Heredar una vivienda en España: impuestos, trámites y plazos

Qué se paga al heredar una vivienda y en qué plazo

Heredar una vivienda en España obliga a liquidar dos impuestos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que cobra la comunidad autónoma, y la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento donde está el piso. Los dos comparten el mismo plazo, seis meses desde el fallecimiento, y los dos admiten prórroga si se pide a tiempo. El IRPF no aparece hasta que vendes.

La factura real depende menos del valor del piso que del parentesco y de dónde residía el fallecido, porque el Impuesto sobre Sucesiones está cedido a las comunidades autónomas y las diferencias entre territorios son brutales. Un hijo que hereda en Madrid o en Segovia paga el 1% de lo que marcaría la tarifa estatal. Ese mismo hijo, con la misma casa, puede pagar decenas de miles de euros en otra comunidad.

El fenómeno ya no es marginal. Según el INE, en 2025 se transmitieron por herencia más de 208.000 viviendas en España, un 3,2% más que el año anterior y la cifra más alta de toda la serie. En junio de 2026, los últimos datos publicados por el INE cuando se escribe esto, fueron 19.107 viviendas, un 12,92% más que un año antes, y supusieron el 24,37% de todas las transmisiones de vivienda del mes. Prácticamente una de cada cuatro casas que cambia de dueño en España lo hace por un fallecimiento.

Quien se despista con los seis meses no pierde la herencia, pero sí el dinero: fuera de plazo llegan los recargos y los intereses de demora, y si es la Administración la que llama primero, además la sanción.

El Impuesto sobre Sucesiones: cómo se calcula de verdad

La cuota del Impuesto sobre Sucesiones no sale de aplicar un porcentaje al valor del piso. Sale de una cadena de cinco pasos que se recorren siempre en el mismo orden, y cada paso puede cambiar el resultado final por completo. El esquema oficial que publica la Junta de Castilla y León lo resume así: base imponible menos reducciones igual a base liquidable, por la tarifa igual a cuota íntegra, por el coeficiente multiplicador igual a cuota tributaria, menos bonificaciones igual a lo que se ingresa.

Ese es el punto que desordena las conversaciones de sobremesa. La tarifa estatal de la Ley 29/1987 es progresiva y llega hasta el 34%, una cifra que asusta y que circula mucho. Casi nadie la paga, porque entre la tarifa y el pago final quedan todavía dos capas: el coeficiente multiplicador por parentesco y patrimonio previo, que penaliza a los parientes lejanos, y la bonificación autonómica, que es la que de verdad decide.

Al valor de los bienes hay que sumar el ajuar doméstico, que se presume en el 3% del caudal relicto salvo prueba en contrario, y restar las deudas y los gastos deducibles del fallecido.

Las reducciones por parentesco

Las reducciones se restan de la base imponible antes de aplicar la tarifa, y van por grupos de parentesco. La Comunidad de Madrid publica las suyas en el portal del contribuyente: 16.000 euros más 4.000 por cada año que le falte al heredero para cumplir 21, con un tope de 48.000, para el Grupo I; 16.000 euros para el Grupo II, que son hijos de 21 o más, cónyuge, padres y abuelos; 8.000 euros para el Grupo III, hermanos, tíos y sobrinos; y nada para el Grupo IV. Hay además 55.000 euros por discapacidad igual o superior al 33% y 153.000 si llega al 65%, y los seguros de vida se reducen al 100% con el límite de 9.200 euros.

Castilla y León juega otra liga con la misma carta. Su reducción variable para familiares directos alcanza los 400.000 euros, de modo que muchas herencias medianas llegan a la tarifa con la base ya en cero.

La reducción por vivienda habitual y su letra pequeña

La vivienda habitual del fallecido se reduce un 95%, con el límite de 122.606,47 euros por heredero que fija el artículo 20.2.c de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Pueden aplicarla el cónyuge, los ascendientes y los descendientes, y también un pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con el fallecido los dos años anteriores.

Aquí está el detalle que arruina planes: la reducción estatal exige mantener la vivienda diez años. La Comunidad de Madrid mejora la suya hasta un límite de 123.000 euros por heredero y recorta la permanencia a cinco años. Si vendes antes de que venza ese plazo, hay que devolver lo reducido con sus intereses. Muchas familias liquidan aplicando la reducción y ponen el piso en venta al mes siguiente sin saber que acaban de abrir una liquidación complementaria a su nombre.

