Cómo vender un piso paso a paso: guía completa 2026

Vender un piso en España se resuelve, de media, en tres a seis meses desde que tomas la decisión hasta que firmas ante notario. Por el camino hay nueve etapas, una carpeta de papeles que conviene tener lista antes de publicar el anuncio y dos impuestos capaces de llevarse una parte seria de lo que cobres.

Esta guía recorre el proceso entero: precio de salida, documentación, preparación, firmas, gastos, impuestos y cómo reducirlos dentro de la ley, plazos y qué cambia si tu piso está en Madrid capital, en la corona metropolitana o en Segovia. Con cifras de 2026 y su fuente al lado, porque una guía de venta sin datos atribuidos es una opinión larga.

Los nueve pasos de una venta, en orden

Vender un piso paso a paso son nueve etapas: decidir si vender te conviene más que alquilar, fijar el precio de salida, reunir la documentación, preparar la vivienda, publicar el anuncio, gestionar las visitas, negociar, firmar arras y escriturar ante notario. Las cuatro primeras ocurren antes de que nadie vea tu casa, y son las que más determinan el resultado.

Hay un paso cero que no aparece en ninguna lista: comprobar que vender te conviene. Si dudas entre venderlo o buscarle inquilino, la comparativa entre vender o alquilar tu piso con los números delante te ahorrará meses de camino equivocado.

El precio de salida: el dato que casi todos miran mal

El precio de salida debe partir del precio escriturado en tu zona, no del precio de oferta que ves en los portales. En Madrid capital la diferencia entre ambos ronda los mil euros por metro cuadrado: Idealista situó la vivienda en venta en 6.547 euros por metro en julio de 2026, mientras el Colegio de Registradores midió 5.534 euros por metro escriturado en el segundo trimestre. Ese hueco es tu margen de negociación real.

Son dos cifras distintas: la oferta es lo que pide un vendedor; el escriturado, lo que pagó un comprador ante notario. Anclarte al primero es la forma más rápida de que tu anuncio envejezca en un portal.

Dos datos de 2026 ayudan a calibrar. Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda cerró el segundo trimestre con una subida anual del 12,2% (12,9% la segunda mano, 7,4% la obra nueva), encadenando 45 trimestres al alza. El Colegio de Registradores contabilizó en ese trimestre 167.934 compraventas, un 5,7% menos que el anterior, con un precio medio de 2.487 euros por metro cuadrado, máximo histórico de la serie.

Traducido: precios altos y compradores más escasos. Vendes caro, pero a alguien que se lo piensa mucho más que hace dos años. Puedes calcular una estimación de venta con los datos de tu piso, un rango orientativo que no sustituye a la tasación de una sociedad homologada, y la guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda en España explica el método de comparación que hay detrás.

Qué hacer si el anuncio no se mueve

Si en tres semanas no has recibido visitas, el problema es el precio, no el mercado. La regla práctica que usan los profesionales: pocas visualizaciones significa precio alto; muchas visualizaciones y ninguna visita significa fotos o descripción malas; muchas visitas y ninguna oferta significa que el piso no responde a lo que promete el anuncio. Solo uno de los tres diagnósticos pasa por bajar la cifra.

La documentación: reúnela antes de publicar, no cuando aparezca el comprador

Para vender un piso necesitas nota simple actualizada, escritura de compra, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI, certificado de estar al corriente con la comunidad y, si tuviste hipoteca, el certificado de deuda cero. Algunas comunidades autónomas suman la cédula de habitabilidad. Tenerlo listo antes de publicar evita el escenario más caro: un comprador decidido esperando a un papel.

Aquí hay truco, y de los caros: la nota simple caduca a efectos prácticos. Si la pediste hace ocho meses y entre medias entró un embargo, te enteras el día de la firma. Pídela otra vez tras las arras.

