Valor de mercado, valor catastral y valor de referencia 2026

Los tres valores de tu vivienda y para qué sirve cada uno

Tu vivienda tiene tres valores distintos y ninguno sustituye a los otros dos. El valor de mercado es lo que pagaría hoy un comprador. El valor catastral es un valor administrativo que fija la Dirección General del Catastro y sobre el que se calcula el IBI. El valor de referencia es otro valor del Catastro, distinto del anterior, que desde 2022 marca la base mínima del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La confusión entre los tres sale cara en las dos direcciones. Un propietario que calcula su precio de venta a partir del valor catastral se deja decenas de miles de euros encima de la mesa. Un comprador que escritura por debajo del valor de referencia recibe meses después una liquidación complementaria que no esperaba. Y los dos creían estar mirando el valor de su casa.

Lo que sigue es cada valor por separado: de dónde sale, qué impuesto mueve, dónde se consulta y qué hacer cuando el número que da la Administración no cuadra con la realidad del inmueble.

Qué es el valor catastral y cómo se calcula

El valor catastral es un valor administrativo que resulta de sumar el valor del suelo y el de la construcción de un inmueble, aplicar coeficientes correctores y multiplicar el resultado por un coeficiente de referencia al mercado del 0,5, fijado por la Orden de 14 de octubre de 1998. La ley del Catastro Inmobiliario exige que nunca supere el valor de mercado, y ese 0,5 es el mecanismo que lo asegura.

No es una valoración individual de tu piso. Es un cálculo masivo que el Catastro hace para todos los inmuebles de un municipio a la vez, a partir de la ponencia de valores aprobada para ese término municipal.

La ponencia de valores, la fecha que lo explica casi todo

La ponencia de valores es el documento que fija los módulos de suelo y construcción de cada zona del municipio, y su año de aprobación condiciona tu recibo del IBI durante una década o más. El Ayuntamiento de Madrid detalla que la última valoración colectiva de carácter general de la capital se realizó en 2011, con efectos desde el 1 de enero de 2012, y que en determinadas zonas hubo además una valoración parcial en 2016 con efectos en 2017. Desde entonces, los valores catastrales madrileños solo se mueven por los coeficientes de actualización que aprueba cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Ahí está el detalle que casi nadie mira: dos pisos idénticos en dos municipios vecinos pueden tener valores catastrales muy distintos solo porque uno revisó su ponencia en 2012 y el otro en 2004.

Por qué multiplicar el valor catastral por dos no funciona

El coeficiente 0,5 se aplicó contra el mercado del año en que se aprobó la ponencia, no contra el de hoy, así que el atajo de duplicar el valor catastral para estimar el precio de venta falla, y falla siempre en la misma dirección: por debajo. Los datos del INE ayudan a medir el desfase. En el segundo trimestre de 2026, el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,2% interanual, con la vivienda de segunda mano en el 12,9%, y encadenaba 45 trimestres al alza. Un valor catastral calculado sobre el mercado de 2012 arrastra todos esos trimestres de retraso.

Qué impuestos se calculan con tu valor catastral

El valor catastral es la base de cinco figuras fiscales, y ninguna de ellas es el ITP. Sirve para el IBI, para la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF, para la plusvalía municipal (a través del valor catastral del suelo), para el Impuesto sobre el Patrimonio y para el recargo del IBI a la vivienda desocupada.

La imputación de renta merece una parada, porque afecta a cualquier segunda vivienda vacía. La Agencia Tributaria aplica el 2% del valor catastral como norma y el 1,1% cuando los valores del municipio se revisaron mediante valoración colectiva general en los diez periodos impositivos anteriores. Para los ejercicios 2023, 2024 y 2025, la disposición adicional 55ª de la Ley del IRPF, modificada por el Real Decreto-ley 16/2025, mantuvo el 1,1% para los municipios revisados a partir del 1 de enero de 2012. Madrid capital entra en ese grupo por muy poco: su revisión tiene efectos exactamente desde esa fecha.

Si el piso está alquilado no hay imputación de renta, pero el IBI sigue siendo un coste del propietario que conviene meter en la cuenta antes de anunciar. Es uno de los gastos que más distorsiona la rentabilidad cuando se fija el precio del alquiler de un piso mirando solo lo que piden los vecinos.

Qué es el valor de referencia y por qué no es lo mismo que el catastral

El valor de referencia es el importe que la Dirección General del Catastro calcula cada año para cada inmueble a partir de los precios de las compraventas comunicadas por los notarios, y funciona como base imponible mínima en ITP, Sucesiones y Donaciones. Existe desde el 1 de enero de 2022, cuando entró en vigor la reforma que introdujo la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal. No modifica el valor catastral y no toca el IBI.

