Modelo 210: qué paga un no residente al vender una casa en España

Si vives fuera de España y vendes una vivienda aquí, la operación tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), no por el IRPF. El modelo 210 es tu declaración, y hay un actor más en la película: el comprador, que te retiene el 3% del precio en la propia notaría. Vamos por partes, con la normativa vigente en 2026 y un ejemplo numérico incluido.

La retención del 3%: lo que pasa el día de la firma

Quien te compra la vivienda, sea residente o no, está obligado a retener el 3% del precio acordado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la escritura. Ese dinero no es un impuesto definitivo: es un pago a cuenta del que te corresponda por la ganancia. La idea detrás es sencilla: Hacienda no quiere depender de perseguir por el mundo a un vendedor que ya se fue, así que cobra por adelantado en el momento de la operación.

Dos cosas prácticas que conviene saber. La primera: el comprador debe entregarte un ejemplar del modelo 211, y lo necesitas para deducir la retención en tu declaración. Pídelo antes de salir de la notaría. La segunda: si el comprador no retiene, responde él con su patrimonio del impuesto del vendedor, así que es normal que te pida el certificado de residencia fiscal antes de firmar. Si lo presentas y acredita que eres residente en España, no hay retención; si eres no residente, la retención es inevitable.

El modelo 210: tu declaración de la ganancia

Con la retención hecha, te toca declarar. El modelo 210 (tipo de renta: transmisión de bienes inmuebles) se presenta en el plazo de tres meses una vez transcurrido el mes que tiene el comprador para ingresar la retención; en la práctica, cuatro meses desde la venta, y hay que presentarlo sea cual sea el resultado: a ingresar, a devolver o cuota cero.

¿Cuánto se paga? La ganancia se calcula como en el IRPF: valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la venta) menos valor de adquisición (precio de compra más gastos, impuestos y mejoras). Sobre esa ganancia, el tipo es del 19%, residas donde residas: la Agencia Tributaria grava todas las ganancias patrimoniales por transmisión al 19%, sin distinción por país de residencia, según su tabla de tipos vigente en 2026. De la cuota se resta la retención del 3%: si te retenían más de lo que toca, sale a devolver.

Un ejemplo con números redondos. Compraste un piso por 180.000 euros, sumaste 20.000 entre ITP, notaría y registro, y ahora lo vendes por 300.000 con 5.000 de gastos de venta. Ganancia: 295.000 menos 200.000, es decir, 95.000 euros. La cuota al 19% es de 18.050 euros; como el comprador ya retuvo 9.000 (el 3% de 300.000), ingresas la diferencia: 9.050 euros. Y da igual el país donde vivas: el tipo es el mismo para cualquier no residente.

Un detalle útil: si la vivienda es de un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes, se permite una única declaración conjunta, lo que simplifica bastante el trámite.

La exención por reinversión también existe para no residentes

Si resides en la UE o en el EEE y la vivienda que vendes era tu vivienda habitual, puedes acogerte a la exención por reinversión: si compras otra vivienda habitual (en España o en tu país de residencia) dentro de los plazos, la ganancia queda exenta. Es el equivalente al beneficio que tienen los residentes en el IRPF, con sus propios códigos dentro del modelo 210. La versión para residentes la explicamos en exención por reinversión en vivienda habitual; para un no residente, los requisitos de plazos y de vivienda habitual se comprueban igual, así que conviene revisarlo con un asesor antes de vender.

Si vendes con pérdidas o con poca ganancia: recuperar el 3%

Aquí está el punto que más no residentes descubren tarde. Si vendes por menos de lo que compraste, no hay ganancia y por tanto no hay impuesto: el 3% retenido te lo tienen que devolver íntegro. La vía es la misma declaración: presentas el modelo 210 con resultado a devolver y la Agencia Tributaria te reintegra la retención completa o, si hubo algo de ganancia, el exceso sobre la cuota que te correspondía. Sin modelo 210 no hay devolución, así que dejar pasar el plazo es regalar ese dinero.

Guarda toda la documentación: escritura de compra y de venta, recibos de gastos e impuestos de ambas operaciones y el modelo 211 del comprador. Son la prueba de tu valor de adquisición y de la retención. Y no olvides que la devolución llega a la cuenta que indiques, así que ten operativa una cuenta que admita transferencias desde España.

Lo que ha cambiado en 2026 (y lo que no)

La Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, ha movido los plazos del modelo 210, pero solo para otras rentas: las rentas imputadas de viviendas propias (que se declaran del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente, desde las de 2026) y los rendimientos de alquiler, que pasan a poder agruparse anualmente con presentación del 1 al 20 de abril. Las ganancias por venta de inmuebles mantienen su plazo de siempre: tres meses tras el primer mes. Si solo te interesa la venta, no cambia nada.

Los otros frentes de la operación

Un apunte sobre el certificado de residencia fiscal: es el documento que acredita dónde tributas y lo emite la autoridad fiscal de tu país. Conviene pedirlo con antelación, porque en algunos países tarda semanas y sin él no hay forma de acreditar tu situación el día de la firma.

El IRNR no es el único impuesto en juego. La plusvalía municipal también se devenga con la venta, y si el vendedor es una persona física no residente, el ayuntamiento cobra al comprador como sustituto del contribuyente; lo contamos en detalle en plusvalía municipal: qué es, quién la paga y cuándo. Y si quieres el mapa completo de impuestos de la venta, incluidos los de residentes, está la guía de impuestos al vender una vivienda en España.

Por último, lo operativo: necesitas NIE para declarar, y aunque no es obligatorio nombrar representante fiscal para esta declaración, muchos no residentes trabajan con una gestoría o asesor para no pelearse con la sede electrónica desde el extranjero. Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor fiscal con tu caso delante.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga por vender una casa en España siendo no residente?

Dos cosas distintas. En notaría, el comprador te retiene el 3% del precio y lo ingresa con el modelo 211. Después declaras la ganancia con el modelo 210: el tipo es del 19% para todos los no residentes. La retención se descuenta de la cuota, así que solo pagas la diferencia.

¿Qué pasa si vendo con pérdidas siendo no residente?

No hay ganancia patrimonial, así que no hay IRNR que pagar. Pero el comprador te habrá retenido igualmente el 3% del precio. Para recuperarlo hay que presentar el modelo 210 con resultado a devolver dentro del plazo: tres meses después de que venza el mes del comprador. Sin esa declaración, la retención no se devuelve.

¿Quién presenta el modelo 211, el comprador o el vendedor?

El comprador. Es quien está obligado a retener el 3% del precio y a ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la escritura. Debe entregar un ejemplar al vendedor no residente, que lo necesita para deducirse la retención en su modelo 210. Si no lo tienes, pídelo cuanto antes.

¿Cuál es el plazo exacto para presentar el modelo 210 tras vender?

Tres meses contados desde que termina el plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención. En la práctica, cuatro meses desde la fecha de la transmisión. El plazo es el mismo tanto si la declaración sale a ingresar como si sale a devolver, y la Orden HAC/623/2026 no lo ha modificado.

¿Podemos declarar juntos si la vivienda es de un matrimonio no residente?

Sí. Cuando el inmueble transmitido pertenece a un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes, la Agencia Tributaria admite una única declaración del modelo 210 para los dos. Es la excepción a la regla general de una declaración por contribuyente y ahorra duplicar trámites.

¿Hay que pagar también plusvalía municipal al vender siendo no residente?

La plusvalía municipal se devenga igualmente, pero si el vendedor es una persona física no residente, el sujeto del impuesto es el comprador como sustituto. En la práctica, el comprador suele descontarla del precio o negociarla en la operación. Conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar sorpresas.