El certificado energético es obligatorio desde el anuncio, no desde la firma

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para anunciar la vivienda, no solo para escriturarla. Lo establece el Real Decreto 390/2021, publicado en el BOE y en vigor desde junio de 2021, que además obliga a mostrar la etiqueta en la publicidad. Quedan fuera los edificios aislados de menos de 50 metros cuadrados, pero un piso pequeño dentro de un edificio sí necesita el suyo. El régimen sancionador remite a la legislación de consumo y de suelo, con infracciones leves, graves y muy graves.

Preparar la vivienda y el anuncio

Preparar un piso para venderlo consiste en despersonalizar, arreglar lo que se ve roto y fotografiarlo con luz. No hace falta reformar: las obras grandes rara vez se recuperan en el precio, mientras que pintar, ordenar y un reportaje fotográfico decente cambian el número de visitas desde el primer día.

Despersonalizar es retirar fotos familiares, imanes de nevera y armarios reventados de ropa. Suena a tópico de revista, pero funciona: el comprador no compra metros, compra la proyección de su vida en esos metros.

Sinceramente, la reforma integral solo compensa si la vivienda está inhabitable y quedaría fuera del mercado hipotecario. En el resto de casos vendes la reforma a precio de coste y le regalas al comprador el gusto de elegir los azulejos.

Visitas, filtrado de compradores y negociación

El filtro pesa más que el volumen. Antes de enseñar el piso conviene saber si el comprador paga al contado o con hipoteca, si tiene la financiación preaprobada y si necesita vender algo antes. Tres visitas de compradores solventes valen más que quince curiosos de domingo por la tarde.

Cuatro preguntas para la primera llamada: en qué plazo necesita entrar a vivir, si ha visto otras viviendas en la zona, si compra para vivir o para invertir y si ya ha hablado con su banco. Nadie se ofende por responderlas y te dicen casi todo.

En la negociación aguantan bien dos reglas. No bajes el precio durante la visita: quien pide un descuento mirando la cocina está probando, no comprando. Y responde por escrito y con fecha de validez, que es lo que convierte una conversación en una oferta. Un piso por encima del escriturado de su zona tarda mucho más en encontrar comprador: lo que negocias no es solo dinero, es calendario.

Arras, escritura y notaría: cómo se cierra legalmente

La venta se cierra en dos firmas. Primero el contrato de arras, con una señal que por costumbre ronda el 10% del precio y que fija importe, plazo y condiciones. Después la escritura pública ante notario, donde se paga el resto y se entregan las llaves. Entre una y otra pasan de cuatro a ocho semanas, el tiempo que necesita el banco del comprador.

Las penitenciales, las más habituales, están en el artículo 1.454 del Código Civil: permiten desistir, perdiendo el comprador la señal o devolviéndola el vendedor por duplicado. Las confirmatorias son un anticipo del precio y no dan derecho a echarse atrás; las penales fijan una indemnización. Firmar unas sin saber cuáles son es el error jurídico más común de la operación.

Quién paga la notaría: la respuesta legal y la real

Legalmente, el artículo 1.455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura (la matriz) y al comprador la primera copia y las posteriores, salvo pacto en contrario. Ese pacto aparece en casi todas las arras, y lo habitual es que el comprador asuma el conjunto. Los honorarios notariales, sujetos a arancel estatal, rondan entre el 0,2% y el 0,5% del precio; los registrales, entre el 0,1% y el 0,25%.

Cuánto cuesta vender un piso: los gastos con cifras

Vender una vivienda en España se lleva de forma orientativa entre el 5% y el 10% del precio entre impuestos, honorarios y trámites, y puede superar el 15% si la ganancia patrimonial es alta y hay agencia de por medio. El grueso son dos impuestos; el resto, cantidades pequeñas y previsibles.

El IBI merece un aviso: la ley lo carga al propietario a 1 de enero, así que si vendes en septiembre lo pagas entero tú salvo que pactes el prorrateo en las arras. Una línea que se olvida cada día y cuesta varios cientos de euros.