El valor de referencia del Catastro decide la base imponible

Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones para un inmueble es el valor de referencia del Catastro, salvo que el valor declarado por los herederos sea superior, en cuyo caso manda el mayor de los dos. Lo estableció la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, publicada en el BOE, y se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.

No es el valor catastral de toda la vida. El valor catastral sirve para el IBI y suele ir muy por debajo del mercado; el valor de referencia lo fija cada año la Dirección General del Catastro a partir de los precios de las compraventas que comunican los notarios, y se parece bastante más a lo que vale el piso. Si nunca has manejado los tres conceptos a la vez, merece la pena tener clara la diferencia entre valor de mercado, valor catastral y valor de referencia, porque en una herencia los tres aparecen en documentos distintos y significan cosas distintas.

El sistema llegó al Tribunal Constitucional y sobrevivió. En la sentencia 13/2026, de 12 de febrero, el Pleno desestimó por unanimidad la cuestión planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y avaló que el valor de referencia sirva de base imponible, por entender que guarda una conexión razonable con el valor de mercado.

Sobrevivir no es lo mismo que ser inatacable. El propio Tribunal dejó abierta la impugnación por cualquier medio de prueba, y ahí es donde se juega la partida real: si el piso está en ruinas, tiene una servidumbre, lleva veinte años sin reformar o el Catastro le atribuye una superficie que no tiene, el valor de referencia se puede combatir acreditándolo. La vía es solicitar la rectificación de la autoliquidación y, si la Administración no atiende, recurso de reposición o reclamación económico-administrativa. Para preparar ese expediente conviene partir de una estimación propia: puedes calcular una horquilla orientativa de venta y alquiler de la vivienda heredada y contrastarla con lo que dice el Catastro antes de decidir si merece la pena discutir.

La plusvalía municipal, el impuesto del que casi nadie se acuerda

La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano desde que el fallecido compró el piso hasta que fallece, y la pagan los herederos al ayuntamiento donde está el inmueble. Es el impuesto que más sustos da, porque no lo espera casi nadie y porque hay que solicitarlo bien para que salga barato.

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, dictado tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional que anuló el sistema anterior, existen dos formas de calcular la base y el contribuyente puede quedarse con la que menos pague. La objetiva parte del valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años transcurridos. La real compara el valor de adquisición y el de transmisión, y aplica a la diferencia la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total. Si no hubo incremento real de valor, no se paga nada, aunque sigue habiendo que declararlo.

En Madrid capital el tipo de gravamen es el 29%, según el portal del contribuyente del Ayuntamiento de Madrid, y existe una bonificación escalonada cuando lo que se hereda es la vivienda habitual del fallecido y los herederos son cónyuge, ascendientes, descendientes o conviviente inscrito en el Registro de Uniones de Hecho:

Dos advertencias sobre esta tabla. La primera: la bonificación es rogada, es decir, hay que pedirla aplicando el porcentaje en la propia autoliquidación dentro de los seis meses o de la prórroga concedida. Nadie la aplica de oficio. La segunda: solo cubre la vivienda habitual del fallecido o los locales afectos a su actividad. Una segunda residencia en la sierra o un piso que el fallecido tenía alquilado no entran.

Heredar no tributa en IRPF; vender el piso heredado, sí

Recibir una vivienda en herencia no genera ganancia patrimonial en el IRPF del heredero. La Ley del IRPF excluye expresamente la ganancia que se pondría de manifiesto con la transmisión por causa de muerte, lo que en la jerga fiscal se conoce como la plusvalía del muerto. El fallecido no tributa por la revalorización acumulada durante toda su vida, y el heredero tampoco por el hecho de recibirla.

Otra cosa es vender después. Cuando vendes el piso heredado, el valor de adquisición a efectos del IRPF es el que declaraste en el Impuesto sobre Sucesiones, normalmente el valor de referencia del Catastro, más los gastos e impuestos que pagaste por la adquisición, incluidos el propio ISD y la plusvalía municipal. La diferencia con el precio de venta tributa en la base del ahorro con la escala de la Agencia Tributaria: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 30% a partir de ahí, después de que la Ley 7/2024 elevara el último tramo del 28% al 30% con efectos desde 2025.

De ahí sale una consecuencia que conviene entender antes de firmar nada: declarar el piso por un valor bajo en la herencia abarata el Impuesto sobre Sucesiones y encarece el IRPF de la venta futura. Con la bonificación del 99% vigente en Madrid y en Castilla y León, apurar a la baja el valor declarado ahorra céntimos en Sucesiones y puede costar miles de euros en la Renta. El recorrido completo de esa segunda factura está en la guía de impuestos al vender una vivienda en España.

