Plusvalía municipal: qué es, quién la paga y cuándo se paga

La plusvalía municipal es ese impuesto que casi nadie conoce hasta que firma la escritura. Entonces aparece una pregunta incómoda en la notaría: ¿esto lo pago yo o el comprador? Y la respuesta, en una compraventa normal, es que lo pagas tú, que vendes.

Pero hay matices que te pueden ahorrar dinero o, al revés, un recargo. Aquí tienes cómo funciona, quién paga en cada caso, en qué plazo y cuándo no hay que pagar nada. Si quieres ver el resto de impuestos de la venta, empieza por la guía de impuestos al vender una vivienda en España.

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor que ha tenido el suelo sobre el que está tu vivienda desde que la compraste hasta que la transmites. No mira lo que has ganado con el piso, sino un valor del suelo calculado con reglas del propio impuesto.

Según el Ayuntamiento de Madrid, se devenga con ocasión de cualquier transmisión de terrenos de naturaleza urbana, o de la constitución o transmisión de derechos reales limitativos del dominio, como el usufructo. Es decir, no solo en las ventas: también en herencias y donaciones.

Es un impuesto municipal. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, no la Agencia Tributaria estatal. Por eso los detalles (bonificaciones, tipo, forma de presentarlo) cambian de un municipio a otro, aunque la base legal es común.

Quién la paga

En una compraventa, la paga quien vende. Según el Ayuntamiento de Madrid, en las transmisiones a título oneroso (compraventas, permutas, expropiaciones) la obligación de presentar la autoliquidación corresponde al transmitente, es decir, a quien vende.

Hay una excepción importante. Si quien vende es una persona física no residente en España, el pago recae en quien compra, como sustituto del contribuyente.

En herencias y donaciones se invierte: según el Ayuntamiento de Madrid, la obligación corresponde a quien adquiere, es decir, al heredero o al donatario.

Un detalle que da guerra: en la práctica, comprador y vendedor pueden pactar otra cosa en el contrato, y a veces se ve en pisos con mucha demanda. Pero ese pacto solo vale entre vosotros; frente al ayuntamiento, el obligado sigue siendo el que marca la ley. Si el que debía pagar no lo hace, la deuda con recargos es suya.

Si hay varios vendedores o varios herederos

Cuando concurren varias personas en la posición de sujeto pasivo, todas son obligadas tributarias. Según el Ayuntamiento de Madrid, cada una debe autoliquidarse por la parte que le corresponda. Si una sola persona presenta la autoliquidación por el 100%, se considera que solo se ha autoliquidado ella y el resto incumple, con consecuencias como la aplicación del método objetivo, recargos, intereses y, en su caso, pérdida de bonificaciones.

Cómo se calcula

El cálculo tiene tres piezas: el valor catastral del suelo, el tiempo que has tenido la vivienda y un coeficiente.

Valor catastral del suelo: según el Ayuntamiento de Madrid, en pisos y locales con valor catastral fijado, es el que figura en el recibo del IBI del año de la transmisión (la parte correspondiente al suelo, no al edificio entero).

Periodo de generación: se cuenta desde la fecha de adquisición hasta la de transmisión, en años completos, sin pasar de 20 y despreciando la fracción de año. Si es inferior a un año, se prorratea por meses completos.

Coeficiente: lo fija una norma con rango legal para cada periodo de generación, y ha cambiado varias veces en los últimos años. El Ayuntamiento de Madrid publica la tabla vigente y un simulador en su Portal del Contribuyente. Aquí no te voy a dar cifras sueltas porque se actualizan y varían según la fecha de la transmisión.

El resultado se multiplica por el tipo de gravamen que fije la ordenanza de tu ayuntamiento. Para saber el importe real de tu caso, usa el simulador municipal o pregunta en tu ayuntamiento.

Método objetivo y método real

Desde la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), el impuesto se puede calcular de dos maneras: con el método objetivo (valor catastral del suelo por coeficiente) o con la ganancia real de la operación (diferencia entre el valor de venta y el de compra). La norma busca que no tributes por incrementos de valor que no existen, que era lo que estaba en juego en la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, según recoge el Ayuntamiento de Madrid en su guía de preguntas frecuentes sobre esa sentencia.