IRPF y plusvalía municipal: qué pagas y cómo pagar menos

Al vender pagas dos impuestos: IRPF sobre la ganancia patrimonial y plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo. La ganancia tributa en la base del ahorro con la escala de la Agencia Tributaria: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 28% por encima. Si vendes con pérdida no pagas ninguno.

Los gastos que restan de la ganancia

La ganancia no es precio de venta menos precio de compra a secas. Al valor de adquisición se suman el ITP o el IVA de la compra, la notaría y el registro de entonces, los honorarios de aquella agencia y las obras de mejora. Del valor de transmisión se restan la comisión de la agencia que vende, la plusvalía municipal abonada y la cancelación registral de la hipoteca.

Ojo con la distinción entre mejora y conservación, que es donde la Agencia Tributaria más corrige. Cerrar una terraza o instalar aire acondicionado donde no lo había suma; pintar o cambiar una caldera averiada no computa. Y aquí está el detalle caro: muchos propietarios guardan la escritura veinte años y tiran las facturas de las obras. Sin factura, esa mejora no existe.

Plusvalía municipal: elige el método, no lo aceptes

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente elige entre dos formas de calcular la plusvalía municipal y se queda con la menor. El método objetivo aplica un coeficiente por años de tenencia sobre el valor catastral del suelo; el real parte de la diferencia efectiva entre precio de compra y de venta. El ayuntamiento no te ofrece el más favorable: lo eliges tú.

El tipo cambia mucho de un municipio a otro. El Ayuntamiento de Madrid aplica un 29% sobre la base imponible, muy cerca del tope legal del 30% del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. El plazo es de 30 días hábiles entre vivos y de seis meses en herencias, prorrogables otros seis. La ordenanza madrileña contempla una bonificación de hasta el 95% al transmitir por causa de muerte la vivienda habitual del fallecido a herederos de los grupos I y II.

Las exenciones que de verdad cambian la factura

Cuatro supuestos pueden dejar el IRPF en cero, y conviene revisarlos antes de firmar nada, no después:

• Mayores de 65 años. El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF exime la ganancia al transmitir la vivienda habitual, sin límite de importe ni obligación de reinvertir. La Agencia Tributaria exige residencia efectiva de al menos tres años.
• Reinversión en vivienda habitual. A cualquier edad, si destinas lo obtenido a otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida.
• Renta vitalicia. Los mayores de 65 años que venden un inmueble que no es su vivienda habitual pueden no tributar si constituyen una renta vitalicia asegurada.
• Compras anteriores a 1994. Los coeficientes de abatimiento siguen vivos, con un límite acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión.

Si el vendedor no reside fiscalmente en España, la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda: un anticipo que se regulariza después.

Cuánto se tarda en vender y qué acelera la venta

El proceso va de tres a seis meses entre la publicación del anuncio y la firma ante notario, y Madrid juega en la parte rápida de esa horquilla. Según Idealista, el 11% de los pisos vendidos en Madrid durante el segundo trimestre de 2026 llevaba menos de una semana anunciado, cuatro puntos por encima de la media nacional y solo por detrás de Teruel (21%), Huelva y Vitoria-Gasteiz (13%).

En el otro extremo del mismo estudio de Idealista, provincias como Lugo, Ourense o Pontevedra cierran en menos de siete días apenas el 4% de sus operaciones. La geografía manda tanto como el inmueble.

Lo que acelera una venta se decide casi siempre antes de publicar:

• Precio alineado con el escriturado de la zona, no con el anuncio del vecino.
• Documentación completa el día que sale el anuncio.
• Fotografía profesional y una descripción que diga lo que el comprador quiere saber.
• Disponibilidad real para enseñar el piso entre semana y por la tarde.
• Flexibilidad en la fecha de entrega, que a veces vale más que dos mil euros de descuento.

Ahí está el detalle incómodo: casi todo lo que acorta una venta ocurre antes de que exista el anuncio. Después solo queda bajar el precio, la palanca más cara.