Los trámites, en orden y con sus plazos

El expediente de una herencia con vivienda tiene ocho pasos y un cuello de botella: el certificado de últimas voluntades, que no puede pedirse hasta que han pasado quince días hábiles desde el fallecimiento. Todo lo demás se organiza alrededor de esa espera.

1. Certificado literal de defunción. Se pide en el Registro Civil y es gratuito. Sin él no se mueve nada.
2. Certificado de últimas voluntades y de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento. Ambos se solicitan con el modelo 790, código 006, del Ministerio de Justicia, y pueden pedirse juntos en el mismo impreso. Solo a partir del decimoquinto día hábil tras el fallecimiento.
3. Copia autorizada del testamento, en la notaría que indique el certificado. Si no hay testamento, hace falta un acta de declaración de herederos ante notario, que suma tiempo y coste.
4. Inventario de bienes y deudas. Saldos bancarios a fecha del fallecimiento, nota simple del Registro de la Propiedad de cada inmueble, referencia catastral, préstamos pendientes, recibos de comunidad, IBI.
5. Valor de referencia de cada inmueble, certificado en la Sede Electrónica del Catastro.
6. Escritura de aceptación y partición de herencia ante notario, con todos los herederos. Es el documento que permitirá inscribir.
7. Liquidación de impuestos. Modelo 650 del Impuesto sobre Sucesiones en la comunidad autónoma, con autoliquidación obligatoria en Madrid desde el 31 de diciembre de 2020, y autoliquidación de la plusvalía municipal en cada ayuntamiento.
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad. No es obligatoria por ley, pero sin ella no puedes vender, ni hipotecar, ni acreditar la titularidad con comodidad.

Los costes menores se acumulan: la tasa del modelo 790, la copia del testamento, las notas simples, la escritura notarial y los honorarios registrales, que se calculan sobre el valor de los bienes. Si el destino del piso es la venta, conviene aprovechar el viaje y reunir de una vez todos los documentos que hacen falta para vender un piso, porque media carpeta es la misma y pedirla dos veces es tirar semanas.

Aceptar, renunciar o aceptar a beneficio de inventario

Ante una herencia hay tres salidas, y la intermedia es la que menos gente conoce. Puedes aceptarla pura y simplemente, y entonces respondes de las deudas del fallecido también con tu patrimonio propio. Puedes renunciar, y te quedas fuera de todo. O puedes aceptarla a beneficio de inventario, que limita tu responsabilidad a lo que recibes: si las deudas se comen la herencia, no tocan tu dinero.

Renunciar se ha vuelto mucho más frecuente. Según los datos del Consejo General del Notariado, en 2025 hubo 55.789 renuncias a herencias en España, frente a las 37.625 de 2015. El reparto sigue al de la población: Andalucía con 10.692, Cataluña con 9.719, Madrid con 5.886 y la Comunidad Valenciana con 5.604. El beneficio de inventario, en cambio, apenas se usa: 1.811 casos en todo 2025.

Esa desproporción dice algo incómodo. Mucha gente renuncia por miedo a unas deudas que no ha llegado a cuantificar, cuando el beneficio de inventario resolvía exactamente ese miedo sin perder la casa. La portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, ha explicado que el motivo principal de las renuncias es que las deudas del fallecido superen lo heredado, algo que puede comprobarse antes preguntando a las entidades financieras o al propio notario.

Una precisión que evita disgustos: la renuncia es irrevocable y no se puede hacer a favor de alguien en concreto sin que eso se considere aceptar y donar, con su factura fiscal correspondiente.

Cuando sois varios herederos: el proindiviso

Si la vivienda se adjudica a varios herederos sin dividirla, queda en proindiviso: cada uno es dueño de una cuota abstracta del 100% del piso, no de habitaciones concretas. Nadie puede vender la casa entera por su cuenta, pero cualquiera puede vender su cuota a un tercero, y nadie está obligado a seguir en esa comunidad, según el artículo 400 del Código Civil.

Las tres salidas habituales, de más barata a más dolorosa:

• Extinción de condominio. Uno de los herederos se queda el piso y compensa en dinero a los demás. Tributa por Actos Jurídicos Documentados, bastante más barato que una compraventa, siempre que la compensación sea en metálico y el bien sea indivisible.
• Venta conjunta a un tercero. Todos firman y se reparten el precio según sus cuotas. Es lo más limpio cuando hay acuerdo.
• División judicial de la cosa común. Cuando no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedirla al juzgado. Suele acabar en subasta pública, con honorarios, años de espera y un precio de remate que rara vez se acerca al de mercado.

