IRPF por la venta de una vivienda: cómo se calcula la ganancia

Vender un piso casi siempre significa una ganancia patrimonial, y esa ganancia pasa por el IRPF. La buena noticia: el cálculo no es un misterio, es una resta con reglas claras. La mala: casi todo el mundo la hace mal la primera vez, porque olvida gastos que restan o mete otros que no tocan. Te lo explico paso a paso, con la normativa vigente a fecha de septiembre de 2026.

La fórmula base: valor de transmisión menos valor de adquisición

La ganancia patrimonial por la venta de una vivienda es, según la Agencia Tributaria, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. La fórmula es una resta, pero cada lado de la resta tiene su letra pequeña, y ahí es donde se gana o se pierde dinero en la declaración.

Si el resultado es positivo, tienes ganancia y tributa en la base del ahorro. Si es negativo, tienes una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias del año (o de los cuatro años siguientes). Nada de esto depende del precio del anuncio: lo que cuenta es lo que se escritura.

El valor de transmisión: no es solo el precio de venta

El valor de transmisión es el precio de venta escriturado menos los gastos y tributos que pagas tú como vendedor y que son inherentes a la operación. Según la Agencia Tributaria, puedes restar:

• La comisión de la inmobiliaria, si vendes con agencia.
• La plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), que paga el vendedor.
• Los gastos de cancelación registral de la hipoteca, si la había (notaría y registro de la cancelación; los gastos de la novación o cancelación anticipada bancaria son otro tema).

Un ejemplo: vendes en 300.000 euros, pagas 9.000 euros de comisión y 2.500 de plusvalía municipal. Tu valor de transmisión no es 300.000, es 288.500 euros. Esa diferencia ya te ahorra impuestos.

El valor de adquisición: suma todo lo que pagaste

El valor de adquisición es lo que te costó la vivienda de verdad, y aquí casi todo el mundo se queda corto. Se construye sumando:

• El importe real de compra que figura en la escritura.
• Los gastos de la compra: notaría, registro, gestoría.
• Los tributos que pagaste al comprar: ITP si era de segunda mano, o IVA y AJD si era obra nueva.
• Las mejoras y ampliaciones: ojo, mejoras de verdad (una ampliación, una piscina, un cerramiento que añade superficie). Las reformas de mantenimiento o reparaciones no suman: ni la cocina nueva ni la pintura cuentan como mejora.

Y restando, si el piso estuvo alquilado: las amortizaciones que te dedujiste mientras estuvo arrendado. Este es el punto que más gente ignora. Si alquilaste el piso diez años y te dedujiste la amortización cada año, Hacienda te la descuenta ahora del valor de adquisición, y la ganancia crece. Aquí hay truco: la norma exige restar la amortización mínima computable, la deduzcas o no la dedujeras. Muchos propietarios se llevan la sorpresa en la declaración del año de la venta.

Los tramos del ahorro: cuánto pagas por la ganancia

La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF con una escala por tramos. A fecha de septiembre de 2026, la escala vigente en el territorio común es: 19% hasta 6.000 euros, 21% entre 6.000 y 50.000 euros, 23% entre 50.000 y 200.000 euros, 27% entre 200.000 y 300.000 euros y 30% por encima de 300.000 euros, según la Ley 35/2006 del IRPF con la subida del último tramo introducida por la Ley 7/2024.

Los tramos funcionan como escalones, no como un porcentaje único. Con una ganancia de 60.000 euros no pagas el 23% de todo: pagas el 19% de los primeros 6.000, el 21% de los siguientes 44.000 y el 23% solo de los últimos 10.000. El total serían 12.680 euros, un tipo efectivo del 21,1%.

Cuándo no pagas nada: las dos exenciones grandes

Hay dos supuestos en los que la ganancia queda exenta, y conviene conocerlos antes de escriturar, porque la planificación lo es todo.

La exención de los mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta por completo, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir. Es una de las exenciones más potentes del IRPF y requiere solo dos cosas: que sea tu vivienda habitual y la edad en el momento de la venta. Si no es la habitual (un segundo piso, por ejemplo), la exención no aplica, aunque existe una vía parcial reinvirtiendo en una renta vitalicia asegurada.

La exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual en el plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Si reinviertes todo, no pagas nada; si reinviertes la mitad, tributas por la mitad. Aquí el detalle que se escapa: se reinvierte el importe total de la venta menos la hipoteca pendiente, no solo la ganancia.

Un ejemplo completo, número a número

Compraste en 2010 por 180.000 euros. Sumas 12.600 euros de ITP, 1.200 de notaría y registro y 8.000 de una ampliación de la terraza: tu valor de adquisición es 201.800 euros. El piso estuvo alquilado cinco años y la amortización mínima acumulada es de 9.000 euros, así que el valor de adquisición baja a 192.800 euros.

Vendes en 2026 por 290.000 euros, con 8.700 euros de comisión de agencia y 3.100 de plusvalía municipal: el valor de transmisión es 278.200 euros. La ganancia patrimonial es 278.200 menos 192.800, es decir, 85.400 euros. Por tramos: 19% sobre 6.000 (1.140 euros), 21% sobre 44.000 (9.240 euros) y 23% sobre 35.400 (8.142 euros). Total a pagar: unos 18.522 euros, un tipo efectivo del 21,7%.

Fíjate en lo que habría cambiado sin sumar gastos: declarando solo la diferencia entre escrituras (110.000 euros), habrías pagado unos 3.600 euros de más. Y si el piso es tu vivienda habitual y reinviertes en otra, la factura puede quedar en cero.

Errores que encarecen tu declaración (o te traen una paralela)

El primero, declarar solo la diferencia entre precios de escritura y olvidar gastos: cada gasto acreditado resta. El segundo, incluir como mejora lo que fue una reforma normal: Hacienda distingue y en una comprobación lo quita. El tercero, ignorar la amortización de los años de alquiler. Y el cuarto, dejarse la plusvalía municipal fuera del cálculo: es de los gastos que más se olvidan y resta directamente.

Si el piso viene de una herencia, el valor de adquisición no es cero: es el valor declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos de la herencia. Lo desarrollamos en la guía de heredar una vivienda: impuestos, trámites y plazos. Y para la foto completa de todos los impuestos de la venta, no solo el IRPF, tienes la guía de impuestos al vender una vivienda.

Antes de calcular nada necesitas un precio de venta realista. Si aún no lo tienes, el valorador de venderoalquilar.com te da un rango orientativo con comparables de tu zona, gratis. No es una tasación, pero te da la cifra de partida para estos números. Y si estás afinando el precio de salida, repasa también cómo fijar el precio de salida al vender una vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cómo calculo la ganancia patrimonial al vender mi piso?

Resta el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos de la compra y mejoras, menos amortizaciones si estuvo alquilado) del valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la venta, como comisión y plusvalía municipal). El resultado es la ganancia que tributa en la base del ahorro del IRPF.

¿Qué gastos de la venta puedo restar en el IRPF?

Los inherentes a la transmisión pagados por el vendedor: la comisión inmobiliaria, la plusvalía municipal y los gastos de cancelación registral de la hipoteca. No son deducibles gastos ajenos a la venta, como el home staging o las reparaciones previas para poner el piso a punto.

¿Si vendo mi casa con pérdidas, puedo compensarlas?

Sí. La pérdida patrimonial se compensa con otras ganancias patrimoniales del mismo año y, si no hay, con las de los cuatro años siguientes. Además, si queda remanente, puede compensarse hasta un 25% con rendimientos del capital mobiliario, según la Ley 35/2006.

¿Pago IRPF si vendo y compro otra vivienda habitual?

No, si reinviertes todo el dinero de la venta (menos la hipoteca pendiente) en otra vivienda habitual en un plazo de dos años. La exención es proporcional: si reinviertes solo una parte, tributas solo por la parte no reinvertida. Debe ser vivienda habitual tanto la vendida como la comprada.

¿La ganancia se calcula sobre el precio del anuncio o el de la escritura?

Sobre el valor de transmisión, que parte del precio escriturado, no del anuncio. El precio del anuncio es solo comercial. Además, si el valor de referencia catastral supera el precio escriturado, la Administración puede comprobar el valor, así que la escritura debe reflejar el precio real de la operación.