Donar un piso a un hijo: impuestos y trámites en 2026

Donar un piso a un hijo no es "pasarlo y ya": tres impuestos entran en juego

Sobre el papel, donar un piso a un hijo parece sencillo: vas al notario, firmas y listo. La realidad fiscal es otra. Una donación mueve tres impuestos distintos, los paga gente distinta y uno de ellos, el IRPF del donante, es el que casi nadie tiene en cuenta hasta que llega la carta.

El resumen rápido: el hijo paga el Impuesto de Donaciones y la plusvalía municipal; el padre o madre que dona paga IRPF por la ganancia patrimonial que se pone de manifiesto. Vamos uno por uno, con las cifras de Madrid y Segovia, y después los trámites. Esto es información general: cada caso tiene matices (edad, vivienda habitual, usufructo, hipoteca) que conviene revisar con un asesor antes de firmar.

1. El Impuesto de Donaciones: lo paga quien recibe

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones grava las adquisiciones gratuitas entre vivos, y el sujeto pasivo es el donatario, es decir, tu hijo. Las reglas prácticas:

• Plazo: 30 días hábiles desde el día siguiente a la firma (Comunidad de Madrid y Junta de Castilla y León, 2026).
• Modelo: el 651, de autoliquidación.
• Dónde: si lo donado es un inmueble, en la comunidad autónoma donde está el piso, aunque tu hijo viva en otra.
• Base: el valor del inmueble, con el valor de referencia de Catastro como mínimo si es superior al declarado.

¿Cuánto se paga? La tarifa estatal de la Ley 29/1987 va del 7,65 % al 34 % por tramos, pero solo aplica si la comunidad autónoma no ha legislado lo suyo, y casi todas lo han hecho. Aquí es donde la donación se vuelve muy barata en Madrid y Castilla y León.

Cuánto paga tu hijo en Madrid: bonificación del 99 %

En la Comunidad de Madrid, las adquisiciones entre vivos entre padres e hijos (grupos I y II de parentesco) tienen una bonificación del 99 % en la cuota, según el texto refundido de los tributos cedidos, en su redacción vigente tras la Ley 2/2025 (BOE, 2025). En la práctica, por un piso donado en Madrid tu hijo paga aproximadamente el 1 % de la cuota teórica.

Dos condiciones que no puedes descuidar: hay que presentar la autoliquidación dentro del plazo voluntario (fuera de plazo se pierde la bonificación) y la donación de un inmueble exige siempre escritura pública. Los hermanos y tíos-sobrinos (grupo III) tienen una bonificación del 50 %.

Cuánto paga tu hijo en Segovia y Castilla y León: también el 99 %

Castilla y León bonifica al 99 % la cuota de las donaciones entre cónyuges, descendientes y ascendientes, siempre que la donación se formalice en documento público, beneficio aplicable desde el 9 de mayo de 2021 (Junta de Castilla y León, 2026). Para donar un piso en Segovia a un hijo, el resultado es el mismo que en Madrid: un coste por Donaciones casi simbólico.

2. El IRPF del donante: el impuesto que casi nadie espera

Aquí está la sorpresa. Quien dona no regala fiscalmente el piso: lo "transmite" a efectos del IRPF. El artículo 36 de la Ley del IRPF dice que en las transmisiones lucrativas se toma como valor de transmisión el que resulte de las normas del Impuesto de Sucesiones, sin exceder el valor de mercado. La diferencia entre ese valor y lo que te costó el piso (compra, más gastos y mejoras) es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro: del 19 % al 30 % por tramos, según la escala vigente del artículo 66 de la LIRPF.

Un ejemplo con números redondos: compraste el piso por 90.000 euros y hoy vale 180.000. Al donarlo, te sale una ganancia de 90.000 euros y una factura de IRPF de unos 19.600 euros, pagadera en la renta del año siguiente. Cuanto más se ha revalorizado el piso, más duele.

La excepción importante: si tienes más de 65 años (o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia) y donas tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta (artículo 33.4.b de la LIRPF). Para muchos padres que donan la casa donde viven, esto cambia la foto por completo.

3. La plusvalía municipal: también la paga el hijo

En las transmisiones lucrativas, el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es quien adquiere, no quien transmite (artículo 106.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Así que la plusvalía municipal de una donación la paga tu hijo, en un plazo de 30 días hábiles.

