Precio de la vivienda en Madrid y su provincia: guía 2026

Madrid cerró el verano de 2026 con una contradicción sobre la mesa: el metro cuadrado sigue en máximos y, a la vez, se firman menos compraventas que hace un año. Cada titular se queda con la mitad que le conviene, y así es imposible entender nada.

Esta guía reúne lo que publican las fuentes que miden de verdad (INE, Colegio de Registradores, Banco de España, idealista, Fotocasa y Tinsa) sobre la capital, sus 21 distritos y los municipios de la provincia. Cuánto cuesta el metro cuadrado según quién lo mida, qué distritos tiran y cuáles se han parado, cómo está el alquiler después de un año largo sin zonas tensionadas declaradas, por qué la oferta no llega y qué implica todo eso si el piso del que hablamos es el tuyo.

Un aviso de método antes de entrar: los precios de los portales son precios de oferta, lo que se pide. Los del Colegio de Registradores son de escritura, lo que se paga. Nunca coinciden, y esa distancia es en sí misma un dato.

El mercado de la vivienda en Madrid en 2026, en cuatro cifras

El mercado madrileño de 2026 se resume en cuatro números: 6.471 euros por metro cuadrado de precio de oferta en la capital (idealista, agosto de 2026), 5.534 euros por metro escriturado en el segundo trimestre (Colegio de Registradores), 23,3 euros por metro al mes de alquiler en la ciudad (idealista, agosto de 2026) y una caída interanual de compraventas del 11% en la Comunidad de Madrid en abril (INE).

Precios altos, rentas altas y menos operaciones. Ese es el cuadro, y explica bastante bien por qué un propietario que sale hoy a vender encuentra a la vez un precio de partida excelente y un comprador que se lo piensa dos veces.

El contexto nacional acompaña. Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,2% anual en el segundo trimestre de 2026, con la vivienda de segunda mano al 12,9% y la nueva al 7,4%. Es una tasa siete décimas por debajo de la del trimestre anterior: sigue siendo una subida fuerte, pero el ritmo ya no se acelera.

Cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid capital

En Madrid capital el metro cuadrado se mueve entre 5.534 y 6.471 euros según la fuente, y las dos cifras son correctas porque miden cosas distintas. La primera es precio escriturado ante notario, publicado por el Colegio de Registradores para el segundo trimestre de 2026. La segunda es precio de oferta en portal, publicado por idealista para agosto de 2026.

Esos casi mil euros de diferencia por metro son, en la práctica, el margen entre lo que se pide y lo que se acaba firmando. En un piso de 85 metros suponen unos 80.000 euros de recorrido teórico. No significa que todo comprador negocie esa cantidad, pero sí que quien fija su precio de salida mirando solo los anuncios del portal está fijándolo sobre el escalón más alto del mercado.

Hay un tercer termómetro, el de tasación, que Tinsa situaba en 4.605 euros por metro cuadrado para la vivienda terminada en Madrid capital en el primer trimestre de 2026, con una subida anual del 18,07%. Es el valor más conservador de los tres porque responde a criterios de garantía hipotecaria.

Qué fuente mirar según lo que quieras hacer

Si quieres traducir esto a tu caso concreto, la mecánica está explicada en la guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda en España, que detalla el método de comparación con testigos y por qué el valor catastral no sirve para esto.

Madrid distrito a distrito: el mapa de precios de venta

Salamanca cuesta más del triple que Villaverde. Con datos de idealista de agosto de 2026, el distrito más caro de Madrid se movía en 10.841 euros por metro cuadrado y el más barato en 3.302, una horquilla que convierte la media de la ciudad en un número casi inútil para tomar decisiones.

Lee la segunda columna y verás la historia de verdad. Los cinco distritos más caros suben poco o directamente bajan: Salamanca cede un 1,9% interanual y se queda un 4,3% por debajo de su máximo histórico de marzo de 2026, según esos mismos datos de idealista. Los cinco más baratos suben entre un 10,8% y un 25%.

