Gastos de vender una vivienda: notaría, registro y plusvalía

Vendes tu piso en 250.000 euros y, sin embargo, eso no es lo que ingresas. Entre la firma del contrato de arras y el dinero limpio en tu cuenta hay notaría, registro, impuestos y algún que otro papel con coste. La pregunta correcta antes de poner el anuncio no es solo a cuánto lo vendo, sino cuánto me queda. A fecha de octubre de 2026, este es el desglose completo de lo que paga el vendedor en España, con quién paga qué y cuánto cuesta cada trámite.

Qué paga el vendedor y qué paga el comprador

Por ley, el reparto de gastos de una compraventa tiene una regla clara que casi nadie conoce. El artículo 1455 del Código Civil (BOE) dice que los gastos de otorgamiento de la escritura son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los registrales posteriores, de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. Esa coletilla final lo cambia todo: en la práctica, en casi toda España se pacta que el comprador asume la notaría y el registro de la compraventa, y el vendedor se queda con los impuestos y los gastos de dejar su casa lista para transmitir.

Traducido a euros: el comprador suele pagar la escritura y su inscripción, y tú pagas la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia, la cancelación de tu hipoteca si la hay, el certificado energético y la agencia si trabajas con una. Todo lo demás que leas por ahí suele ser negociable o un caso particular.

Notaría y registro: lo que sí paga el vendedor

La escritura de compraventa

Los gastos notariales de una compraventa se sitúan entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio de la vivienda, según idealista (2025), y en la práctica los asume el comprador junto con la inscripción en el Registro de la Propiedad, que para una vivienda de 100.000 euros ronda los 250 euros según la misma fuente. Como vendedor solo te toca una parte pequeña del otorgamiento y, en muchas operaciones, nada en absoluto. Si en la notaría te presentan una factura gorda por la escritura, pregunta antes de pagar: probablemente no es tuya.

La cancelación registral de tu hipoteca

Si el piso aún tiene hipoteca inscrita, aunque esté pagada desde hace años, hay que cancelarla registralmente para transmitirlo libre de cargas. El trámite tiene tres piezas: el certificado de deuda cero del banco, que no tiene coste; la escritura de cancelación ante notario, unos 200 euros según idealista (2025); y la inscripción de la cancelación en el Registro, desde unos 100 euros. En conjunto, cancelar una hipoteca ya pagada cuesta de forma orientativa entre 300 y 1.000 euros sumando notaría, registro y la gestoría si la contratas, según Legia (2026), y está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aquí hay truco: muchos propietarios lo descubren el día antes de firmar. Pide el certificado de deuda cero en cuanto decidas vender, porque los bancos no se caracterizan por la rapidez.

La plusvalía municipal

Es el impuesto que más sustos da, y el primero en llegar: el ayuntamiento lo liquida sobre el incremento del valor del suelo desde que compraste. El porcentaje oscila entre el 20 % y el 30 % de ese incremento, según idealista (2025), y lo paga siempre el vendedor en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura. Si vendes sin ganancia o con pérdidas, no hay cuota que pagar, aunque conviene reclamar o acreditarlo. Tienes el análisis completo, con quién lo paga en cada caso y los plazos exactos, en plusvalía municipal: qué es, quién la paga y cuándo se paga.

El IRPF por la ganancia patrimonial

Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. La escala vigente del ahorro, según el manual de la Agencia Tributaria (IRPF 2025, consultado en 2026), grava el 19 % hasta 6.000 euros, el 21 % hasta 50.000, el 23 % hasta 200.000, el 27 % hasta 300.000 y el 30 % por encima. Ojo a dos matices: puedes minorar la ganancia con los gastos de la transmisión que pagaste (notaría, registro de cancelación, comisión de agencia y la propia plusvalía municipal, según la Agencia Tributaria), y hay exenciones potentes, como la de mayores de 65 años que venden su vivienda habitual o la reinversión en otra vivienda habitual. El cálculo completo está en IRPF por la venta de una vivienda: cómo se calcula la ganancia, y los requisitos de la exención por reinversión, en exención por reinversión en vivienda habitual. Para la foto fiscal completa, impuestos al vender una vivienda en España.

