Vender un piso con hipoteca pendiente: cómo funciona paso a paso

Tener hipoteca pendiente no te impide vender tu piso: se hace todos los días y la operación está tan trillada que la notaría la resuelve en la misma firma. Lo que sí exige es orden: saber cuánto debes, qué te cobra el banco por cancelar antes de tiempo y no olvidar el trámite que casi todo el mundo deja a medias, borrar la carga del Registro. Esta guía te lleva por el proceso completo, con los costes reales y las alternativas que existen si la venta no cuadra con la deuda.

Vender con hipoteca es posible, pero la deuda hay que resolverla

La hipoteca es una carga que pesa sobre el piso, no solo sobre ti: figura en el Registro de la Propiedad y cualquier comprador la verá en la nota simple. Nadie compra de buena gana una vivienda con una hipoteca ajena encima, porque responde el inmueble. Por eso, en la práctica, vender con hipoteca significa resolver la deuda en el momento de la venta, casi siempre cancelándola con el propio dinero de la operación.

Lo primero es pedir a tu banco un certificado de deuda pendiente: un documento que dice exactamente cuánto queda por pagar a fecha de la firma. Es gratis, lo exige el notario y conviene pedirlo con un par de semanas de margen, porque algunos bancos tardan. Se suma al resto de papeles de la operación (nota simple, escritura, certificado energético), que repasamos en documentos para vender un piso en España: guía completa.

También es el momento de saber cuánto vale tu casa hoy: una valoración online de tu vivienda te da el rango de venta realista con el que calcular cuánto te quedará limpio después de cancelar la hipoteca y pagar los gastos.

La vía habitual: cancelar con el dinero de la venta

El mecanismo estándar funciona así, el mismo día de la escritura:

1. El comprador no te paga todo el precio a ti: emite un cheque bancario nominativo a tu banco por el importe de la deuda pendiente (o se hace transferencia en el acto, según la entidad).
2. El resto del precio sí va para ti, por cheque o transferencia.
3. El banco cobra, emite la carta de pago y queda la deuda saldada.

La notaría lo gestiona cada semana y no retrasa la firma: el comprador llega con el cheque o la orden de transferencia ya preparada y el banco suele enviar a un gestor para recogerlo en el acto. Lo único que puede atascar la operación es pedir el certificado de deuda tarde, así que muévelo en cuanto aceptes una oferta.

Un ejemplo: vendes en 280.000 euros y te quedan 90.000 de hipoteca. El comprador entrega un cheque de 90.000 a tu banco y 190.000 para ti, menos los gastos de la venta. Tu hipoteca desaparece el mismo día que firmas. Si quieres repasar todos los costes de vender, están en gastos de vender una vivienda: notaría, registro y plusvalía.

Lo que te cobra el banco por cancelar antes de tiempo

Aquí está el único sobrecoste de verdad: la compensación por reembolso anticipado. Para las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario pone topes claros, que resume el Banco de España en su portal de cliente bancario:

• Hipoteca a tipo fijo: como máximo, un 2% del capital reembolsado durante los diez primeros años y un 1,5% después.
• Hipoteca a tipo variable: un 0,25% durante los tres primeros años o un 0,15% durante los cinco primeros, según la opción que figure en tu escritura, y cero a partir de ahí.
• Cambio de variable a fijo por novación o subrogación: un 0,05% durante los tres primeros años, cero después.

Dos matices: el banco solo puede cobrar si el contrato lo prevé y si cancelar le genera una pérdida financiera real; y si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, manda lo que firmaste, normalmente comisiones de cancelación en torno al 0,5% o 1%. Antes de cerrar la venta, pide al banco el cálculo exacto por escrito.

Un ejemplo completo: cuánto cuesta cancelar al vender

Siguiendo con el caso anterior: vendes en 280.000 euros y te quedan 90.000 de hipoteca a tipo fijo, firmada hace cuatro años. Los números de la cancelación serían:

• Compensación por reembolso: como máximo el 2% de 90.000, es decir 1.800 euros, y solo si el contrato la prevé y el banco acredita pérdida.
• Notaría y Registro de la escritura de cancelación: unos pocos cientos de euros, según la deuda originaria.
• Certificado de deuda pendiente: gratis.