Ahí hay truco, y conviene decirlo: una subida del 25% en Villaverde no significa que Villaverde se esté poniendo cara. Significa que partía de muy abajo y que la demanda expulsada del centro ha llegado hasta allí. En euros por metro, Salamanca sigue sacando 7.539 euros de ventaja.

Barajas merece mención aparte. Marcó máximo histórico en agosto de 2026 con 5.171 euros por metro y un alza del 16,8%, un comportamiento más propio del norte caro que de la periferia, empujado por la actividad del aeropuerto y por su condición de distrito pequeño donde cualquier promoción mueve la media.

El alquiler en Madrid: máximo histórico y ninguna zona tensionada

Alquilar en Madrid capital costaba 23,3 euros por metro cuadrado al mes en agosto de 2026, máximo de la serie de idealista, con una subida del 5,1% en doce meses. La Comunidad de Madrid alcanzó los 21,5 euros por metro con un alza del 5,9% y sigue siendo la región más cara de España, muy por delante de la media nacional, que idealista situó en 15,1 euros.

Traducido a lo que paga un inquilino: un piso de 80 metros en la capital ronda los 1.860 euros al mes con esos precios medios de oferta. Un dato orientativo, calculado sobre índice y no sobre contratos firmados, pero suficiente para entender la presión.

El esfuerzo que exige ese precio

En 17 de los 21 distritos de la capital el alquiler se lleva ya más del 30% de la renta media de los hogares. Ese umbral del 30% es, precisamente, uno de los dos criterios que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda recoge para declarar una zona de mercado residencial tensionado. El otro es que los precios hayan crecido cinco puntos por encima del IPC en cinco años.

Por qué Madrid no ha declarado zonas tensionadas

La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona tensionada y ha dicho que no piensa hacerlo. Mantuvo esa posición incluso después de que el Tribunal Constitucional avalase la Ley 12/2023 en febrero de 2026, rechazando el recurso que había presentado el propio Gobierno regional. En mayo de 2026, el consejero de Vivienda y Transportes, Jorge Rodrigo, reiteró públicamente que no se declararán y pidió la derogación de la ley.

Para un propietario madrileño esto tiene tres consecuencias prácticas: no hay tope de renta por referencia al contrato anterior, no se aplica el sistema estatal de índices de precios y, en el IRPF, la reducción sobre el rendimiento neto de los contratos nuevos es el 50% general, no el 90% ni el 70% que la ley reserva a las zonas declaradas. Quien vaya a poner un piso en alquiler encontrará el método completo en la guía para fijar el precio del alquiler de un piso, y el resto del proceso en la guía para alquilar un piso siendo propietario.

La provincia de Madrid: tres coronas, tres mercados

La provincia no es un mercado, son tres. El noroeste caro (Pozuelo, Majadahonda, Boadilla, Las Rozas) juega en la liga de los distritos premium de la capital, el sur y el corredor del Henares concentran el producto asequible y la demanda de alquiler, y la sierra vive en buena medida de la segunda residencia.

Fotocasa situó la vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid en 5.455 euros por metro cuadrado en julio de 2026, un 12,3% más que un año antes, la cifra más alta de España. En una vivienda tipo de 80 metros eso son 436.406 euros, unos 47.700 euros más que doce meses atrás.

El noroeste, la extensión natural del Madrid caro

Con datos de Fotocasa de enero de 2026, solo tres municipios de la región superaban los 5.000 euros por metro: Madrid capital (6.463), Pozuelo de Alarcón (5.489) y Majadahonda (5.003), seguidos de Boadilla del Monte (4.962) y Las Rozas. Con precio notarial de compraventa, Alcobendas aparece por delante de Pozuelo, con 5.104 euros por metro frente a 4.526. Otra vez la brecha entre lo que se pide y lo que se firma.

