Impacto fiscal de alquilar frente a vender un piso en 2026

Decidir entre vender tu piso o alquilarlo no es solo una cuestión de mercado: es una cuestión de impuestos. La misma vivienda puede dejarte 30.000 euros más o menos en el bolsillo según el camino que elijas, y la diferencia suele estar en el IRPF, la plusvalía municipal y las reducciones del alquiler que cambian por completo el 1 de diciembre de 2026. Vamos a ponerle números a cada opción, con las normas vigentes a día de hoy.

Si vendes: la ganancia tributa en el IRPF

Al vender, Hacienda mira la ganancia patrimonial: el valor de transmisión menos el valor de adquisición. Al precio al que compraste se le suman los impuestos y gastos de entonces (ITP o IVA, notaría, registro) y las mejoras que hiciste; al precio de venta se le restan los gastos de ahora, como la agencia o la cancelación registral de la hipoteca (ver gastos de vender una vivienda). La diferencia tributa en la base del ahorro con la escala vigente en 2026 (artículo 66 de la Ley 35/2006 del IRPF):

• Hasta 6.000 euros: 19 %.
• De 6.000 a 50.000 euros: 21 %.
• De 50.000 a 200.000 euros: 23 %.
• De 200.000 a 300.000 euros: 27 %.
• Más de 300.000 euros: 28 %.

Es una escala progresiva por tramos: una ganancia de 80.000 euros no paga el 23 % sobre todo, sino 19 % sobre los primeros 6.000, 21 % sobre los siguientes 44.000 y 23 % sobre el resto. En total, unos 17.000 euros. Lo desarrollamos en nuestra guía del IRPF por la venta de una vivienda.

Las dos exenciones que pueden dejar la venta a cero

Antes de asustarte con la escala, revisa si encajas en alguna de las dos grandes exenciones:

• Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido en comprar otra vivienda habitual en el plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta (artículo 41 del Reglamento del IRPF). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir nada (artículo 41 bis del Reglamento del IRPF). Ojo: esto no cubre segundas viviendas ni pisos alquilados a terceros.

Estas exenciones son la razón de que, para muchos propietarios, vender sea fiscalmente imbatible: si tu ganancia queda exenta, el alquiler nunca podrá competir en impuestos, porque sus rendimientos tributan siempre.

Si vendes: la plusvalía municipal

La venta también activa el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, que paga el vendedor (lo explicamos en quién la paga y cuándo se paga). Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir entre dos métodos: el real (según la ganancia efectiva del terreno) o el objetivo (según el valor catastral del suelo y los años de tenencia), y si no hubo incremento de valor no hay impuesto. El tipo lo fija cada ayuntamiento: Madrid capital aplica el 29 % y Segovia el 15 % en 2026.

Detalle práctico: la plusvalía castiga la antigüedad. Un piso comprado en 1998 y vendido en 2026 acumula casi tres décadas de revalorización del suelo, y la cuota puede superar los 10.000 euros en zonas con valor catastral alto. Si alquilas en lugar de vender, este impuesto no se devenga: lo pagará quien venda después, que puedes ser tú dentro de diez años o tus herederos.

Si alquilas: tributa la renta neta, no la renta bruta

Por el alquiler, el IRPF grava el rendimiento neto del capital inmobiliario (artículo 23 de la Ley 35/2006). De la renta que cobras puedes deducir los gastos necesarios: intereses de la hipoteca que quede sobre ese piso, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y conservación (no mejoras), suministros si los pagas tú y la amortización, un 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el suelo.

Un ejemplo con cifras redondas: alquiler de 850 euros al mes (10.200 al año), con 3.500 euros de gastos deducibles entre IBI, comunidad, seguro y pequeñas reparaciones, más 2.400 euros de amortización. Rendimiento neto: 4.300 euros. Sobre esa base se aplican las reducciones, que son la clave de todo lo que sigue.

Las reducciones del alquiler: un calendario que cambia el 1 de diciembre de 2026

La reducción aplicable al rendimiento neto positivo depende de la fecha del contrato (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026; tenemos una guía dedicada a la reducción del alquiler en el IRPF tras el RDL 29/2026):

• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: reducción del 60 %, la redacción anterior a la Ley 12/2023.
• Contratos celebrados entre el 26 de mayo de 2023 y el 30 de noviembre de 2026: el sistema de la Ley 12/2023, con un 50 % general y un 90, 70 o 60 % en supuestos concretos (bajada de renta en zona tensionada, primer alquiler de vivienda en zona tensionada a jóvenes, o rehabilitación reciente).
• Contratos celebrados desde el 1 de diciembre de 2026: el nuevo sistema del artículo 23.2, con una escala del 15 % al 100 % según el cumplimiento de requisitos de renta, zonas tensionadas y grandes tenedores.