La verdad es que el 90% de los conflictos entre hermanos no van del reparto, sino de que cada uno tiene en la cabeza un valor distinto del piso, y ninguno lo ha puesto por escrito. Partir de una cifra común calculada con el mismo método desactiva media discusión, y para eso ayuda entender cómo se calcula el valor de una vivienda antes de sentarse a negociar. Si el debate de fondo es qué hacer después con la casa, el análisis está desarrollado en vender o alquilar un piso heredado.

Madrid, su provincia y Segovia: lo que cambia según dónde esté el piso

En Madrid y en Castilla y León los hijos, el cónyuge y los padres pagan el 1% de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones gracias a la bonificación autonómica del 99%. La diferencia entre los dos territorios está en los parientes más lejanos y en el ayuntamiento que cobra la plusvalía.

Madrid capital

La Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99% de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones a los Grupos I y II, con efectos desde el 1 de enero de 2007. En los fallecimientos producidos desde el 1 de julio de 2025, los colaterales de segundo y tercer grado y los ascendientes y descendientes por afinidad, es decir hermanos, tíos, sobrinos, yernos y nueras, tienen una bonificación del 50%. Para fallecimientos entre el 28 de octubre de 2022 y el 30 de junio de 2025 ese porcentaje era del 25% y solo alcanzaba a los parientes por consanguinidad. El porcentaje aplicable depende de la fecha del fallecimiento, no de cuándo se liquide.

La competencia recae en Madrid si el fallecido residió aquí el mayor número de días de los últimos cinco años, y el modelo es el 650. A eso se suma la plusvalía del Ayuntamiento de Madrid con su tipo del 29% y su escala de bonificación. Para hacerse una idea de la base sobre la que se calcula todo esto, la guía de precios de la vivienda en Madrid y su provincia sitúa las cifras por distrito y por municipio.

La provincia de Madrid

El Impuesto sobre Sucesiones es idéntico en Alcalá de Henares, en Getafe y en Las Rozas que en la capital, porque es autonómico. Lo que cambia, y a veces mucho, es la plusvalía municipal: cada ayuntamiento fija su propio tipo dentro del tope legal del 30%, sus coeficientes por años de tenencia y sus bonificaciones por herencia, que la ley permite llevar hasta el 95%.

Móstoles, Leganés, Alcorcón, Pozuelo de Alarcón o Torrejón de Ardoz tienen ordenanzas distintas y requisitos distintos, y no todos bonifican igual la vivienda habitual del fallecido. Antes de liquidar, el trámite que más dinero ahorra por minuto invertido es leer la ordenanza fiscal del IIVTNU del municipio concreto, que está publicada en su sede electrónica.

Segovia y Castilla y León

La Junta de Castilla y León aplica una bonificación del 99% en la cuota de las adquisiciones mortis causa a favor del cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes y adoptantes, recogida en el artículo 17 bis del Decreto Legislativo 1/2013 tras la reforma publicada en el BOCYL el 8 de mayo de 2021. A esa bonificación se suma la reducción variable por parentesco de 400.000 euros en la base imponible, y la equiparación al cónyuge de las parejas inscritas en el Registro de Uniones de Hecho de Castilla y León con al menos dos años de convivencia. La propia Junta cifra el efecto acumulado hasta el 31 de diciembre de 2024 en 752 millones de euros ahorrados por más de 75.600 familias.

La diferencia relevante con Madrid está en los colaterales: en Castilla y León, hermanos, tíos y sobrinos no tienen bonificación en la cuota. Un piso en Segovia heredado por un sobrino tributa de otra manera que el mismo piso heredado por un hijo, y mucho peor que si estuviera en Madrid capital.

En la plusvalía, el Ayuntamiento de Segovia y los municipios de la provincia se rigen por sus propias ordenanzas fiscales, con bonificaciones de carácter rogado y con la gestión delegada en la Diputación Provincial en muchos municipios pequeños. Quien herede en un pueblo de la sierra segoviana tendrá que mirar ahí, no en la web de la Junta. Sobre qué está pasando con los precios en la provincia, los datos están en el análisis del mercado inmobiliario en Segovia.

Qué hacer con el piso heredado

Con los impuestos pagados y la escritura inscrita, quedan tres caminos: vender, alquilar o quedárselo. La decisión no es fiscal, es de rentabilidad y de circunstancias, y cambia mucho según cuántos seáis y dónde esté el inmueble.

