lo tuyo, y eso se resuelve en la guía sobre vender o alquilar un piso y cómo decidir entre las dos opciones.

Los gastos que separan la bruta de la neta

Los gastos del alquiler se llevan de forma habitual entre el 25% y el 40% de la renta bruta anual, sin contar el IRPF. La mitad son fijos y previsibles; la otra mitad son los que nadie presupuesta y los que estropean la cuenta.

La OCU, en su comparativa de seguros de impago de julio de 2026, situaba la prima para pequeños propietarios en el 2,98% de la renta de un año, con un mínimo de 129,78 euros. Es de los pocos gastos que compran tranquilidad de verdad, y además es deducible.

Los dos que más gente olvida son las derramas y los meses vacíos. No son excepciones: son coste ordinario de tener un piso alquilado veinte años. Qué asume cada parte y qué se puede pactar está en la guía completa para alquilar un piso siendo propietario.

El IRPF: el gasto que más propietarios calculan mal

El alquiler de vivienda tributa en la base general del IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y ahí está el gasto más grande de todos. La buena noticia es que casi todo lo que pagas por el piso se deduce, y que sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción que en la mayoría de los casos españoles es del 50%.

Lo que puedes deducir

La Agencia Tributaria admite deducir todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento, y solo por los días en que el inmueble estuvo alquilado: IBI, comunidad, seguros, suministros que asumas, gestión, reparaciones y conservación, e intereses de la hipoteca.

Hay un tope que conviene tener presente. Según la Agencia Tributaria, los intereses del préstamo y las reparaciones juntos no pueden superar los rendimientos íntegros del año, y el exceso se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes. El IBI, la amortización, los seguros y la gestión no tienen ese límite y sí pueden generar rendimiento negativo. Las mejoras van aparte: cambiar la cocina entera o instalar aire acondicionado no se deduce de golpe, se suma al valor de adquisición y se amortiza.

La amortización del 3%

Es el gasto invisible que más rebaja la factura fiscal y el que más propietarios se dejan sin aplicar. La Agencia Tributaria permite deducir un 3% anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, siempre excluyendo la parte que corresponde al suelo.

Un piso comprado por 180.000 euros cuya construcción representa el 60% según catastro tiene una base de amortización de 108.000 euros, es decir, 3.240 euros deducibles cada año sin haber gastado nada ese ejercicio. En un alquiler de 900 euros al mes, eso es casi un trimestre de renta que deja de tributar. Para saber qué valor catastral tiene tu piso y en qué se diferencia del de mercado, tienes la comparativa entre valor de mercado, valor catastral y valor de referencia.

La reducción del 50% y por qué en Madrid y Segovia no llega al 90%

El artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en la redacción que le dio la Ley 12/2023 publicada en el BOE, establece cuatro reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual.

Los dos tramos altos dependen de que exista una zona tensionada declarada, y ahí la geografía manda. Según las resoluciones que la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana publica cada trimestre en el BOE, en septiembre de 2026 hay algo más de trescientos municipios declarados, repartidos en cinco comunidades autónomas. Ni la Comunidad de Madrid ni Castilla y León están entre ellas. Traducido a tu declaración: si alquilas en Madrid, en su provincia o en Segovia, tu reducción realista es el 50%, salvo que rehabilites la vivienda.

Queda una excepción que vale dinero. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60% mientras siga vivo el contrato original. Si tienes un inquilino desde 2022, esa reducción es un activo que desaparece el día que el contrato se extinga.

Y una advertencia seria: la reducción solo se aplica si declaraste el rendimiento antes de que la Agencia Tributaria inicie una comprobación. El alquiler que aflora en una inspección tributa entero.

Tres cálculos completos: Salamanca, sur de Madrid y Segovia

Estos son tres casos de 70 y 80 metros cuadrados calculados hasta el final, con los precios de oferta que idealista publicó en agosto de 2026 como punto de partida. La conclusión se ve de un vistazo: cuanto más caro es el metro cuadrado, peor rinde el alquiler.