Vender con hipoteca, en herencia, con inquilino o entre varios propietarios

Estos cuatro casos no cambian los pasos: cambian los plazos y los papeles. La hipoteca se resuelve el día de la firma; la vivienda heredada exige aceptarla e inscribirla antes; el inquilino obliga a respetar su contrato; y varios propietarios necesitan unanimidad o un procedimiento judicial.

Con hipoteca pendiente

Se vende con normalidad. El día de la escritura el comprador entrega al banco la parte del precio que cancela la deuda y al vendedor el resto, en el mismo acto. Queda la cancelación registral, que borra la carga del Registro y cuesta, orientativamente, entre 400 y 1.000 euros entre notaría, registro y gestoría. Guarda las facturas: ese gasto resta de la ganancia patrimonial.

Un piso heredado

No se puede vender lo que no está a tu nombre. Antes hay que aceptar la herencia, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal mortis causa, e inscribir el inmueble en el Registro. La guía sobre vender o alquilar un piso heredado desarrolla el caso, que encalla más por desacuerdo familiar que por trámites.

Con inquilino dentro

Se puede vender, pero el contrato sigue vigente y el comprador se subroga como arrendador. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente salvo renuncia expresa en el contrato. El piso se vende con descuento frente a uno vacío, tanto mayor cuanto más contrato quede por delante, y el comprador natural deja de ser una familia para ser un inversor. Si estás a tiempo de elegir, revisa cómo alquilar un piso como propietario y el método para fijar el precio del alquiler: una renta bien puesta encarece el piso también para vender.

Entre varios propietarios

Vender en proindiviso requiere el acuerdo de todos los copropietarios. Si uno se niega, el artículo 400 del Código Civil permite pedir la división de la cosa común, que en una vivienda indivisible acaba en subasta judicial y a precio peor que el de mercado. Comprar su parte suele salir más barato que el pleito.

Vender en Madrid capital, en la provincia y en Segovia

El precio y la velocidad cambian mucho en pocos kilómetros. Madrid capital es la segunda ciudad más cara de España, con 5.534 euros por metro cuadrado escriturado en el segundo trimestre de 2026 según el Colegio de Registradores, solo por detrás de San Sebastián. En Segovia capital, Fotocasa medía 2.418 euros por metro en abril de 2026. Misma vivienda, menos de cien kilómetros, menos de la mitad de precio.

Madrid capital

La horquilla interna es brutal y se está moviendo. Idealista situó el distrito de Salamanca en 10.890 euros por metro en julio de 2026, con una caída interanual del 1,5%, mientras Chamberí (8.967) y Chamartín (8.138) rondaban los ocho mil. En la periferia sur el movimiento va al revés: Villaverde lidera las subidas anuales con un 24,3%, seguido de Puente de Vallecas (3.399 euros, un 16,3% más), Usera (3.585, un 16,2%) y Carabanchel (3.813, un 10,8%).

Para un vendedor la lectura es directa. En Salamanca o Chamberí el mercado ya no te empuja: prepárate para negociar y para tardar. En Villaverde, Usera o Carabanchel el precio del año pasado se te ha quedado corto, y anclarte a él te cuesta dinero.

La provincia de Madrid

La corona metropolitana concentra demanda estable y plazos cortos. El corredor del Henares, con Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz, vive del empleo industrial y logístico. El sur, con Getafe, Leganés, Alcorcón y Móstoles, junta precios accesibles y transporte resuelto, la combinación que buscan las familias que salen de la capital. El norte, con Alcobendas y San Sebastián de los Reyes, juega en otra liga por las oficinas.

En la sierra el ritmo es otro: en Las Rozas, Majadahonda, Collado Villalba o Cercedilla pesa la segunda residencia y el mercado se activa en primavera. El Banco de España, en su Informe Anual 2025 publicado en junio de 2026, cifró en 750.000 viviendas el déficit acumulado entre 2021 y 2025 y situó la mitad en seis provincias, Madrid entre ellas. Esa escasez explica por qué un piso bien valorado en la corona se vende casi sin excepción.

