Piso vacío: ¿vender o alquilar? Qué compensa más

Tienes un piso vacío y dos caminos: venderlo o ponerlo en alquiler. La pregunta de fondo no es cuál da más dinero en abstracto, sino cuál te cuesta menos dolor de cabeza para el objetivo que tienes. Un piso cerrado no es neutro: cada mes que pasa sin uso te cuesta dinero y te quita opciones.

Vamos a ponerle números a la decisión con datos de 2026, sin prometer nada que no se pueda cumplir. Si quieres la visión general antes de bajar al detalle, tienes la guía para decidir entre vender o alquilar paso a paso.

Cuánto te cuesta tener el piso vacío

Un piso vacío cuesta dinero cada mes: IBI, comunidad, seguro, suministros mínimos y el desgaste de una casa que nadie ventila. Esos gastos no desaparecen porque no vivas allí, y se acumulan sin que entre un euro.

Para que te hagas una idea del contexto, el Censo de Población y Viviendas del INE (2021) contó 3.837.328 viviendas vacías en España, el 14,4% del parque residencial. No eres un caso raro, pero eso no hace que mantenerlo cerrado salga gratis.

Hay un coste que casi nadie mira: el de oportunidad. Con la vivienda parada, tienes un capital inmovilizado. Si el piso vale 300.000 euros, esa cantidad no rinde nada mientras la casa está cerrada, y ahí está el detalle de toda la decisión.

Además, los ayuntamientos pueden penalizar la vacía prolongada. Según El Confidencial (mayo de 2026), la Ley de Vivienda permite un recargo en el IBI de hasta el 50% para inmuebles desocupados de forma permanente, que sube hasta el 100% si llevan más de tres años vacíos, y puede llegar al 150% en los casos más graves. Ojo: se aplica solo si la ordenanza municipal lo recoge, si no hay causa justificada y, en general, a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales. Para un propietario con un piso heredado, lo normal es que no te afecte, pero conviene mirarlo en tu ayuntamiento.

Qué puedes esperar si lo alquilas

Alquilar convierte el piso en una renta mensual, con una condición: el piso sigue siendo tuyo y los riesgos también. La renta es el punto fuerte, pero no es dinero libre de gastos.

Según idealista (segundo trimestre de 2026), la rentabilidad bruta de comprar una vivienda para alquilarla en España fue del 6,5%, frente al 7,2% de un año antes. En Madrid capital, según idealista (primer trimestre de 2026, recogido por El Periódico de España), se quedó en el 4,7%. Y en Segovia capital, según idealista (segundo trimestre de 2026), rondó el 7%.

Esos números son brutos: antes de IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino e impuestos. Lo que te queda en el bolsillo es bastante menos.

Un ejemplo con cifras orientativas. Con los datos de idealista de agosto de 2026, la vivienda en Madrid capital se pide a unos 6.471 euros/m² y el alquiler ronda los 23,3 euros/m² al mes. Para un piso de 70 metros:

• Valor aproximado: unos 453.000 euros (70 m² por 6.471 euros).
• Renta mensual aproximada: unos 1.630 euros (70 m² por 23,3 euros).
• Renta anual bruta: alrededor de 19.600 euros, un 4,3% del valor del piso.

Son cifras de oferta de portal, no de cierre, y tu piso concreto puede quedar por encima o por debajo. Para ver en qué rango se mueve el tuyo, puedes usar el valorador de venderoalquilar.com, que da un rango orientativo, no una tasación.

Los gastos del propietario que alquila

Antes de fiarte de la renta bruta, resta lo que sale de verdad:

• IBI y comunidad: los pagas tú, alquilado o no.
• Seguro de hogar y, si quieres, de impago: según idealista, un seguro de impago ronda el 3-5% de la renta anual.
• Mantenimiento y reparaciones: lo que no se deba al mal uso del inquilino corre de tu cuenta.
• Meses vacíos entre inquilinos: cuenta uno o dos al año como prudencia, no como regla.

Si quieres afinar el cálculo con tus gastos, la guía de rentabilidad del alquiler te lo desglosa paso a paso.

