Vender o alquilar tu piso para pagar la hipoteca de la casa nueva

Te mudas: has encontrado la casa nueva y ahora toca decidir qué hacer con el piso de siempre. Para mucha gente la respuesta parece obvia (venderlo y usar el dinero para la nueva hipoteca), pero cada vez más propietarios se plantean la alternativa: quedárselo, alquilarlo y que el inquilino pague la cuota. Hagamos los números con calma, porque la decisión se toma una vez y dura años, y el punto de equilibrio entre una y otra opción es más estrecho de lo que parece.

La cuenta básica: ¿cubre el alquiler la cuota?

Empecemos con precios reales de Madrid, que es donde más se da esta duda. Con el índice de idealista de septiembre de 2026 (6.458 euros/m² en la capital), un piso de 80 m² vale unos 516.000 euros. El alquiler medio está en 23,4 euros/m² (idealista, septiembre de 2026), es decir, unos 1.870 euros al mes o 22.400 al año. Rentabilidad bruta: alrededor del 4,3%.

Ahora réstale lo que no se ve en el anuncio: IBI, comunidad, seguro de impago, el mes vacío de cada dos o tres años, reparaciones y la gestión si no la haces tú. La renta neta real suele quedar en torno al 3% del valor, y eso en una ciudad con demanda de alquiler tan fuerte como Madrid. Mientras tanto, financiar la compra nueva cuesta en 2026 en torno al 4%: el euríbor cerró agosto en el 2,954% (Banco de España) y los diferenciales habituales suman un punto más. Traducción: el alquiler apenas cubre el coste de la deuda, y solo si todo va bien. Si el piso aún tiene hipoteca pendiente, la cuenta suele salir peor, porque a los gastos de casero se suma la cuota antigua.

El ejemplo completo, con números encima de la mesa

Sigamos con el piso de 80 m². Supón que ya está pagado y que la casa nueva cuesta 450.000 euros: aportas 90.000 de ahorros y pides 360.000 de hipoteca a 25 años. Con un tipo en torno al 4%, la cuota sale cerca de 1.900 euros al mes.

Escenario vender: ingresas unos 516.000 por el piso viejo, cancelas la nueva hipoteca casi entera y te quedas con una cuota pequeña o ninguna. Duermes tranquilo, pero ya no tienes el activo ni su revalorización futura.

Escenario alquilar: cobras 1.870 euros brutos al mes, que se quedan en unos 1.400 netos tras gastos y antes de impuestos. La cuota de 1.900 no queda cubierta: pones 500 euros de tu bolsillo cada mes. A cambio, dentro de 25 años tienes dos viviendas pagadas en lugar de una. La pregunta no es cuál escenario es mejor en abstracto, sino si tu nómina aguanta esos 500 euros en los meses malos: una reparación de 4.000 euros o tres meses sin inquilino cambian la foto.

Qué mira el banco cuando quieres dos viviendas

Si te quedas el piso viejo y pides la hipoteca de la nueva casa, el banco suma todas tus deudas: la que quede del piso antiguo, la nueva, y hasta el préstamo del coche. La referencia del Banco de España es que el esfuerzo financiero total no debería sobrepasar el 40% de los ingresos netos, y en la práctica muchas entidades se mueven por debajo de ese tope. El alquiler que esperas cobrar ayuda, pero no entero: los bancos suelen computar solo una parte de la renta estimada, precisamente por el riesgo de vacíos e impagos.

Si la operación no te sale por ingresos, el camino más limpio es vender antes de comprar. Y si necesitas comprar ya y vender después, existe la hipoteca puente: un préstamo que une la deuda de las dos viviendas durante un tiempo (suele ser de meses o pocos años, con cuotas reducidas al principio) hasta que vendas la antigua. La describe bien el BBVA en su guía de préstamos puente, y conviene mirarla con lupa: si la venta se retrasa, la cuota se dispara. Antes de firmar una, calcula qué pasa si el piso tarda el doble de lo previsto en venderse; si ese escenario te ahoga, no es tu producto.

El lado fiscal de cada opción

Si alquilas, la renta neta tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y aquí hay una novedad de este mismo mes: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, cambia la reducción por alquiler de vivienda habitual para los contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026. Para ellos ya no habrá porcentaje único: si mantienes la renta del contrato anterior, la reducción será del 50%; si la subes, bajará del 40% al 15% según el incremento, y si la bajas más de un 5%, subirá del 70% hasta el 100% según la zona, la edad del inquilino y otras condiciones. Los contratos firmados antes conservan el régimen vigente cuando se celebraron. Lo explicamos al detalle en cómo queda la reducción del alquiler tras el RDL 29/2026. Son deducibles los gastos necesarios: IBI, comunidad, seguro, reparaciones y la amortización del inmueble. Vivienda para vivir, no para turismo: en alquiler vacacional esa reducción no existe y la factura fiscal sube.