Total orientativo: en torno a 2.000 euros o menos, que se descuentan de los 190.000 que te corresponden de la venta. Con el tipo variable, la compensación baja a un máximo de 225 euros (0,25%) o de 135 (0,15%), según la opción de tu escritura.

El trámite olvidado: borrar la hipoteca del Registro

Pagar la deuda no borra la carga. La hipoteca sigue apareciendo en el Registro hasta que se firma una escritura pública de cancelación con la carta de pago del banco y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos cientos de euros entre notaría y registro, no lleva impuesto de actos jurídicos documentados y cualquier gestoría lo tramita.

¿Puedes vender sin haberla borrado? Sí: lo habitual es firmar la venta y dejar la cancelación registral encargada en la misma notaría, reteniendo parte del precio para garantizarla. Pero si pasan los años y nadie la inscribe, el piso sigue "hipotecado" a efectos registrales y te dará problemas en la próxima venta o herencia. Es un trámite barato que conviene cerrar.

Alternativas si la cuenta no cuadra

• Subrogación del comprador: el comprador se queda tu hipoteca, con tu tipo y tus años restantes. Fue común cuando los tipos antiguos eran mejores que los nuevos; hoy es rara y exige que el banco apruebe al comprador como deudor. Con el euríbor en el 2,954% de media en agosto de 2026, según el Banco de España, una hipoteca antigua barata puede ser un argumento de venta si tu banco colabora.
• Vender y comprar a la vez: si necesitas el dinero de la venta para la siguiente casa, se coordinan ambas firmas en días próximos; los bancos ofrecen fórmulas puente, pero conviene mirarlas con lupa porque duplican deuda temporal.
• Novación antes de vender: negociar con tu banco mejores condiciones o un periodo de carencia si la venta va a tardar, evitando ahogarte con dos pagos.

Si vendes por menos de lo que debes

Cuando el precio de venta no cubre la deuda, el dinero de la venta va íntegro al banco y sigues debiendo la diferencia. Ahí no hay atajos: toca negociar con la entidad una quita parcial o un plan de pagos por el resto, y hasta que no hay acuerdo, la venta no se puede cerrar, porque el banco no cancela la carga sin cobrar. Es la situación más delicada de todas y la que antes conviene poner en manos de un profesional.

Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento legal o financiero: cada hipoteca tiene sus cláusulas y cada banco sus procedimientos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi piso si todavía debo hipoteca?

Sí, es una operación completamente normal. La deuda se cancela en la misma firma con parte del precio de venta: el comprador emite un cheque nominativo a tu banco por lo que debes y el resto te llega a ti. Solo necesitas pedir antes el certificado de deuda pendiente a tu entidad y calcular la compensación por reembolso anticipado que pueda aplicar.

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca al vender?

La paga el vendedor, porque es su deuda la que se cancela: la compensación por reembolso anticipado del banco y los costes de notaría y registro de la escritura de cancelación. El comprador paga su escritura de compraventa y, si la hay, su nueva hipoteca. Todo lo demás del reparto de gastos va en la escritura.

¿Cuánto tarda la cancelación registral de la hipoteca?

Depende del banco y del registro. La carta de pago suele tardar unos días desde que el banco cobra, la escritura de cancelación se puede firmar en cuanto la tienes y la inscripción registral tarda normalmente entre una y cuatro semanas. Si lo encargas en la notaría el día de la venta, el proceso completo suele resolverse en uno o dos meses sin que tengas que perseguirlo.

¿Qué pasa si vendo por menos de lo que debo al banco?

El precio íntegro de la venta va al banco y tú sigues debiendo la diferencia. La entidad no cancelará la carga registral hasta cobrar, así que la venta exige negociar antes con ella: una quita parcial, refinanciar el resto como préstamo personal o un plan de pagos. Sin ese acuerdo previo y por escrito, la operación no puede cerrarse en notaría.

¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca actual?

Sí, mediante subrogación: el comprador asume tu préstamo con su tipo y plazo restante. Pero no es un derecho del comprador, sino una operación que el banco tiene que aprobar, estudiando su solvencia como si fuera una hipoteca nueva. Solo suele compensar cuando la hipoteca antigua tiene condiciones claramente mejores que las que ofrece el mercado hoy.