Vender suele imponerse cuando hay varios herederos con planes distintos, cuando la vivienda necesita una reforma grande o cuando nadie vive cerca para gestionarla. Ojo con el plazo de permanencia de cinco o diez años si aplicasteis la reducción por vivienda habitual, porque vender antes obliga a devolverla.

Alquilar tiene sentido cuando el piso está en condiciones y la renta compensa el trabajo. La cuenta que hay que hacer es la de la rentabilidad neta, no la bruta, y el método está detallado en la guía sobre cómo calcular la rentabilidad del alquiler.

Quedárselo para uso propio es la opción que menos se analiza y a veces la más sensata, sobre todo si es la casa familiar y hay un hijo a punto de emanciparse. Eso sí, un piso vacío mientras la familia decide sigue costando IBI, comunidad, seguro y suministros, y se deteriora más rápido cerrado que habitado.

Lo que conviene tener resuelto antes de firmar

Heredar una vivienda es un expediente administrativo largo con dos relojes corriendo a la vez y un puñado de decisiones que no se pueden deshacer. Los seis meses del Impuesto sobre Sucesiones y de la plusvalía municipal empiezan a contar el día del fallecimiento, no el día en que la familia se sienta a hablar, y la prórroga hay que pedirla antes de que se agote el quinto mes.

Los errores que más dinero cuestan se repiten con una regularidad aburrida: no pedir la prórroga a tiempo, olvidar que la bonificación de la plusvalía es rogada y no automática, aplicar la reducción por vivienda habitual y vender el piso al año siguiente, declarar un valor artificialmente bajo que luego dispara el IRPF de la venta, renunciar por miedo a unas deudas que nadie ha cuantificado y dejar la vivienda sin inscribir en el Registro durante años hasta que hace falta venderla con urgencia.

Contra todos ellos funciona lo mismo: pedir los certificados el primer día, poner por escrito un valor de la vivienda que todos los herederos acepten, leer la ordenanza fiscal del ayuntamiento que corresponda y decidir el destino del inmueble antes de liquidar, no después. Lo que se firma en la notaría condiciona la factura fiscal de los diez años siguientes.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga por heredar una vivienda en Madrid?

En la Comunidad de Madrid, los hijos, el cónyuge y los ascendientes pagan el 1% de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones, gracias a la bonificación del 99% vigente desde 2007. Hermanos, tíos y sobrinos tienen una bonificación del 50% en los fallecimientos desde el 1 de julio de 2025. A esa cuota hay que sumar la plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté el inmueble.

¿Qué plazo hay para pagar el Impuesto de Sucesiones por un piso?

Seis meses desde la fecha del fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga de seis meses adicionales, siempre que se pida antes de que transcurran los cinco primeros meses, y devenga intereses de demora. La plusvalía municipal tiene el mismo plazo inicial de seis meses en las transmisiones por herencia, prorrogable hasta un año a solicitud del heredero.

¿Qué valor se declara en la herencia de un piso?

El valor de referencia del Catastro, salvo que el valor declarado por los herederos sea superior, según estableció la Ley 11/2021 para los fallecimientos producidos desde el 1 de enero de 2022. Se consulta gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro. El Tribunal Constitucional avaló este sistema en su sentencia 13/2026, aunque admite impugnarlo por cualquier medio de prueba.

¿Se paga IRPF al heredar una vivienda?

No. La Ley del IRPF excluye la ganancia patrimonial derivada de la transmisión por causa de muerte, conocida como plusvalía del muerto, así que recibir la casa no tributa en la Renta. El IRPF aparece si después vendes: entonces tributa la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, con tipos del 19% al 30%.

¿Puedo vender un piso heredado sin repartir la herencia?

No mientras el piso siga a nombre del fallecido. Hace falta la escritura de aceptación y partición firmada por todos los herederos, la liquidación de los impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si hay varios propietarios en proindiviso, la venta a un tercero requiere el acuerdo de todos, aunque cada uno puede vender su cuota por separado.

¿Qué pasa si renuncio a una herencia con vivienda?

Quedas fuera de la herencia entera, bienes y deudas, y la renuncia es irrevocable. Tu parte pasa a los demás herederos o a los sustitutos que marque el testamento o la ley. En 2025 hubo 55.789 renuncias en España según el Consejo General del Notariado. Antes de renunciar por temor a las deudas, conviene valorar la aceptación a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad a lo heredado.