Si vendes, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF, pero con otra ventaja: si el piso era tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en comprar la nueva casa en el plazo de dos años, la ganancia puede quedar exenta. Los requisitos y plazos están en nuestra guía de exención por reinversión en vivienda habitual. Y si todavía queda hipoteca sobre el piso que vendes, el proceso tiene sus pasos propios: vender un piso con hipoteca pendiente.

Cuándo compensa vender y cuándo alquilar

Vender suele ser lo coherente cuando necesitas el capital para que la nueva hipoteca encaje, cuando el esfuerzo financiero con dos propiedades se acerca al 40%, o cuando no quieres ser casero: un inquilino que no paga puede comerse dos años de rentabilidad. También cuando el piso necesita una reforma gorda para ser alquilable: meter 20.000 euros de obra para empezar a cobrar renta retrasa mucho el punto de equilibrio. En un mercado de venta fuerte como el de 2026, además, vendes desde una posición cómoda.

Quedarte el piso y alquilarlo compensa cuando ya está pagado o casi, la renta neta cubre con holgura la cuota de la nueva casa, la zona tiene demanda de alquiler sólida y te ves aguantando el activo diez años o más. En ese caso no solo cubres cuota: construyes un patrimonio que se revaloriza mientras otro lo paga. También tiene sentido si el piso está en una zona con recorrido claro de precio y venderlo hoy sería salirse antes de tiempo.

Hay un tercer factor que no sale en las hojas de cálculo: tu tolerancia a ser propietario-arrendador. Hay quien disfruta gestionando su piso y quien no duerme pensando en la caldera del inquilino. Los dos tienen razón; la decisión correcta es la que te deja dormir. Para escenarios más abiertos, revisa alquilar antes de vender: ventajas y riesgos y el punto de partida de cualquier cuenta: una valoración realista de tu vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir una segunda hipoteca teniendo ya una?

Sí, si los números dan. El banco sumará las cuotas de ambas deudas y las comparará con tus ingresos netos: la referencia del Banco de España es no superar el 40% de esfuerzo financiero total. La renta del alquiler del primer piso ayuda, pero las entidades suelen computar solo una parte por el riesgo de vacíos e impagos.

¿El alquiler del piso viejo cuenta como ingreso para la nueva hipoteca?

Cuenta parcialmente. Los bancos no suelen aceptar el 100% de la renta esperada: aplican recortes por el riesgo de que el piso quede vacío o el inquilino no pague. Un contrato ya firmado con inquilino solvente cuenta más que una estimación, y presentar un seguro de impago contratado también suma puntos en el estudio.

¿Qué es una hipoteca puente y cuándo interesa?

Es un préstamo para comprar la casa nueva antes de vender la antigua: une las dos deudas durante un plazo, con cuotas reducidas al principio, y se cancela cuando vendes. Interesa si has encontrado la casa y no quieres perderla, pero tiene un riesgo claro: si la venta se retrasa más allá del plazo, la cuota sube fuerte. Exige un plan de venta realista desde el día uno.

¿Cuánto me queda limpio del alquiler de mi piso?

De la renta bruta hay que restar IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión y los períodos vacíos: la renta neta suele quedar en torno al 70-80% de la bruta. Después tributa en el IRPF: para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 la reducción ya no es fija (50% si mantienes la renta, menos si la subes y más si la bajas), y los anteriores conservan su régimen. Sobre lo neto, la factura fiscal suele ser moderada.

¿Qué impuestos pago si vendo mi piso para comprar otro?

Dos principales: el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Pero si el piso vendido era tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido en la nueva vivienda habitual dentro de los dos años, la ganancia puede quedar exenta en el IRPF. Es la exención por reinversión, y exige cumplir plazos y reinversión íntegra para aprovecharla al completo.

¿Qué hago si el inquilino deja de pagar y tengo dos hipotecas?

Es el escenario que hay que evitar, porque la cuota del banco no espera al inquilino. La prevención es la clave: selección rigurosa del inquilino, seguro de impago y un colchón de seis a doce meses de cuotas antes de comprometerte a dos deudas. Si ese colchón no existe, vender antes de comprar suele ser la decisión prudente.