Vender o alquilar un piso heredado: cómo decidir

Vender o alquilar un piso heredado: qué inclina realmente la balanza

La respuesta casi nunca es la misma para dos herederos, aunque hablemos del mismo piso. Lo que decide entre vender o alquilar una vivienda heredada en Madrid, su provincia o Segovia son cuatro cosas muy concretas: cuántos herederos hay y si están de acuerdo entre ellos, el estado real del inmueble, la rentabilidad que ofrece la zona y la urgencia de liquidez de cada propietario. Nada más, y nada menos.

Ahí está el detalle que casi nadie tiene en cuenta al principio: la decisión fiscal más importante ya se tomó en el momento de aceptar la herencia, no cuando se firma la venta o el contrato de alquiler. El valor que se declaró entonces en el Impuesto de Sucesiones se convierte en el valor de referencia para todo lo que venga después, tanto si el piso se vende dentro de dos años como si se alquila durante una década.

Sinceramente, alquilar solo compensa si la vivienda puede salir al mercado sin una reforma integral. Si necesita cocina, baño y suelos nuevos antes de recibir a un inquilino, la cuenta cambia bastante y conviene sacar la calculadora antes de tomar postura.

Cuánto puede valer el piso heredado antes de decidir nada

Antes de hablar de impuestos o de inquilinos hace falta un número: cuánto vale realmente esa vivienda hoy, no lo que marca el valor catastral ni lo que se declaró hace años en el Impuesto de Sucesiones. La tabla de rangos orientativos que verás justo debajo recoge precios por metro cuadrado en venta y alquiler para Madrid capital y el resto de municipios que cubrimos, así que puedes usarla como primer punto de referencia.

El rango cambia mucho según el distrito o el municipio. No es lo mismo heredar un piso en Salamanca, donde el precio medio ha superado los 10.000 €/m² en 2026 según Fotocasa, que uno en Carabanchel o en Getafe, con precios muy inferiores pero rentabilidades por alquiler más altas. Lo mismo pasa en el norte de la provincia, en localidades como Alcobendas, o en Segovia y su entorno, con pueblos como La Granja de San Ildefonso donde el mercado se mueve con reglas propias y mucha menos oferta comparable.

Ese primer número también sirve para otra cosa: calcular la ganancia patrimonial si al final se vende, y para eso hace falta partir de una cifra realista, no de una intuición.

Los impuestos que ya has pagado (o vas a pagar) por heredar

Aquí conviene separar dos impuestos que la gente suele mezclar. El Impuesto de Sucesiones lo gestiona la Comunidad de Madrid y, para hijos, cónyuge, padres y abuelos (Grupos I y II de parentesco), aplica una bonificación del 99% sobre la cuota desde 2007, según la propia Comunidad de Madrid (2026). En la práctica, una herencia que en otra comunidad autónoma pagaría varios miles de euros, en Madrid puede quedar en un par de cientos.

Eso no significa que la herencia salga gratis. La plusvalía municipal (IIVTNU) es un tributo distinto, que gestiona el ayuntamiento correspondiente, y se paga dos veces cuando la vivienda acaba vendiéndose: una al aceptar la herencia, en un plazo de seis meses, y otra al vender, en treinta días hábiles desde la firma. Existen dos métodos de cálculo, objetivo y real, y la normativa permite elegir el que resulte más favorable para el contribuyente.

Impuesto de Sucesiones: lo paga quien hereda, sobre el valor declarado del inmueble, con bonificación del 99% en Madrid para hijos y cónyuge.

Plusvalía municipal: la paga primero el heredero y después, si hay venta, quien vende; son dos hechos imponibles distintos aunque suene al mismo impuesto.

Valor de referencia: el que se declara en la herencia marca el punto de partida para calcular impuestos futuros, así que conviene que sea realista y esté bien justificado.

Ojo con un matiz que se paga caro: si el piso tenía la reducción por vivienda habitual del causante y se vende antes de cinco años, Hacienda puede reclamar la diferencia con intereses de demora. Merece la pena revisar los plazos antes de poner el cartel de "se vende".

Si decides vender: así se calcula la ganancia patrimonial en el IRPF

Vender un piso heredado tributa como ganancia patrimonial en el IRPF de quien vende, no como si fuera una compraventa normal desde cero. El valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, sumando notaría, registro, gestoría y la propia plusvalía municipal pagada al heredar. La ganancia es la diferencia entre ese valor y el precio de venta.

Los tramos vigentes en 2026 para la base del ahorro, según la Agencia Tributaria, son: 19% hasta 6.000 euros, 21% entre 6.000 y 50.000 euros, 23% entre 50.000 y 200.000 euros, 27% entre 200.000 y 300.000 euros, y 30% a partir de esa cifra, tramo que ha subido desde el 28% con la reforma fiscal aprobada a finales de 2024.

Un matiz importante que se pasa por alto con frecuencia: las exenciones habituales, como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años, no se aplican al piso heredado en sí. Solo entran en juego si quien vende cumple esos requisitos sobre su propia vivienda habitual, algo distinto del inmueble heredado.