Otros gastos que casi nadie cuenta

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender. Su precio parte de unos 45 euros en 2026 según Certicalia, aunque lo habitual en un piso estándar es una horquilla orientativa de 50 a 250 euros según superficie y técnico; idealista (2025) lo cifra en torno a 200 euros.
• Cédula de habitabilidad: solo la exigen algunas comunidades autónomas, con coste orientativo de 60 a 150 euros donde aplique.
• Comunidad y suministros al corriente: el certificado de la comunidad de propietarios es obligatorio presentarlo, y el IBI del año en curso lo paga quien era titular el 1 de enero, es decir, tú.
• Agencia inmobiliaria: si vendes con profesional, la comisión habitual se mueve entre el 3 % y el 5 % del precio, según la agencia y la zona. En un piso de 250.000 euros hablamos de una horquilla de 7.500 a 12.500 euros, normalmente el mayor gasto de todos.
• Preparación de la vivienda: fotografía profesional, pequeñas reparaciones o home staging son opcionales, pero suelen pagarse con creces en precio y en velocidad de venta.

Y si vendes con pérdidas

Ocurre más a menudo de lo que parece, sobre todo en zonas donde el precio aún no ha recuperado el nivel al que compraste. En ese caso la foto cambia bastante: sin incremento del valor del suelo no hay cuota de plusvalía municipal, aunque debes poder acreditarlo, y sin ganancia patrimonial no hay IRPF por la venta. Es más, la pérdida patrimonial puede compensarse en la declaración con otras ganancias del mismo año o de los cuatro siguientes, según la Agencia Tributaria. Los gastos de la operación, eso sí, los pagas igual: la agencia, el certificado y la cancelación de la hipoteca no entienden de si vendes ganando o perdiendo.

Cuánto te queda neto: un ejemplo con números

Supón un piso vendido en 250.000 euros con hipoteca ya pagada y agencia de por medio. La foto orientativa sería esta: comisión de agencia entre 7.500 y 12.500 euros, plusvalía municipal según el municipio y los años de propiedad, cancelación registral entre 300 y 1.000 euros, certificado energético entre 50 y 250 euros y, si hay ganancia patrimonial, el IRPF correspondiente tras descontar todos esos gastos. En total, vender suele costar entre un 5 % y un 10 % del precio, contando agencia e impuestos. Sinceramente, el número que importa no es el del anuncio: es el que queda después de esta lista. Para fijar bien el precio de salida con ese neto en mente, tienes cómo fijar el precio de salida al vender una vivienda, y si quieres una horquilla orientativa de cuánto vale hoy tu piso, el valorador gratuito de venderoalquilar.com te la da en un par de minutos con comparables de tu zona. Ten en cuenta que esto es información general y que tu caso concreto puede variar según municipio y situación fiscal.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la notaría y el registro al vender un piso?

Por ley, el artículo 1455 del Código Civil asigna el otorgamiento de la escritura al vendedor y la primera copia y la inscripción al comprador, salvo pacto. En la práctica casi toda España pacta que el comprador asume notaría y registro de la compraventa. El vendedor solo paga la cancelación registral de su hipoteca, si la hay.

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca en el Registro?

De forma orientativa, entre 300 y 1.000 euros en total, según Legia (2026): el certificado de deuda cero del banco es gratuito, la escritura de cancelación ante notario cuesta unos 200 euros según idealista (2025) y la inscripción registral parte de unos 100 euros. La gestoría, si la contratas, suma su honorario. El trámite está exento del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal al vender?

Depende del incremento del valor catastral del suelo, los años de propiedad y el municipio. La cuota suele oscilar entre el 20 % y el 30 % de ese incremento, según idealista (2025), y el plazo para pagarla es de 30 días hábiles desde la escritura. Si vendes sin ganancia o con pérdidas, puedes acreditarlo y no pagar cuota.

¿Qué impuestos paga el vendedor además de la plusvalía?

El IRPF por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de venta y el de compra, menos gastos, tributa en la escala del ahorro, del 19 % al 30 % según tramos (Agencia Tributaria, IRPF 2025 consultado en 2026). Hay exenciones relevantes, como la de mayores de 65 años que venden su vivienda habitual o la reinversión en otra vivienda habitual en los plazos legales.

¿Puedo deducir los gastos de la venta en el IRPF?

Sí. Según la Agencia Tributaria, el valor de transmisión se calcula restando del precio de venta los gastos y tributos de la transmisión pagados por el vendedor: comisión de agencia, plusvalía municipal, notaría y registro de la cancelación de la hipoteca. Eso reduce la ganancia y, con ella, la cuota. Guarda todas las facturas: sin justificante no hay deducción.