Sinceramente, aquí es donde conviene mirar el caso concreto: si compraste caro y vendes más barato, o por poco más, el método real puede dejarte en cero o casi.

Cuándo se paga y qué pasa si te retrasas

Hay que presentar la autoliquidación dentro de un plazo, y se cuenta en días hábiles. Según el Ayuntamiento de Madrid:

• Transmisiones entre personas vivas (compraventas, donaciones): 30 días hábiles desde el siguiente a aquel en que ocurre la transmisión, normalmente la fecha de la escritura.
• Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si lo pides en tiempo.

Si te pasas, hay recargos. Según el Ayuntamiento de Madrid, que cita el artículo 27 de la Ley General Tributaria, presentar fuera de plazo y sin requerimiento previo supone un 1% más otro 1% adicional por cada mes completo de retraso. Si el retraso supera los doce meses, el recargo es del 15% más intereses de demora. Hay reducciones del recargo en ciertos casos.

Conclusión práctica: pide la autoliquidación nada más firmar. Muchas notarías y gestorías lo tramitan por ti, pero confirma por escrito quién lo hace y cuándo.

Errores habituales que cuestan dinero

Hay tres tropiezos que se repiten. El primero es dar por hecho que lo paga el comprador: en una venta normal te toca a ti, así que reserva ese importe antes de calcular cuánto te queda. El segundo es no guardar las escrituras de compra y de venta, que son la prueba para elegir el método más favorable o para acreditar que no hubo ganancia. El tercero es dejar pasar los 30 días hábiles pensando que la gestoría ya lo habrá hecho. Pregunta, pide el justificante de presentación y archívalo junto con la escritura. Y si tienes un piso en otro municipio, no uses las cifras de Madrid: tipo, bonificaciones y forma de presentarlo los marca la ordenanza de cada ayuntamiento.

Casos que conviene mirar antes de vender

• Vendes con pérdida: si no hay incremento de valor, el impuesto no debería tocarte. Pero tienes que justificarlo, normalmente con las escrituras de compra y venta.
• Vendes un piso heredado: hay dos operaciones, y cada una puede tener su plusvalía: la de la herencia (la paga el heredero) y la de tu venta posterior (la pagas tú como vendedor).
• Copropiedad: cada propietario se autoliquida por su parte.
• Bonificaciones: muchos ayuntamientos bonifican las herencias entre familiares directos. Pregunta por la tuya y no des nada por hecho.

Para saber a qué precio puedes vender y calcular con cifras reales cuánto te queda después de impuestos, el valorador de venderoalquilar.com te da un rango orientativo, que no es una tasación. Y si estás en pleno proceso, la guía para vender un piso paso a paso te ordena los trámites. Del impuesto que sí depende de tu beneficio real, el IRPF, tienes la guía del IRPF por la venta de una vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?

Quien vende. Según el Ayuntamiento de Madrid, en las transmisiones a título oneroso la obligación corresponde al transmitente. Si el vendedor es una persona física no residente en España, paga el comprador como sustituto del contribuyente. En herencias y donaciones paga quien recibe el inmueble. Un pacto privado entre las partes no cambia la obligación frente al ayuntamiento.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía?

Si vendes, 30 días hábiles desde el siguiente a la fecha de la transmisión, que normalmente es la de la escritura, según el Ayuntamiento de Madrid. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6. Pasado el plazo se aplican recargos del 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso, y del 15% si pasan doce meses.

¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?

Si no hay incremento de valor del terreno, el impuesto no debería aplicarse. La reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) responde a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre ese caso. Conviene acreditar la pérdida con las escrituras de compra y venta y comprobar qué método de cálculo te resulta más favorable en tu ayuntamiento.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Con el valor catastral del suelo (el del recibo del IBI del año de la transmisión) multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos de tenencia, hasta un máximo de 20, y por el tipo que fija la ordenanza municipal. También puedes optar por el cálculo con la ganancia real. Usa el simulador de tu ayuntamiento para el importe exacto.

¿La plusvalía municipal es lo mismo que la ganancia patrimonial del IRPF?

No. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento por el aumento del valor del suelo. La ganancia patrimonial la cobra la Agencia Tributaria en el IRPF por la diferencia entre lo que pagaste y lo que obtienes. Son dos impuestos distintos, con reglas, plazos y administraciones diferentes, y en una venta puedes tener que pagar los dos.