El sur y el corredor del Henares

Aquí está el volumen del mercado y también el recorrido. Los precios más económicos de la región se localizan en municipios como Parla, Aranjuez, Arganda del Rey, Valdemoro y Pinto, todos por debajo de 2.900 euros por metro según Fotocasa. Tinsa situó Alcalá de Henares en 2.577 euros por metro en el primer trimestre de 2026 tras subir un 12,2% en el año, y dejó constancia de que Torrejón de Ardoz y Coslada crecían todavía más rápido.

La patronal madrileña AMADEI preveía para 2026 subidas del 6% al 8% en Móstoles y Getafe, del 5% al 7% en Alcalá de Henares y Alcorcón y del 5% al 6% en Leganés y Fuenlabrada. Cercanías y Metro explican casi todo: cada municipio con conexión directa a la capital en menos de cuarenta minutos ha visto cómo la demanda expulsada de Madrid le ponía suelo al precio.

La sierra y la segunda residencia

Collado Villalba, Cercedilla, Galapagar, El Escorial y su entorno funcionan con otra lógica. Pesa el unifamiliar, pesa el uso de fin de semana y pesa la decisión personal más que la financiera. Sinceramente, en una casa que se usa dos meses al año la pregunta relevante no es cuánto renta, sino cuánto vale ese uso para la familia que la tiene.

Por qué los precios no bajan aunque se venda menos

Los precios de Madrid no bajan porque el problema no es de demanda, es de oferta, y la oferta tarda años en llegar. El Banco de España lo cuantificó en su Informe Anual 2025, publicado en junio de 2026: un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, con la mitad concentrada en seis provincias, y Madrid a la cabeza de esa lista junto a Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.

El desajuste anual es el que manda. Según ese mismo informe, en el último ejercicio se crearon unos 240.000 hogares nuevos en España mientras se terminaban alrededor de 92.000 viviendas, un 9% menos que el año anterior. Cuatro hogares por cada dos viviendas y media, año tras año, en un país donde el suelo finalista escasea justo donde vive la gente.

La obra nueva reacciona, pero despacio. Los visados de dirección de obra de vivienda nueva arrancaron 2026 con 13.578 unidades en enero, un 19,6% más que en enero de 2025, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Suena bien hasta que se compara con los 240.000 hogares anuales.

Mientras tanto, el 73,3% de los hogares españoles son propietarios y el 20,2% viven de alquiler, según el Banco de España, y la ratio entre precio de compra y renta neta anual se sitúa en 4,3 años para el conjunto de hogares pero sube a 7,1 años entre los jóvenes. Esa brecha es la que empuja a la gente hacia el alquiler y sostiene las rentas de Madrid.

Se vende menos y más caro: la otra mitad de la historia

Las compraventas llevan dos trimestres cayendo mientras el precio sigue subiendo, y esa combinación describe un mercado que empieza a encontrar el techo de lo que el comprador puede pagar. El Colegio de Registradores contabilizó 167.934 compraventas de vivienda en el segundo trimestre de 2026, un 5,7% menos que el trimestre anterior y un 2,3% menos que un año antes, la cifra más baja de los siete últimos trimestres.

Madrid ha ido incluso por delante en la corrección. Con datos del INE, las compraventas inscritas en la Comunidad de Madrid cayeron un 19,6% interanual en enero de 2026 y un 11% en abril, en ambos casos entre los mayores descensos del país, mientras la media nacional retrocedía un 5% y un 1,8% respectivamente.

Que se venda menos no significa que se venda mal. Significa que el mercado se ha vuelto selectivo: el piso bien situado, reformado y bien tarifado sigue moviéndose, y el que sale con precio de titular de periódico se queda en el portal acumulando semanas. Si vas a poner el tuyo a la venta, el proceso completo está en la guía sobre cómo vender un piso paso a paso.

Dónde renta el alquiler y dónde manda la revalorización

En Madrid, la rentabilidad del alquiler y el precio del metro cuadrado van en direcciones opuestas: los distritos baratos rinden y los caros se revalorizan. Según los datos de rentabilidad bruta publicados por idealista para 2024, Puente de Vallecas encabezaba la lista con un 8,28%, seguido de Villaverde (7,52%) y Carabanchel (7,28%), mientras Chamberí cerraba por abajo con un 2,58% y Chamartín se quedaba en el 3,21%.