Segovia

Segovia vende bien y sube rápido. El INE registró en Castilla y León la tercera mayor subida anual de España en el segundo trimestre de 2026, un 14,8%, solo por detrás de Ceuta (15,2%) y Asturias (15,0%). Con Fotocasa midiendo 2.418 euros por metro en la capital en abril de 2026, el punto de entrada es menos de la mitad que el de Madrid.

Dos motores explican el tirón: la alta velocidad deja Madrid a menos de media hora y la segunda residencia en La Granja de San Ildefonso y la sierra se ha consolidado. Buena parte de los compradores llegan de la Comunidad de Madrid, con una consecuencia práctica poco comentada: conviene enseñar el piso en fin de semana, porque tu comprador probable trabaja a noventa kilómetros.

Lo que separa una venta rápida de una que se encalla

El contexto de 2026 es idéntico para todos los propietarios de Madrid y Segovia: precios en máximos según el INE, operaciones a la baja según el Colegio de Registradores y un déficit que el Banco de España cifra en 750.000 viviendas. Nadie tiene mejor mercado que su vecino.

Lo que sí cambia de una venta a otra es la preparación. Un precio construido sobre el escriturado y no sobre el anuncio del portal. Una carpeta de documentos cerrada el día de la publicación. Una factura de obra guardada quince años que hoy resta cuatro mil euros de ganancia patrimonial. Una casilla de prorrateo del IBI en las arras. Detalles pequeños y aburridos, y exactamente los que explican por qué dos pisos idénticos del mismo rellano tardan tres semanas y nueve meses en venderse.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se tarda en vender un piso en España?

Entre tres y seis meses desde que se publica el anuncio hasta la firma ante notario, aunque el rango es amplio. Según Idealista, el 11% de los pisos vendidos en Madrid en el segundo trimestre de 2026 llevaba menos de una semana anunciado, cuatro puntos por encima de la media nacional. El precio de salida es el factor que más alarga o acorta ese plazo.

¿Qué documentos necesito para vender un piso?

Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, escritura de compraventa, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI, certificado de la comunidad que acredite estar al corriente y, si hubo hipoteca, el certificado de deuda cero del banco. Algunas comunidades autónomas exigen además cédula de habitabilidad, y en edificios antiguos puede pedirse la inspección técnica.

¿Cuántos impuestos se pagan al vender una vivienda?

Dos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. La ganancia tributa en la base del ahorro con la escala de la Agencia Tributaria, del 19% para los primeros 6.000 euros hasta el 28% por encima de 300.000. La plusvalía la cobra el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. Si la venta genera pérdida, no se paga ninguno.

¿Quién paga los gastos de notaría al vender un piso?

El artículo 1.455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura y al comprador los de la primera copia y las posteriores, salvo pacto en contrario. En la práctica ese pacto aparece en casi todos los contratos de arras y suele trasladar el conjunto al comprador. Conviene dejarlo escrito antes de llegar a la notaría.

¿Se puede vender un piso con la hipoteca sin terminar de pagar?

Sí, y es una situación muy habitual. El día de la escritura el comprador entrega al banco la parte del precio que salda la deuda pendiente y al vendedor el resto, en el mismo acto. Después queda la cancelación registral para borrar la carga del Registro, con un coste orientativo de entre 400 y 1.000 euros que resta de la ganancia patrimonial.

¿Cómo se fija el precio de salida de una vivienda?

Partiendo del precio escriturado de operaciones comparables en la zona, no del precio de oferta de los portales. La diferencia entre ambos es notable: en Madrid capital, Idealista midió 6.547 euros por metro en julio de 2026 frente a los 5.534 euros escriturados del Colegio de Registradores. Ajusta después por superficie, estado, planta, ascensor y exterioridad.