La reducción del alquiler en el IRPF tras el RDL 29/2026

Si tienes un piso alquilado o piensas alquilarlo, la forma de tributar en el IRPF acaba de cambiar de raíz. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre, reescribe el artículo 23.2 de la Ley del IRPF y acaba con la idea de "la reducción del alquiler" como cifra única. Para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026, el porcentaje que restes del rendimiento neto dependerá de lo que hagas con la renta, de dónde esté el piso y de quién sea tu inquilino: entre el 15% y el 100%. Y si tu contrato ya existe, respira: el régimen transitorio te protege. Vamos por partes, con la letra pequeña incluida.

Del 60% fijo al sistema de la Ley 12/2023

Hasta 2023 la cuenta era sencilla: al rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual se le restaba un 60% fijo. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, lo sustituyó por cuatro porcentajes: 50% general, 90% para rebajas de renta en zonas tensionadas, 70% en ciertos supuestos de esas mismas zonas y 60% para viviendas rehabilitadas. Como ni la Comunidad de Madrid ni Castilla y León han declarado zonas de mercado residencial tensionado, en la práctica el porcentaje que se aplicaba casi todo el mundo por aquí era el 50%. Es el sistema que desarrollamos en cómo calcular la rentabilidad del alquiler.

El RDL 29/2026 cambia la lógica por completo: el porcentaje ya no depende solo de la zona, sino de lo que hagas con la renta respecto al contrato anterior.

El nuevo sistema para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026

La fecha clave es el 1 de diciembre de 2026, no el 8 de octubre. Aunque el real decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre, su disposición transitoria trigésima octava reserva el sistema nuevo a los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre. Esto es lo que encontrarás si firmas a partir de esa fecha.

Renovar o cambiar de inquilino en un piso ya alquilado

Si el piso ya estaba alquilado y firmas un contrato nuevo, sin ser gran tenedor según la definición de la Ley 12/2023, la reducción depende de cómo quede la renta inicial frente a la última renta del contrato anterior, ya aplicada la actualización anual que correspondiera:

Si alquilas el piso por primera vez

Para una vivienda que nunca se ha alquilado, y sin ser gran tenedor, la reducción es del 100% si la renta queda por debajo del límite del índice de referencia de precios del Ministerio de Vivienda; del 95% si además concurre zona tensionada e inquilino joven; del 90% en zona tensionada; del 85% con inquilino de 18 a 35 años; y del 50% si la renta iguala o supera ese límite de referencia.

Casos especiales: alquiler social, rehabilitación y prórroga tácita

Quedan tres porcentajes sueltos. El 70% se reserva al alquiler social: cuando el inquilino es una administración pública o una entidad sin ánimo de lucro que destina el piso a alquiler social o a personas en situación de vulnerabilidad, o cuando la vivienda está acogida a un programa público con límite de renta. El 60% es para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores a la firma, en los términos del artículo 41 del Reglamento del IRPF. Y hay un 80% pensado para premiar la estabilidad: durante la prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si la renta no supera el índice de referencia y no eres gran tenedor.

Dos reglas finas que conviene conocer. Los requisitos tienen que cumplirse al firmar y mantenerse durante el contrato, y si confluyen varios porcentajes se aplica el mayor. Con varios inquilinos en un mismo piso, los tramos ligados a la edad se aplican de forma proporcional a los inquilinos que la cumplen.

El régimen transitorio: qué pasa con tu contrato actual

Aquí está la parte que más calma da. La disposición transitoria 38 de la Ley del IRPF, en su nueva redacción, congela el régimen de cada contrato según cuándo se firmó:

• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: conservan la reducción del 60%, la que les correspondía por la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021, mientras ese contrato siga vivo.
• Contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 30 de noviembre de 2026: conservan el sistema de la Ley 12/2023 (el 50% general y, en su caso, los porcentajes de zonas tensionadas y rehabilitación), también mientras el contrato dure.
• Contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026: se rigen por el nuevo sistema de porcentajes variables.

La prórroga tácita tiene su propia regla: la reducción del 80% se aplica a cualquier contrato, lo firme cuando lo firmes, siempre que el plazo mínimo de cinco años del artículo 9 de la LAU termine después del 1 de diciembre de 2026 y se respeten el límite de renta de referencia y la condición de no gran tenedor.

Traducción práctica: si tu inquilino firmó en 2022, ese 60% es un activo real que pierdes en cuanto el contrato se extinga. Si firmó en 2024 o firmas este otoño, tu reducción es el 50% mientras ese contrato dure. El nuevo sistema solo te tocará en el próximo contrato.