El patrón se repite año tras año porque es aritmética: la renta sube menos que el precio de compra, así que cuanto más caro es el metro peor sale la división. Idealista situó la rentabilidad bruta media de la vivienda en España en el 6,5% en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de un año antes, con el bono del Estado a diez años en el 3,5%.

Dos avisos para quien haga cuentas con esos porcentajes. El primero: son rentabilidades brutas, y la neta suele quedar entre punto y medio y dos puntos y medio por debajo una vez descontados IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses sin inquilino e IRPF. El segundo: en Salamanca o Chamberí, alquilar es una apuesta por el valor del activo, no por la renta mensual, y conviene saberlo antes de firmar. El cálculo completo, con las dos fórmulas y la tabla de gastos, está en la guía sobre vender o alquilar tu piso y cómo decidir.

Segovia, el contrapunto a media hora de Chamartín

Segovia ofrece hoy lo contrario que Madrid: precios de compra bajos y rentas altas para ese nivel, lo que dispara la rentabilidad. Idealista la situó como la segunda capital más rentable de España en el primer trimestre de 2026, con un 7,3% bruto, solo por detrás de Murcia. Fotocasa midió el alquiler en la capital segoviana en 13,65 euros por metro al mes en agosto de 2026, un 7,9% más que un año antes y el precio más alto de Castilla y León.

La comunidad entera va rápido: el INE registró en Castilla y León una subida anual del 14,9% en el primer trimestre de 2026, una de las tres mayores de España. El motor segoviano es doble, la alta velocidad que deja Chamartín a menos de media hora y una demanda de segunda residencia firme en La Granja de San Ildefonso y el entorno de la sierra.

Para un propietario madrileño con algo en Segovia, la lectura es directa: ahí la ecuación del alquiler funciona bastante mejor que en la capital, aunque el mercado sea mucho más pequeño y la venta requiera más paciencia.

Qué significan estos datos si vas a vender o alquilar tu piso

Estos datos sirven para encuadrar, no para poner precio. El precio de tu vivienda sale de sus metros, su estado, su planta, su ascensor, su orientación y su calle, y puede desviarse un 30% de la media de su propio distrito sin que haya nada raro en ello.

Tres reglas prácticas que se deducen de todo lo anterior:

1. Fija el precio de salida sobre el escriturado, no sobre el anuncio. La diferencia entre los 6.471 euros de oferta y los 5.534 de escritura en Madrid capital es el margen que el comprador espera negociar.
2. Mira la tasa anual de tu distrito, no la de la ciudad. Con Villaverde al 25% y Salamanca en negativo en agosto de 2026, la media madrileña no describe a casi nadie.
3. Si dudas entre vender y alquilar, calcula la rentabilidad neta antes que nada. En los distritos caros de Madrid casi nunca llega al 3%, y ese número decide más que cualquier previsión de mercado.

Para empezar con una referencia propia, puedes obtener una estimación de venta y alquiler con los datos de tu vivienda: es orientativa, no sustituye al informe de una sociedad de tasación homologada, pero te da los rangos de tu zona y unos comparables con los que sentarte a pensar. En el caso particular de las viviendas recibidas en herencia, con varios titulares y prisas distintas, conviene leer antes qué hacer con un piso heredado, vender o alquilar.

Las fuentes que conviene seguir y cuándo publican

Cuatro fuentes bastan para no depender de titulares, y todas son gratuitas. El INE publica el Índice de Precios de Vivienda cada trimestre, unos dos meses después del cierre. El Colegio de Registradores saca su Estadística Registral Inmobiliaria también trimestralmente, con el precio escriturado por ciudad. Idealista y Fotocasa actualizan sus índices de oferta cada mes. Y el Banco de España publica su Informe Anual en junio, con el diagnóstico estructural.