La diferencia más visible es el calendario. El valor catastral puede llevar quince años sin una revisión real; el valor de referencia se recalcula todos los años. El anuncio publicado en el BOE (BOE-B-2025-46480) confirma que los valores de 2026 se determinaron por resolución de la Dirección General del Catastro de 27 de octubre de 2025 y se consultan en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2026.

Cómo se calcula, paso a paso

El Catastro parte del módulo de valor medio de la zona (obtenido de las escrituras de esa zona), lo aplica a la superficie del inmueble, corrige el resultado con coeficientes de antigüedad, estado de conservación y tipología, y al final aplica un factor de minoración del 0,9 aprobado por la Orden HFP/1104/2021, cuyo objetivo declarado es que el valor de referencia no supere el valor de mercado.

Con números redondos: 100 metros cuadrados a 2.000 euros el metro son 200.000 euros; con un coeficiente de antigüedad de 0,85 y uno de conservación de 0,90 quedan 153.000; tras el factor 0,9, el valor de referencia final sería 137.700 euros.

Dos consecuencias prácticas de ese 0,9. La primera, que el valor de referencia se pega mucho más al mercado que el catastral. La segunda, que el margen de seguridad es estrecho: basta con que el módulo de la zona vaya un punto por encima de la realidad de tu portal para que el valor administrativo supere lo que pagó un comprador de verdad.

Cuándo el valor de referencia decide lo que pagas

El valor de referencia manda en dos impuestos: el ITP de una compraventa de vivienda usada y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En ambos, la base imponible es el mayor de dos importes, el declarado en escritura o el valor de referencia. Si compras por debajo, Hacienda liquida sobre el valor administrativo, no sobre lo que pagaste.

El tipo aplicable cambia según la comunidad y multiplica el efecto. En la Comunidad de Madrid el tipo general del ITP es el 6%; en Castilla y León, donde está Segovia, es el 8% con carácter general y sube al 10% cuando la base supera los 250.000 euros. Un piso escriturado en 180.000 euros con un valor de referencia de 200.000 le cuesta al comprador madrileño 12.000 euros de ITP en lugar de 10.800. El mismo caso en Segovia pasa de 14.400 a 16.000.

Que la ganancia del vendedor en el IRPF se calcule con el precio real y no con el valor de referencia es un matiz que ahorra sustos, y está desarrollado junto al resto de figuras en la guía sobre los impuestos que paga quien vende una vivienda. En las herencias el juego es distinto: el valor de referencia que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones se convierte después en el valor de adquisición del heredero, así que un valor alto hoy reduce la ganancia patrimonial de mañana. Cuando hay que decidir qué hacer con la casa recibida, ese cruce pesa tanto como el propio impuesto, y así lo planteamos al analizar si conviene vender o alquilar un piso heredado.

El valor de mercado, el único que decide si vendes

El valor de mercado es el precio más probable al que se cerraría hoy la venta entre un comprador y un vendedor independientes, y es el único de los tres que se calcula mirando inmuebles reales comparables al tuyo en vez de módulos administrativos. Ni el catastral ni el de referencia sirven para fijar un precio de salida.

El método profesional es el de comparación: se buscan testigos (viviendas similares vendidas u ofertadas en la misma zona), se homogeneizan sus precios por metro cuadrado según las diferencias con la tuya (planta, ascensor, estado, orientación, superficie) y se obtiene una horquilla. Ese procedimiento, con sus reglas y sus límites, está explicado en detalle en la guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda en España.

Para un propietario que solo quiere saber por dónde se mueve su piso antes de llamar a nadie, una estimación online bien construida basta como punto de partida. Puedes calcular el rango de venta y alquiler de tu vivienda con los datos concretos del inmueble y quedarte con la horquilla, no con el punto medio. Es orientativo y no sustituye a la tasación de una sociedad homologada por el Banco de España, que es lo que pedirá el banco si hay hipoteca de por medio.

Cómo consultar los tres valores, uno a uno

Los tres se consultan en sitios distintos y solo uno necesita identificación digital. El valor catastral aparece en tu recibo del IBI; el valor de referencia se pide en la Sede Electrónica del Catastro; el de mercado hay que estimarlo con comparables.

1. Valor catastral. Míralo en el último recibo del IBI o entra en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es), apartado de consulta de datos catastrales, con la referencia catastral o la dirección. Comprueba de paso la superficie y el año de construcción que constan: los errores son más frecuentes de lo que parece y arrastran a todo lo demás.
2. Valor de referencia. Está en un apartado propio de la misma sede. Cualquiera puede ver los mapas de valores y el informe del mercado inmobiliario de su zona, pero el importe concreto de un inmueble solo lo obtiene el titular, identificándose con certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico. Si la consulta no devuelve importe, significa que ese inmueble no tiene valor de referencia asignado y la base imponible se determina entonces por las reglas generales.
3. Valor de mercado. Compara operaciones reales de tu zona, descuenta el optimismo de los anuncios y contrasta con una estimación independiente.