Qué te compensa a partir de ahora

El diseño del incentivo ha girado. En Madrid y Segovia, sin zonas tensionadas declaradas, el menú real para un contrato nuevo desde diciembre queda así: mantener la renta te da el mismo 50% de ahora; subirla te deja entre el 40% y el 15% según el incremento; y bajarla más de un 5% te da al menos el 70%, con opción al 100% si el nuevo inquilino entra con renta bajo el índice de referencia o continúa el mismo tras cinco años.

Un ejemplo con números redondos. Piso con renta de 1.000 euros al mes y 400 euros mensuales de gastos deducibles: el rendimiento neto es de 600 euros. Manteniendo renta, tributas por 300 euros (50%). Subiendo un 12%, tributas por 450 (25% de reducción). Bajando un 6%, tributas por 180 (70%). El tipo marginal hace el resto: la diferencia entre subir y bajar puede acercarse a los dos dígitos de renta después de impuestos. Si estás sopesando renovar, merece la pena echar las cuentas antes de mover la renta, igual que las echas cuando comparas vender o alquilar tu piso paso a paso.

La otra novedad: una deducción del 10% para tu inquilino

El mismo real decreto-ley crea una deducción estatal en el IRPF para el inquilino: el 10% de lo pagado por el alquiler de su vivienda habitual, con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La base máxima de deducción es de 11.630 euros cuando la base imponible no supera los 23.007,20 euros, y va decreciendo por encima de esa cifra hasta agotarse. Hay una condición de patrimonio: durante al menos la mitad del año, ni el inquilino ni su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada. Te conviene saberlo porque tu inquilino puede pedirte datos del contrato para aplicarla, y porque hace algo más atractivo el alquiler de larga duración frente a otras fórmulas.

Lo que no cambia

El resto del andamiaje sigue en su sitio. Los gastos deducibles del artículo 23.1 (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses y la amortización del 3% sobre el mayor de valor catastral de construcción o coste) se calculan igual. La reducción solo cubre rendimientos declarados antes de que Hacienda abra una comprobación: el alquiler que aflora en una inspección tributa entero. Y los contratos de temporada, habitaciones o turísticos siguen fuera de la reducción, como detallamos en la guía para alquilar un piso como propietario.

Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor fiscal: el porcentaje aplicable depende de la fecha y las condiciones de tu contrato concreto, y conviene confirmarlo antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Qué reducción me corresponde si firmo un contrato en noviembre de 2026?

El sistema de la Ley 12/2023: el 50% general fuera de zonas tensionadas. La disposición transitoria 38 reserva el nuevo sistema a los contratos celebrados desde el 1 de diciembre de 2026, y tu contrato de noviembre conserva su régimen mientras dure.

¿Y si mi inquilino firmó en 2022?

Tu contrato mantiene la reducción del 60% mientras siga vigente, porque se celebró antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y la disposición transitoria 38 le conserva ese régimen. Es el escenario más favorable de todos, así que calcula bien antes de pactar un contrato nuevo que lo sustituya.

¿Pierdo la reducción si subo la renta al renovar?

Si el nuevo contrato se firma desde el 1 de diciembre de 2026, subir la renta baja el porcentaje: del 40% al 15% según el incremento. Si renueva tu contrato actual por prórroga tácita respetando el índice de referencia, puedes llegar al 80%.

¿Qué pasa en Madrid y Segovia, que no tienen zonas tensionadas?

Los tramos del 95%, 90% y 85% ligados a zonas tensionadas no aplican. Para un contrato nuevo desde diciembre, tus porcentajes reales son 50% si mantienes la renta, del 40% al 15% si la subes y del 70% al 100% si la bajas más de un 5%.

¿Quién es gran tenedor a efectos de estas reducciones?

La Ley 12/2023 define como gran tenedor a quien es titular de más de diez inmuebles urbanos residenciales, o de más de 1.500 metros cuadrados de superficie residencial construida, salvo que la norma autonómica baje ese umbral. Los grandes tenedores quedan fuera de los porcentajes nuevos.

¿El inquilino también gana algo con el RDL 29/2026?

Sí: una deducción estatal del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual, si su base imponible es inferior a 33.007,20 euros anuales y durante la mitad del año nadie de su unidad familiar tiene otra vivienda a menos de 50 kilómetros. La base máxima de deducción es de 11.630 euros al año.