Caso especial: si tu contrato actual cumple los cinco o siete años de duración legal después del 1 de diciembre de 2026 y se prorroga de forma tácita, la prórroga puede acogerse a una reducción del 80 % en las condiciones previstas para las prórrogas. La reducción que te corresponda se aplica cada año mientras el contrato siga vivo, así que la fecha de firma condiciona tu fiscalidad durante lustros.

Siguiendo con el ejemplo: con la reducción general del 50 %, la base gravable de esos 4.300 euros netos se queda en 2.150 euros; al tipo medio de IRPF del propietario, el coste fiscal del alquiler ronda los 800 euros al año. Con un contrato nuevo firmado en diciembre de 2026 y una reducción del 15 %, la base serían 3.655 euros y la factura fiscal subiría a unos 1.400 euros. Mismo piso, mismo inquilino, 600 euros de diferencia al año por la fecha del contrato.

La cuenta completa: vender contra alquilar

Pongamos un piso comprado en 2010 por 110.000 euros (con gastos, 120.000) que hoy vale 190.000. La ganancia serían unos 70.000 euros. En el IRPF, unos 14.600 euros. La plusvalía municipal, según el suelo, pongamos 3.500. Coste fiscal total de vender: unos 18.000 euros, pagados una sola vez.

Alquilado, ese mismo piso genera unos 10.200 euros brutos al año. Tras gastos, amortización y la reducción vigente, el coste fiscal anual ronda los 800 euros con un contrato del sistema actual, o unos 1.400 con uno nuevo de diciembre de 2026. El alquiler iguala la factura fiscal de la venta en unos 13 a 22 años, pero con una diferencia esencial: al vender recibes 170.000 euros netos hoy; al alquilar, el dinero llega gota a gota y el piso sigue siendo tuyo, con sus riesgos y su revalorización.

Por eso la fiscalidad rara vez decide sola: pesa más cuándo necesitas el dinero y qué harías con él. Lo trabajamos en cómo decidir paso a paso entre vender o alquilar y en cuándo compensa alquilar en vez de vender.

Impuestos que se quedan igual decidas lo que decidas

El IBI lo paga el propietario en ambos escenarios, igual que la comunidad y las derramas, salvo que el contrato de alquiler las repercuta. El seguro de impago, si lo contratas, es deducible como gasto del alquiler. Y en ambos casos, si el piso está vacío entre inquilinos, Hacienda puede imputarte una renta inmobiliaria por la vivienda no arrendada: el alquiler intermitente no es fiscalmente gratis.

Cuándo la fiscalidad decanta la balanza

• Vender gana claramente si la ganancia queda exenta por reinversión o por tener más de 65 años y ser tu vivienda habitual: impuesto cero frente a rendimientos que tributan cada año.
• Alquilar gana si la ganancia acumulada es enorme y no encaja en ninguna exención: diferir el impuesto puede compensar si la renta neta, tras la reducción, te sirve como ingreso.
• La fecha del contrato importa más que nunca: firmar antes del 30 de noviembre de 2026 conserva el 50 % general; firmar después te traslada a la escala del 15 % al 100 %.

Este artículo es información general a fecha de octubre de 2026 y no sustituye el asesoramiento fiscal de un profesional que vea tu caso concreto. Las normas citadas son las vigentes en su texto consolidado: Ley 35/2006 del IRPF, su Reglamento y el Real Decreto-ley 29/2026.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos pago si vendo mi piso en 2026?

Dos principales: el IRPF sobre la ganancia patrimonial, con tipos del 19 % al 28 % por tramos (artículo 66 de la Ley del IRPF), y la plusvalía municipal, que paga el vendedor y admite dos métodos de cálculo desde el Real Decreto-ley 26/2021. Si no hay ganancia, no hay plusvalía. ITP e IVA los paga el comprador, no tú.

¿Qué impuestos pago si alquilo mi piso?

El IRPF sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario: la renta cobrada menos gastos deducibles (IBI, comunidad, intereses, reparaciones, seguros, amortización del 3 %). Al resultado se aplica la reducción que corresponda según la fecha del contrato: 60, 50 u otros porcentajes. Se declara cada año en la renta.

¿Sigue vigente la reducción del 50 % en el alquiler?

Sí, pero con calendario. Los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 30 de noviembre de 2026 conservan el 50 % general según la disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF. Los firmados desde el 1 de diciembre de 2026 pasan al nuevo sistema del artículo 23.2, con reducciones del 15 % al 100 % según los requisitos.

¿Si vendo y compro otra vivienda no pago IRPF?

Si era tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, antes o después de la venta, la ganancia queda exenta (artículo 41 del Reglamento del IRPF). Reinversión parcial, exención parcial. Si no reinviertes o no era tu vivienda habitual, la ganancia tributa con la escala del ahorro.

Tengo más de 65 años: ¿me compensa vender o alquilar?

Fiscalmente, vender suele ganar: si es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF a partir de los 65 años sin reinvertir (artículo 41 bis del Reglamento). En cambio, las rentas del alquiler tributan siempre. La excepción es la segunda vivienda, cuya venta tributa con normalidad aunque tengas más de 65 años.