Precios de partida, todos de idealista (agosto de 2026): el barrio de Salamanca en 10.841 euros por metro en venta y 28,3 euros al mes en alquiler; los distritos más baratos entre los 3.302 euros de Villaverde y los 3.626 de Usera, con Carabanchel en 19,1 euros de alquiler; y Segovia, que idealista colocó en el 7,3% bruto en el primer trimestre de 2026.

Los gastos, en cambio, son supuestos nuestros: IBI estimado, comunidad según el edificio, seguros por el 3% de la renta anual más 250 euros de hogar, mantenimiento del 0,3% del valor y una mensualidad vacía cada tres años. Para el IRPF, tipo marginal del 37% y reducción general del 50%, sin amortización, porque depende de lo que pagaste por el piso.

Fíjate en el primer caso: un piso de casi 760.000 euros en la mejor zona de Madrid deja un 1,8% neto tras impuestos, la mitad de lo que renta un bono del Estado sin hacer nada. Alquilar en el centro no es una jugada de renta, es una apuesta por la revalorización. Con la amortización del 3% aplicada, los tres casos mejorarían entre medio punto y un punto largo, que es justo lo que pierde quien no la aplica.

El IRAV pone techo a tus ingresos, pero nadie se lo pone al precio de compra

Aquí está la tensión que explica por qué la rentabilidad lleva un año cayendo: los precios de venta suben a doble dígito mientras las rentas de los contratos vivos están limitadas por un índice que apenas se mueve.

El INE publicó el 15 de septiembre un IRAV del 2,47% correspondiente a agosto de 2026. Ese es el porcentaje máximo que puedes subir la renta a un inquilino con contrato firmado después del 26 de mayo de 2023, cuando llegue el aniversario y si hay cláusula de actualización. El índice toma el menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada, así que por diseño nunca supera al IPC.

Enfrente, el mismo INE midió una subida del 12,2% anual en el Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre de 2026, con la segunda mano en el 12,9%. El Colegio de Registradores, que mide precio escriturado y no de anuncio, marcó ese trimestre un máximo histórico en su índice de ventas repetidas, un 16,7% interanual, con 167.934 compraventas.

La consecuencia aritmética es inevitable: si el denominador crece al 12% y el numerador al 2,5%, la rentabilidad se comprime sola. No es una opinión de mercado, es una división. Quien ya tiene el piso comprado no nota nada; quien compra hoy para alquilar entra con la rentabilidad más baja de la última década. El detalle de cómo fijar la renta de partida dentro de esos límites está en el método para fijar el precio del alquiler de un piso.

Rentabilidad por distritos en Madrid capital

Madrid es de las capitales menos rentables de España en alquiler: idealista la situó en el 4,7% bruto en el segundo trimestre de 2026, frente al 6,5% de media nacional y al 5,2% de Barcelona. Dentro de la ciudad el gradiente es nítido y va al revés que el precio: los distritos baratos del sur rinden, los caros del centro y el norte revalorizan.

Todos esos datos son de idealista, agosto de 2026. Por el lado del alquiler, el mismo índice pone Salamanca en 28,3 euros por metro al mes, Centro en 26 y Chamartín en 23,5, mientras Carabanchel encadena subidas del 10,3% hasta los 19,1 euros. Un propietario en el barrio de Salamanca que solo mire la renta mensual concluirá casi siempre que no le compensa alquilar. Uno en Carabanchel llegará a la conclusión contraria con la misma calculadora.

Sinceramente, esta es la parte donde más gente se equivoca de referencia: se compara con la media de Madrid, que no existe en ningún sitio, en vez de con su distrito. La foto completa por zonas está en la guía sobre el precio de la vivienda en Madrid y su provincia.

La provincia de Madrid y Segovia: donde los números salen mejor

La corona metropolitana y Segovia ofrecen rentabilidades claramente superiores a las de Madrid capital porque el precio de entrada es mucho más bajo y las rentas no bajan en la misma proporción. Es la geografía la que hace el trabajo, no una gestión más lista.

