Alquilar tu piso a un familiar: fiscalidad y reglas en 2026

Tienes un piso libre y un hijo que se independiza, un hermano que se separa o unos padres que necesitan bajar de escaleras. Alquilárselo a ellos parece la solución natural: ayudas a los tuyos y el piso genera algo. Se puede hacer, es perfectamente legal, pero Hacienda tiene una regla específica para estos casos que convierte el "le cobro lo justo" en una trampa si no la conoces. Esta guía explica esa regla, los límites a los gastos deducibles, la reducción del alquiler y lo que cambia desde el 1 de enero de 2027. Es información general, no asesoramiento fiscal: cada caso tiene sus números y conviene confirmarlos con un profesional.

Sí, puedes alquilar a un familiar (y no es ningún invento)

El contrato de arrendamiento de vivienda entre familiares es válido y corriente. Se rige por la misma Ley de Arrendamientos Urbanos que cualquier otro alquiler: fianza, duración, prórrogas y obligaciones idénticas. Ni Hacienda ni la ley prohíben alquilar a un hijo, un hermano o un sobrino.

Lo que sí existe es un marco fiscal especial. La razón es obvia: entre familiares hay confianza, y donde hay confianza hay margen para pactar rentas muy por debajo de mercado (o directamente no cobrar) mientras el propietario se deduce gastos. Para evitarlo, el IRPF fija un suelo: lo que declares por ese alquiler no puede quedar por debajo de un mínimo, aunque cobres menos o nada.

La regla que manda: el rendimiento mínimo por parentesco

El artículo 24 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006, texto consolidado) dice que cuando el inquilino es el cónyuge o un pariente del propietario, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total declarado no puede ser inferior al que resultaría de aplicar el régimen de imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85.

Traducido: aunque alquiles barato o no cobres, tendrás que declarar al menos lo que Hacienda imputaría a ese inmueble si estuviera vacío. La Agencia Tributaria lo detalla en su manual práctico del IRPF y concreta los grados: entran padres e hijos, abuelos y nietos, hermanos y tíos con sobrinos. Los primos hermanos son cuarto grado y quedan fuera de esta regla, aunque el resto del control fiscal (valor de mercado) sigue aplicando.

El mínimo se calcula sobre el valor catastral:

• El 2% del valor catastral, como regla general.
• El 1,1% en los municipios cuyos valores catastrales se revisaron o modificaron con procedimientos de valoración colectiva en vigor desde 2012. El Real Decreto-ley 29/2026 ha extendido este 1,1% también al periodo 2026 (ya lo tenía 2023, 2024 y 2025).
• Si el inmueble no tiene valor catastral o no se ha notificado, el 1,1% se aplica sobre el 50% del mayor valor entre el comprobado por la Administración y el de adquisición.

Ojo a un detalle clave: este mínimo se compara con el rendimiento neto después de aplicar las reducciones del alquiler. Si con tu renta baja y la reducción te quedas por debajo del suelo, declaras el suelo. Lo dice literalmente el manual de la Agencia Tributaria.

Un ejemplo con números

Imagina un piso con valor catastral de 90.000 euros en un municipio con valores revisados (1,1%). El rendimiento mínimo anual por parentesco es 990 euros. Si alquilas a tu hermano por 400 euros al mes (4.800 euros al año) y tras gastos deducibles y la reducción del 50% el rendimiento neto queda en 600 euros, declararás 990: el mínimo manda. Si en cambio cobras 700 euros al mes y el neto reducido queda en 2.000, declaras 2.000.

Es un ejemplo inventado para entender la mecánica; el valor catastral real está en tu recibo del IBI y el porcentaje aplicable a tu municipio lo fija la lista catastral de cada año.

Por qué no interesa poner una renta simbólica

Hay tres razones, y las tres salen de la propia ley.

La primera es el suelo que acabamos de ver: cobres lo que cobres, declararás como mínimo la imputación. La rebaja de renta no te ahorra IRPF por debajo de ese nivel.

La segunda es el límite a los gastos. El artículo 23.1.a de la LIRPF permite deducir intereses de la hipoteca y gastos de reparación y conservación solo hasta el importe de los rendimientos íntegros; el exceso se arrastra a los cuatro años siguientes. Con una renta simbólica, esos gastos quedan congelados y en la práctica se pierden mientras dure el alquiler barato. Los demás gastos necesarios (IBI, comunidad, seguro, amortización) sí son deducibles con normalidad, pero no pueden generar un rendimiento negativo real: el suelo de parentesco vuelve a levantar la cifra.

La tercera es la valoración a valor de mercado. Los arts. 6.5 y 40.1 de la LIRPF presumen que toda cesión de un inmueble está retribuida, salvo prueba en contrario, y la valoran por el valor normal de mercado. Es decir: dejar el piso gratis a un familiar no es fiscalmente neutro; Hacienda puede comprobar e imputar renta. Un contrato escrito con una renta realista es, a la vez, la forma más barata y la más segura de hacerlo.

La reducción del 50% también se aplica, pero con suelo

Si el piso alquilado es la vivienda habitual de tu familiar, el contrato entra en el régimen de reducciones del alquiler de la Ley 12/2023 (disposición transitoria 38 de la LIRPF): para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50% sobre el rendimiento neto positivo, con porcentajes superiores en supuestos concretos. Que el inquilino sea tu hijo no te quita la reducción si se cumplen los requisitos.