El momento también pesa. El INE registró en marzo de 2026 un descenso del 2,2% en las compraventas de vivienda inscritas respecto al mismo mes de 2025, y el Colegio de Registradores confirmó una desaceleración similar en el segundo trimestre, con las cifras trimestrales más bajas en siete trimestres. No es un mercado parado, pero tampoco el de hace dos años, así que conviene ajustar expectativas de plazo.

Si decides alquilar: la rentabilidad real y lo que implica gestionarlo entre varios

Alquilar suena a ingreso pasivo hasta que se hacen las cuentas con cifras actuales. Según Idealista, la rentabilidad bruta de la vivienda en Madrid capital ronda el 4,7% y el 5,1% en 2026, por debajo de la media nacional, que se sitúa en el 6,7%. Fotocasa apunta un dato parecido, el 4,8% para el primer trimestre del año. En zonas prime, como el Barrio de Salamanca, la rentabilidad baja hasta el 3% o el 3,5%, mientras que distritos del sur y municipios como Getafe superan cómodamente el 6%.

Hay una ventaja operativa que vale la pena conocer: la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado de las que regula la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE). Eso significa que, hoy por hoy, no hay límites legales al precio del alquiler en Madrid: la renta inicial se fija libremente, sin consultar índices de referencia oficiales.

Ahora bien, alquilar entre varios herederos añade una capa extra. El régimen de proindiviso obliga, en términos generales, a que las decisiones de administración ordinaria (como fijar la renta o elegir inquilino) se tomen por mayoría de cuotas, mientras que vender el inmueble entero suele exigir el acuerdo de todos los copropietarios. Si uno de los herederos quiere vender y otro prefiere alquilar, el bloqueo está servido, y ahí es donde muchas familias acaban recurriendo a la vía judicial de división de la cosa común, algo que ninguno de los dos quería al principio.

Rentabilidad bruta: lo que se calcula dividiendo la renta anual entre el precio de mercado del piso; en Madrid capital se mueve entre el 4,7% y el 5,1% según los últimos datos de portales como Idealista o Fotocasa.

Mercado libre: sin zona tensionada declarada en Madrid, el propietario fija la renta inicial sin límites legales, aunque las subidas dentro del contrato sí están reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Proindiviso: la situación de copropiedad tras una herencia sin repartir; complica tanto vender como alquilar si no hay acuerdo previo entre los herederos.

Cuándo compensa más vender y cuándo más alquilar

No existe una fórmula universal, pero sí patrones que se repiten en la mayoría de herencias que pasan por este tipo de decisión.

Compensa vender cuando hay varios herederos con posturas enfrentadas, cuando el piso necesita una reforma grande para una renta modesta, cuando alguno de los propietarios necesita liquidez inmediata, o cuando la comunidad de vecinos arrastra derramas o conflictos que restan valor y tranquilidad.

Compensa alquilar cuando el piso está en buen estado, hay acuerdo entre los herederos sobre quién gestiona el día a día, la rentabilidad de la zona supera con holgura el 5% y ninguno de los propietarios tiene prisa por recuperar el dinero invertido.

En medio quedan los casos mixtos: alquilar dos o tres años mientras se decide con calma, o vender la parte de uno de los herederos al resto para simplificar la propiedad. Ninguna de las dos rutas es mejor por sistema, depende de los números concretos de cada vivienda y cada familia.

Antes de mover ficha, valora tu piso heredado en un par de minutos y compara el resultado con la rentabilidad de alquiler de tu zona. Con ese dato encima de la mesa, la conversación entre herederos suele ser mucho más fácil que discutir sobre sensaciones.

Preguntas frecuentes

¿Qué conviene más, vender o alquilar un piso heredado?

Depende del acuerdo entre herederos, el estado del piso y la rentabilidad de la zona. Vender simplifica cuando hay desacuerdo, necesidad de liquidez o una reforma grande pendiente. Alquilar compensa si el piso está listo para el mercado y la rentabilidad bruta supera el 5%, algo que conviene comprobar zona por zona antes de decidir.

¿Cuánto se paga de impuestos al heredar un piso en Madrid?

Hijos, cónyuge, padres y abuelos aplican una bonificación del 99% sobre la cuota del Impuesto de Sucesiones, según la Comunidad de Madrid (2026). Aparte, hay que liquidar la plusvalía municipal en un plazo de seis meses, un tributo distinto que gestiona el ayuntamiento y que se calcula sobre el incremento de valor del suelo.

¿Hay que pagar impuestos si vendo el piso heredado más adelante?

Sí, la venta tributa como ganancia patrimonial en el IRPF de quien vende, con tramos del 19% al 30% en 2026 según la Agencia Tributaria. El valor de adquisición es el declarado en la herencia, sumando gastos de notaría, registro y la plusvalía municipal pagada al aceptar la herencia.

¿Puedo alquilar un piso heredado si somos varios hermanos?

Sí, aunque hace falta acuerdo entre los copropietarios. Las decisiones de administración, como fijar la renta, suelen tomarse por mayoría de cuotas en el proindiviso, mientras que vender el inmueble completo normalmente exige el consentimiento de todos los herederos.

¿Hay límite de precio para alquilar un piso heredado en Madrid?

No. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado de las previstas en la Ley 12/2023, así que la renta inicial se fija libremente en toda la región, sin consultar índices oficiales de referencia.