Los números de agosto de 2026, según idealista: Madrid provincia en 5.059 euros por metro en venta, un 7% más que un año antes, con el alquiler de la Comunidad de Madrid en 21,5 euros al mes, un 5,9% más. Segovia provincia, en 1.598 euros por metro, con una subida interanual del 14,2%, la más fuerte de las tres.

En el corredor del Henares, con Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz, la demanda de alquiler la sostienen el empleo logístico y la universidad. El sur, con Getafe, Leganés, Alcorcón y Móstoles, combina precios moderados y transporte bien resuelto. La sierra juega otro partido: en Las Rozas, Majadahonda o Collado Villalba pesa la segunda residencia.

Segovia merece párrafo aparte. Idealista la colocó en el 7,3% bruto en el primer trimestre de 2026, la más alta de Castilla y León y la segunda de España tras Murcia. El motor es doble: el AVE deja Madrid a media hora y la segunda residencia en La Granja de San Ildefonso sostiene los precios. Con el metro cuadrado a menos de una tercera parte del de la capital, la cuenta sale mejor que en casi cualquier punto de la Comunidad de Madrid.

Rentabilidad con hipoteca: el apalancamiento en 2026

Con hipoteca, la rentabilidad se calcula sobre el dinero propio que pusiste, no sobre el valor del piso, y el resultado depende de una resta muy simple: rentabilidad neta del inmueble menos coste de la deuda. Si es positiva, la hipoteca multiplica tu rendimiento. Si es negativa, lo destruye.

El Banco de España fijó el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años en el 3,134% con datos de agosto de 2026, publicado en el BOE y vigente desde el 19 de septiembre. Es el nivel más alto del ciclo. El euríbor a doce meses rondaba el 3,2% de media en septiembre de 2026, tras la subida de tipos del BCE del día 10.

Haz la resta con los casos de antes. La vivienda del sur de Madrid deja un 4% neto tras IRPF frente a una deuda al 3,1%: diferencial de nueve décimas, el apalancamiento ayuda poco pero ayuda. La del barrio de Salamanca, con un 1,8% neto, deja un diferencial de menos 1,3 puntos, así que cada euro financiado resta rentabilidad. Financiar un piso prime para alquilarlo en 2026 solo tiene sentido si persigues la revalorización y aguantas años de cash flow negativo.

Los riesgos que ninguna calculadora descuenta

Ninguna calculadora online descuenta las cuatro cosas que más rentabilidad destruyen: los meses vacíos, el impago, las derramas y el deterioro. Las cuatro son previsibles en el agregado aunque no sepas cuándo te tocarán.

• Meses sin inquilino. Cada rotación se lleva de media una mensualidad entre limpieza, anuncio y búsqueda. En veinte años suman varios años de renta.
• Impago. Un desahucio se mide en meses, no en semanas, y los costes legales no son menores. El seguro cuesta cerca del 3% de la renta anual según la comparativa de la OCU de julio de 2026, es deducible y cubre justo el escenario que arruina la cuenta.
• Derramas. Instalar un ascensor en un edificio antiguo puede llevarse la renta de un año. Si tu edificio tiene una ITE pendiente, eso no es un riesgo, es una factura con fecha.
• Obsolescencia. Un piso que no se actualiza pierde renta relativa frente a los reformados de su misma calle.

Hay un quinto riesgo, puramente fiscal: perder la reducción del 50% por no declarar el alquiler a tiempo. El más barato de evitar y el más caro cuando ocurre.

Cómo mejorar la rentabilidad del piso que ya tienes

Sobre un piso que ya es tuyo solo puedes mover el numerador o los gastos, porque el denominador lo fija el mercado. Las palancas que de verdad funcionan son cinco, y ninguna requiere comprar nada.

1. Aplicar bien la amortización del 3%. La palanca de mayor efecto inmediato y no cuesta un euro. Revisa el desglose de suelo y construcción en tu recibo del IBI.
2. Revisar la renta en cada aniversario. Dentro del IRAV, pero sin olvidarse. Dos años sin actualizar al 2,4% son cerca de un 5% de renta perdida para siempre.
3. Reducir la rotación. Un inquilino bueno que se queda cinco años vale más que cincuenta euros más de renta con cambio anual.
4. Reformar con criterio, no por gusto. Cocina, baño y ventanas mueven la renta. Los acabados de diseño casi nunca se recuperan vía alquiler.
5. Revisar los gastos fijos. Seguro, suministros de zonas comunes y cuota de comunidad se renegocian más de lo que la gente cree.