Hazlo en ese orden y antes de firmar cualquier cosa.

Qué hacer si el valor de referencia es más alto que el precio real

No se puede recurrir el valor de referencia por adelantado: hay que autoliquidar el impuesto sobre ese valor y después solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, con un plazo de cuatro años. La otra vía es recurrir la liquidación complementaria si es la Administración la que la gira. En ambos casos, la oficina liquidadora pedirá un informe vinculante al Catastro.

La Sentencia 13/2026 del Tribunal Constitucional, de 12 de febrero de 2026 (BOE-A-2026-6480), desestimó la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y avaló el sistema. Conviene leer bien lo que dice: el Constitucional lo salva precisamente porque no es un método cerrado, sino una presunción que admite prueba en contrario, dictámenes periciales incluidos. Avalar el modelo y cerrar la puerta a impugnar valores concretos son cosas distintas.

El Tribunal Supremo tiene pendiente afinar hasta dónde llega esa prueba: por auto de 29 de abril de 2026 admitió a trámite un recurso (8442/2024) para decidir si una tasación privada basta por sí sola para desvirtuar el valor de referencia o si el informe debe atacar los errores concretos del cálculo administrativo.

Qué pruebas funcionan

• Errores en los datos catastrales del inmueble: superficie, antigüedad, número de habitaciones, uso.
• Estado de conservación peor que el presumido por el Catastro, documentado con fotografías y presupuestos de obra.
• Informe pericial de un técnico que visite la vivienda y justifique por qué el valor administrativo supera el de mercado en ese caso concreto.
• Singularidades que el módulo de zona no recoge: servidumbres, ruido, patios interiores, edificio sin ascensor con vivienda en altura.

Sinceramente, esto solo compensa cuando la diferencia es grande. Si el valor de referencia supera al precio real en 4.000 euros, el ITP madrileño de más son 240 euros y el perito cuesta bastante más que eso. Con diferencias de 30.000 o 40.000 euros, la cuenta cambia por completo.

Existe además una vía previa que casi nadie usa: cada otoño, antes de aprobar los valores del ejercicio siguiente, el Catastro abre un trámite de audiencia colectiva, y contra la resolución anual cabe reclamación económico-administrativa o recurso de reposición en el plazo de un mes.

Qué valor mira cada situación

Cada operación inmobiliaria mira un valor distinto, y saber cuál evita la mitad de los errores. Vender mira el mercado, comprar mira el de referencia, heredar mira el de referencia, tener mira el catastral.

Quien prepara una venta necesita los tres a la vez: el de mercado para el precio, el catastral para calcular la plusvalía municipal y el de referencia para anticipar qué le van a preguntar los compradores. El orden de los pasos está en la guía sobre cómo vender un piso paso a paso, y si la duda de fondo es si merece la pena vender ahora, el punto de partida es comparar la venta con el alquiler con los números delante.

Madrid, su provincia y Segovia: lo que cambia según dónde esté el piso

Cambian tres cosas según el municipio: el año de la ponencia de valores, el tipo del IBI que aprueba cada ayuntamiento y el tipo autonómico del ITP. El valor catastral y el de referencia se calculan con las mismas reglas en toda España, pero el recibo final no se parece.

Madrid capital

El Ayuntamiento de Madrid rebajó el tipo general del IBI urbano para 2026 hasta el 0,414%, desde el 0,428% anterior, la quinta bajada del mandato. Según sus propios datos, el recibo medio de una vivienda con un valor catastral residencial medio de 119.774,62 euros queda en 474,84 euros al año, y el 79% de los inmuebles residenciales de la capital tiene un valor catastral por debajo de 150.000 euros. La capital mantiene además el recargo del 50% en el IBI para viviendas desocupadas con carácter permanente en los supuestos que fija la ordenanza.

Junta eso con el ITP autonómico del 6% y tienes el cuadro fiscal madrileño completo: propiedad barata de mantener, compraventa barata de escriturar y valores de referencia que suben cada año al ritmo del mercado. Cómo se mueve ese mercado por distritos y municipios está en la guía del precio de la vivienda en Madrid y su provincia.

La provincia

En la corona metropolitana la ponencia de valores manda más que el tipo. Dos municipios colindantes con mercados parecidos pueden tener recibos muy distintos si uno revisó en 2008 y el otro en 2015, y el tipo de gravamen lo aprueba cada pleno municipal por separado.