El tipo lo fija cada ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia: en Madrid capital, el 29 % en 2026; en Segovia capital, el 15 % en 2026 (ordenanzas municipales vía Tributos Municipales, 2026). Si acredita que no hubo incremento real del valor del suelo, puede librarse, pero debe declarar igualmente. Si quieres entender bien este impuesto, tenemos una guía dedicada a la plusvalía municipal: qué es, quién la paga y cuándo.

Un detalle operativo que ahorra sustos: pide antes el valor de referencia de Catastro del inmueble, porque la base del Impuesto de Donaciones y del IRPF del donante no baja de ese valor aunque escrituréis por menos. Lo consultas gratis en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral del piso.

Los trámites, paso a paso

1. Escritura pública ante notario. La donación de un inmueble solo es válida en escritura pública (artículo 633 del Código Civil), con aceptación expresa del donatario.
2. Autoliquidación del Impuesto de Donaciones (modelo 651) en la comunidad del inmueble, en 30 días hábiles, aplicando la bonificación que corresponda.
3. Liquidación de la plusvalía municipal en el ayuntamiento, también en 30 días hábiles.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de tu hijo. Te pedirán la escritura y el justificante del impuesto.
5. Guarda la documentación: el IRPF del donante se declara en la renta del año siguiente.

Los aranceles notariales y registrales están fijados por norma y dependen del valor del inmueble, así que pide presupuesto cerrado a la notaría antes de firmar.

¿Donación o herencia? La comparación que hay que hacer con números

Con las bonificaciones actuales, tanto en Madrid como en Castilla y León el Impuesto de Donaciones entre padres e hijos es casi idéntico al de Sucesiones. La diferencia real está en el IRPF: en la herencia no hay ganancia patrimonial para nadie (los herederos reciben el piso con valor actualizado), mientras que en la donación el donante tributa por la revalorización acumulada, salvo la exención de mayores de 65 años con vivienda habitual.

Como regla práctica: si el donante es menor de 65 o el piso no es su vivienda habitual y se ha revalorizado mucho, la donación suele salir más cara que la herencia. Si el donante tiene más de 65 y dona su vivienda habitual, la donación puede ser muy eficiente y además ordena la sucesión en vida. No hay respuesta única: hay que echar los números de cada familia. Si estás valorando qué hacer con un piso ya heredado, aquí tienes cómo decidir entre vender o alquilar un piso heredado, y las guías del Impuesto de Sucesiones en Madrid y en Castilla y León.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga por donar un piso a un hijo en Madrid?

Por el Impuesto de Donaciones, el hijo paga en torno al 1 % de la cuota gracias a la bonificación del 99 % para grupos I y II vigente en la Comunidad de Madrid. A eso se suma la plusvalía municipal (tipo del 29 % en Madrid capital en 2026 sobre el valor del suelo) y, para el donante, el IRPF por la ganancia patrimonial, salvo exención de mayores de 65 años en vivienda habitual.

¿Quién paga la plusvalía municipal en una donación?

El hijo donatario. En las transmisiones lucrativas, el sujeto pasivo del impuesto es quien adquiere el terreno, según el artículo 106.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. El plazo es de 30 días hábiles desde la escritura, y en Segovia capital el tipo de 2026 es el 15 %.

¿Puedo donar mi vivienda sin pagar IRPF por la ganancia?

Sí, en un caso concreto: si tienes más de 65 años o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia y lo que donas es tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta (artículo 33.4.b de la LIRPF). Si donas una segunda residencia o eres menor de 65, la ganancia tributa entre el 19 % y el 30 %.

¿Puedo donar el piso y seguir viviendo en él?

Sí, reservándote el usufructo en la propia escritura: tu hijo recibe la nuda propiedad y tú mantienes el derecho de uso y disfrute de por vida. Cambia la valoración fiscal de la donación y conviene calcularla bien, porque el usufructo se valora según la edad del donante. Es una figura habitual, pero debe quedar expresa en la escritura notarial.

¿Es mejor donar en vida o dejar el piso en herencia?

Depende del IRPF del donante. Con las bonificaciones del 99 % en Madrid y Castilla y León, Donaciones y Sucesiones cuestan casi lo mismo para el hijo. Pero en la herencia nadie paga IRPF por la revalorización del piso, y en la donación sí, salvo mayores de 65 años con vivienda habitual. Calcula ambos escenarios antes de decidir, con la ayuda de un asesor fiscal.