Si el piso viene de una herencia, la conversación suele ser otra y depende de cuántos propietarios haya de acuerdo: ese caso está desarrollado en el artículo sobre vender o alquilar un piso heredado.

Lo que la rentabilidad no mide

La rentabilidad del alquiler es una división, no un veredicto. Te dice cuánto rinde tu piso frente a otras cosas que podrías hacer con ese dinero, que es mucho, pero no cuánto vale para ti tener un activo real ni qué pasa con tu patrimonio dentro de quince años.

El contexto de 2026 es el mismo para todos los propietarios de Madrid y Segovia: precios en máximos según el INE y el Colegio de Registradores, rentas de los contratos vivos limitadas por un IRAV del 2,47%, rentabilidades comprimidas hasta el 6,5% bruto de media nacional según idealista, y un déficit que el Banco de España cifró en 750.000 viviendas acumuladas entre 2021 y 2025 en su Informe Anual de junio de 2026. Lo que no se parece de un propietario a otro es el distrito, el estado del piso, la fecha del contrato y el tipo marginal de cada uno.

Calcula la tuya con gastos reales y con el IRPF dentro, partiendo de una estimación actual de venta y alquiler de tu vivienda. Si el número te convence, alquila con las cuentas hechas. Si no, la alternativa tiene sus propios números, incluidos los impuestos que se pagan al vender una vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la rentabilidad neta del alquiler?

Se restan los gastos anuales a la renta anual, se divide el resultado entre el valor de mercado de la vivienda y se multiplica por cien. Los gastos que hay que incluir son IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, meses sin inquilino, gestión y el IRPF del ejercicio. Sin esos dos últimos conceptos el resultado se queda corto entre uno y dos puntos.

¿Qué rentabilidad de alquiler es buena en España en 2026?

Una rentabilidad neta del 4,5% o superior se considera buena para vivienda residencial. La referencia es el bono del Estado a 10 años, que estaba en el 3,4% en el segundo trimestre de 2026 según los datos que maneja idealista. Por debajo del 3% neto el alquiler no compensa el riesgo de impago ni el trabajo de gestión que exige.

¿Por qué la rentabilidad del alquiler es más baja en Madrid capital?

Porque el precio de compra ha subido mucho más que las rentas. Idealista situó la rentabilidad bruta de Madrid en el 4,7% en el segundo trimestre de 2026, frente al 6,5% de media nacional. Dentro de la ciudad, los distritos del sur rinden bastante más que los del centro: el metro cuadrado de Villaverde costaba 3.302 euros en agosto de 2026 y el del barrio de Salamanca, 10.841.

¿Cuánto puedo deducir por amortización del piso alquilado?

Un 3% anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, excluyendo siempre la parte correspondiente al suelo, según la Agencia Tributaria. En un piso comprado por 180.000 euros cuya construcción supone el 60% del valor catastral, la base son 108.000 euros y la deducción anual, 3.240 euros. Es un gasto deducible que no implica desembolso.

¿Cuánto puedo subir la renta a mi inquilino en 2026?

Lo que marque el IRAV del mes en que vence el aniversario del contrato, siempre que el contrato se firmara después del 26 de mayo de 2023 y tenga cláusula de actualización. El INE publicó un IRAV del 2,47% para agosto de 2026. Los contratos anteriores a esa fecha siguen actualizándose con el IPC o con lo que diga el contrato.

¿Tengo derecho a la reducción del 90% en el IRPF si alquilo en Madrid?

No, porque esa reducción exige que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. Castilla y León tampoco, así que en Segovia ocurre lo mismo. En ambos territorios la reducción aplicable a los contratos nuevos de vivienda habitual es la general del 50%.