Pero recuerda el orden de factores: primero se calcula el rendimiento neto, luego se aplica la reducción y, por último, se comprueba que el resultado no queda por debajo del mínimo por parentesco. La reducción no puede llevarte por debajo del suelo.

Lo que cambia desde el 1 de enero de 2027

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, ya publicado y en vigor, modifica los artículos 24 y 85 de la LIRPF con efectos desde el 1 de enero de 2027. Dos novedades relevantes para los alquileres entre familiares:

• La imputación de rentas inmobiliarias (art. 85) pasa a calcularse sobre la suma de valores catastrales con un sistema de porcentajes, y el 1,1% deja de depender de prórrogas anuales para los periodos 2023 a 2026 (queda fijado).
• El rendimiento mínimo por parentesco (art. 24) deja de referenciarse al art. 85 en abstracto y pasa a calcularse con un "porcentaje medio efectivo" que resulta de la propia renta imputada del contribuyente.

Son cambios técnicos ya aprobados, no propuestas pendientes, pero su aplicación práctica empezará en la renta de 2027 (que se presenta en 2028). Para 2026 rigen las reglas explicadas en los apartados anteriores.

Cómo hacerlo bien: contrato, renta y trazabilidad

La receta que evita problemas es aburrida, que es exactamente lo que quieres en fiscalidad:

1. Contrato escrito de arrendamiento de vivienda, con fecha, renta, duración y fianza. Modelo estándar de la LAU, sin cláusulas raras.
2. Renta razonable. No hace falta que sea la máxima del barrio, pero sí defendible frente a testigos comparables y, desde luego, suficiente para que el neto declarado supere el mínimo de parentesco.
3. Cobro por transferencia bancaria, mes a mes, con concepto claro. Nada de efectivo: el rastro bancario es tu prueba de que el contrato es real.
4. Declaración cada año en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, con sus gastos deducibles y, si procede, la reducción del 50%.
5. Fianza depositada en el organismo de tu comunidad autónoma, como en cualquier alquiler.

Con esos cinco pasos, alquilar a un familiar es tan seguro fiscalmente como alquilar a un desconocido, con la ventaja de saber quién duerme en tu piso. Si es tu primera vez como arrendador, el resto de lo práctico (fianza, suministros, seguro, gestión de incidencias) lo tienes en cómo alquilar un piso: guía completa para propietarios 2026.

¿Vender o alquilar a un familiar? Cuándo compensa cada cosa

A veces la duda no es cómo alquilar, sino si alquilar o vender directamente al familiar (o a un tercero). Alquilar compensa cuando quieres conservar el patrimonio, la renta cubre gastos y supera holgadamente el mínimo fiscal, y la ayuda al familiar es temporal. Vender compensa cuando necesitas la liquidez, el piso no encaja en tu plan a largo plazo o el familiar puede comprar: una compraventa entre familiares tributa por su valor real (Hacienda comprobará que no sea una donación encubierta) pero cierra la operación de una vez.

Si la duda es la general (¿vendo o alquilo?), el método de decisión está en vender o alquilar mi piso: cómo decidir paso a paso en 2026, y la comparación fiscal concreta en impacto fiscal de alquilar frente a vender un piso en 2026. Para calcular si la renta te compensa frente a los gastos, usa la guía de rentabilidad del alquiler en 2026. Y si no tienes claro qué es el valor catastral del que depende el mínimo, lo explicamos en valor de mercado, valor catastral y valor de referencia en 2026.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi piso a un hijo o a un hermano?

Sí. El contrato entre familiares es válido y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos como cualquier otro alquiler de vivienda. La única peculiaridad es fiscal: con cónyuge o parientes hasta el tercer grado, el rendimiento neto declarado en el IRPF no puede quedar por debajo del mínimo que fija el artículo 24 de la ley.

¿Qué pasa si le cobro a mi familiar menos renta de la de mercado?

Declararás como mínimo la renta imputada del inmueble (el 2% o el 1,1% del valor catastral, según el municipio), aunque cobres menos o nada. Además, los intereses y gastos de reparación solo son deducibles hasta el importe de la renta cobrada, y Hacienda presume que toda cesión está retribuida a valor de mercado.

¿Cómo calcula Hacienda el rendimiento mínimo en estos casos?

Aplica el régimen de imputación de rentas: el 2% del valor catastral, o el 1,1% si el municipio tiene valores catastrales revisados en vigor desde 2012 (regla válida para 2026 según el RDL 29/2026). El mínimo se compara con tu rendimiento neto después de las reducciones: si quedas por debajo, declaras el mínimo.

¿Puedo aplicar la reducción del 50% si mi inquilino es un familiar?

Sí, si el piso es su vivienda habitual y el contrato cumple los requisitos de la disposición transitoria 38 de la LIRPF (50% general para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023). La reducción se aplica sobre el rendimiento neto, pero el resultado nunca puede quedar por debajo del mínimo por parentesco.

¿Qué cambia en 2027 para los alquileres entre familiares?

El Real Decreto-ley 29/2026, ya publicado, modifica desde el 1 de enero de 2027 los artículos 24 y 85 de la LIRPF: nuevo sistema de imputación sobre la suma de valores catastrales y un "porcentaje medio efectivo" para el mínimo por parentesco. Son cambios aprobados, no propuestas; se notarán en la renta de 2027, que se presenta en 2028.