Un apunte metodológico que ahorra disgustos: idealista cambió su metodología en julio de 2026 para excluir alquileres temporales y vacacionales y detectar mejor los valores anómalos, y recalculó la serie histórica. Cuando leas que se ha marcado un máximo, se trata del máximo de la serie recalculada. Comparar cifras publicadas antes y después de ese cambio sin corregirlo lleva a conclusiones falsas.

Lo que los titulares no cuentan de Madrid

El mercado madrileño de 2026 no es ni una burbuja a punto de estallar ni una escalera que sube sola. Es un mercado caro, con la oferta corta desde hace cinco años según el Banco de España, con los precios todavía subiendo pero desacelerando, y con un comprador que ya ha empezado a decir que no: dos trimestres consecutivos de caída en las compraventas, según el Colegio de Registradores, y descensos de dos dígitos en la Comunidad de Madrid en varios meses del año, según el INE.

Dentro de ese marco caben situaciones opuestas. Un propietario en Salamanca vende en un distrito que lleva un año plano en precio y en el que alquilar renta menos que un bono del Estado. Otro en Usera tiene entre manos un activo que se ha revalorizado un 18% en doce meses y que alquilado da el doble de rentabilidad. La misma ciudad, el mismo año, dos decisiones que no se parecen en nada.

Los datos encuadran. La decisión sale de tus metros, tu calendario y tu bolsillo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid en 2026?

Entre 5.534 y 6.471 euros por metro cuadrado, según la fuente. El Colegio de Registradores situó el precio escriturado en la ciudad de Madrid en 5.534 euros en el segundo trimestre de 2026, segundo más alto de España tras San Sebastián. Idealista midió el precio de oferta en los portales en 6.471 euros en agosto de 2026. La primera cifra es lo que se paga, la segunda lo que se pide.

¿Qué distrito de Madrid es el más caro y cuál el más barato?

Salamanca es el más caro y Villaverde el más barato. Con datos de idealista de agosto de 2026, Salamanca se movía en 10.841 euros por metro cuadrado y Villaverde en 3.302, más del triple de diferencia. Les siguen por arriba Chamberí (9.209) y Retiro (8.444), y por abajo Puente de Vallecas (3.480) y Usera (3.626).

¿Está bajando el precio de la vivienda en Madrid?

No está bajando, pero sí desacelerando. El INE registró una subida anual del 12,2% en el segundo trimestre de 2026 en el conjunto de España, siete décimas menos que el trimestre anterior. En Madrid capital, idealista detectó en agosto de 2026 caídas interanuales en Salamanca y Retiro, mientras los distritos del sur seguían subiendo con fuerza. El mercado se está partiendo por zonas.

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Madrid capital?

El precio de oferta se situó en 23,3 euros por metro cuadrado al mes en agosto de 2026, máximo de la serie de idealista, con una subida anual del 5,1%. En una vivienda de 80 metros equivale a unos 1.860 euros mensuales. La Comunidad de Madrid alcanzó 21,5 euros por metro, la región más cara de España frente a una media nacional de 15,1 euros.

¿Hay zonas tensionadas declaradas en Madrid?

No hay ninguna. La Comunidad de Madrid no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado y mantuvo esa posición después de que el Tribunal Constitucional avalase la Ley 12/2023 en febrero de 2026. En consecuencia, no se aplican topes de renta ni el sistema estatal de índices, y la reducción del IRPF para los contratos nuevos es el 50% general.

¿Qué municipios de la provincia de Madrid son más baratos?

Los precios más bajos de la región se concentran en municipios como Parla, Aranjuez, Arganda del Rey, Valdemoro y Pinto, todos por debajo de 2.900 euros por metro cuadrado según Fotocasa. En el corredor del Henares, Tinsa situó Alcalá de Henares en 2.577 euros por metro en el primer trimestre de 2026, tras una subida anual del 12,2%.