Segovia

En Segovia se ven las dos palancas a la vez. El Ayuntamiento de Segovia incluyó en su ordenanza fiscal para 2026 una rebaja media del 4% en el IBI mediante la reducción del tipo de gravamen. Y hay un precedente que explica muy bien el mecanismo: el pleno municipal aprobó en su momento subir el tipo del 0,48% al 0,65% para compensar la bajada generalizada de los valores catastrales tras una nueva ponencia, de modo que los recibos no se movieran demasiado. Un tipo más alto no significa un recibo más alto.

Al ITP hay que mirarlo aparte, porque Castilla y León aplica el 8% general frente al 6% madrileño, con salto al 10% por encima de 250.000 euros de base. Y el mercado empuja: el INE situó a Castilla y León entre las tres comunidades con mayor subida de precios en el segundo trimestre de 2026, con un 14,8% interanual, por lo que los valores de referencia de la zona tienen recorrido al alza en las próximas resoluciones anuales.

Los errores que más caros salen

Cinco confusiones concentran casi todos los disgustos, y las cinco se evitan con una consulta de diez minutos.

• Poner el precio de venta a partir del valor catastral. Es el error más caro de los cinco y el más común entre quienes heredan una vivienda que llevaba décadas en la familia.
• Multiplicar el valor catastral por dos. El 0,5 se aplicó contra el mercado del año de la ponencia, no contra el de hoy.
• Escriturar sin haber mirado el valor de referencia. El comprador descubre la diferencia cuando llega la liquidación complementaria, ya sin margen para negociar el precio.
• Tomar el valor de referencia como valoración de tu piso. Es un valor de zona corregido por unos pocos coeficientes, no una visita a tu vivienda: no sabe que la cocina está sin reformar ni que el edificio no tiene ascensor.
• Dejar pasar el plazo. La rectificación de la autoliquidación tiene cuatro años, y los expedientes que llegan tarde no se recuperan.

Tres valores, tres conversaciones distintas

Los tres valores responden a preguntas que no tienen nada que ver entre sí. El catastral responde a cuánto pagas cada año por tener la casa. El de referencia, a cuánto paga quien la compra o la hereda. El de mercado, a cuánto te dan por ella si decides venderla.

El contexto de 2026 refuerza la distancia entre ellos: precios en máximos según el INE, valores de referencia que se recalculan todos los años con las escrituras de tu zona y valores catastrales anclados en ponencias que en muchos municipios tienen más de una década. Mientras el mercado siga subiendo a doble dígito, esa brecha crece.

Mira los tres antes de mover ficha, cada uno en su sitio, y guarda la consulta del valor de referencia junto al resto de papeles de la operación. Cuesta diez minutos y es la diferencia entre una compraventa sin sorpresas y una carta de Hacienda en el buzón.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia?

El valor catastral es un valor administrativo estable que sirve para el IBI y se calcula con un coeficiente del 0,5 sobre el mercado del año de la ponencia de valores del municipio. El valor de referencia se recalcula cada año con las escrituras de compraventa de la zona, lleva un factor de minoración del 0,9 y solo afecta al ITP y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

¿Puedo vender mi piso por debajo del valor de referencia del Catastro?

Sí, nada impide pactar un precio inferior. Lo que ocurre es que el comprador tributará en el ITP sobre el valor de referencia, que actúa como base imponible mínima desde 2022, aunque en la escritura figure una cifra menor. El vendedor calcula su ganancia patrimonial en el IRPF con el precio realmente percibido, no con el valor administrativo.

¿Cómo consulto el valor de referencia de mi vivienda?

Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es), en el apartado dedicado al valor de referencia. Para ver el importe concreto de un inmueble hay que identificarse con certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico, y solo puede hacerlo el titular. Los mapas de valores y el informe del mercado inmobiliario de cada zona son de consulta libre.

¿El valor de referencia afecta al IBI?

No. El IBI se calcula siempre sobre el valor catastral, que es un valor distinto y no cambia porque el Catastro publique cada año un valor de referencia. Tampoco afecta a la plusvalía municipal, que parte del valor catastral del suelo, ni a la imputación de renta del IRPF, que aplica un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble.

¿Cómo se recurre un valor de referencia demasiado alto?

Primero se autoliquida el impuesto sobre el valor de referencia y después se solicita la rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, dentro del plazo de cuatro años. Hay que aportar prueba del valor real: informe pericial, errores en los datos catastrales o documentación del estado de conservación. La oficina liquidadora pedirá un informe vinculante al Catastro.

¿El valor catastral sirve para saber cuánto vale mi casa?

No sirve como precio de venta. Nace como la mitad del valor de mercado estimado en el año de la ponencia de valores del municipio, que en muchos casos tiene más de diez años, y desde entonces solo se actualiza con coeficientes generales. Para fijar un precio real hay que comparar viviendas similares de la misma zona y ajustar por sus diferencias.