Qué pasa si lo vendes

Vender te da un capital de golpe y te quita el piso de encima: ni inquilinos, ni reparaciones, ni IBI. A cambio, renuncias a su futura revalorización y a la renta.

El capital liberado tiene un valor que la renta no refleja del todo. Con el euríbor a 12 meses en el 2,954% (media de agosto de 2026, según euribor.com.es), mantener dinero parado en depósitos o amortizar una hipoteca puede acercarse o superar la rentabilidad neta de un alquiler con gastos y vacíos. No es una promesa, es un cálculo que debes hacer con tu caso.

Y hay un coste que no se puede ignorar: los impuestos de la venta. La ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de adquisición actualizado y gastos) tributa en la base del ahorro del IRPF. Según los tramos de 2026, el 19% hasta 6.000 euros, el 21% hasta 50.000, el 23% hasta 200.000, el 27% hasta 300.000 y el 30% a partir de ahí. En un piso heredado hace tiempo, la ganancia puede ser alta. Lo desarrollamos en la guía de impuestos al vender una vivienda.

Cómo decidir según tu situación

No hay una respuesta universal. Hay cuatro preguntas que ordenan la decisión mejor que cualquier calculadora.

¿Necesitas el dinero? Si lo necesitas para pagar una deuda, comprar otra casa o cubrir un gasto grande, vender suele ser lo coherente. Alquilar solo compensa si no dependes de ese capital.

¿Quieres ser casero? Alquilar es un pequeño negocio con gestión: contrato, fianza, incidencias, posibles impagos. Si te agobia solo pensarlo, ese coste emocional cuenta aunque no figure en la hoja de cálculo.

¿Tienes planes para el piso? Si es posible que lo uses tú o un familiar en dos o tres años, alquilar con un contrato de duración razonable tiene sentido. Si ya sabes que no, mantenerlo es solo retrasar la decisión.

¿Cómo está el piso? Un piso que necesita reforma antes de alquilar puede comerse varios años de renta. A veces vender tal cual, con el precio ajustado, es más limpio.

Sinceramente, aquí hay un truco que muchos propietarios no prueban: haz las dos cuentas con tu caso real, en la misma hoja, con los mismos supuestos. Muchas veces la diferencia es menor de lo que parece, y entonces manda lo que te dé tranquilidad.

El alquiler tiene normas que cambian el cálculo

Los contratos de vivienda tienen condicionantes legales que afectan a tu renta. La actualización anual se limita al índice de referencia, el IRAV, que según el INE fue del 2,47% en agosto de 2026. Y la Agencia Tributaria recoge reducciones en el rendimiento neto del alquiler de vivienda que dependen de la fecha del contrato y de si está en una zona tensionada, o de si el piso ha sido rehabilitado (60% en ese caso, según la Agencia Tributaria). Mira siempre qué reducción te corresponde antes de dar la rentabilidad por buena.

Cuándo suele compensar cada opción

Como guía general, y siempre dependiendo de tu caso:

• Suele encajar mejor alquilar: piso en buen estado, sin necesidad inmediata de liquidez, zona con demanda estable, y un propietario que acepta la gestión.
• Suele encajar mejor vender: piso heredado que no usas, con reforma pendiente, con necesidad de liquidez o con una hipoteca que cancelar.
• Zona gris: un piso bueno en una zona cara, donde la rentabilidad bruta es baja (como el 4,7% de Madrid capital) y el capital liberado podría rendir más en otra cosa.

Si quieres ver ejemplos con situaciones reales, los casos prácticos de cuándo compensa alquilar en vez de vender te ayudan a situarte.

Preguntas frecuentes

¿Qué compensa más con un piso vacío, vender o alquilar?

Depende de tu necesidad de liquidez, del estado del piso y de la zona. En Madrid capital la rentabilidad bruta del alquiler fue del 4,7% según idealista (primer trimestre de 2026), mientras que la media nacional llegó al 6,5% (segundo trimestre). Haz el cálculo neto con gastos e impuestos antes de decidir; la diferencia suele ser menor de lo que parece.

¿Cuánto cuesta mantener un piso vacío?

Pagas IBI, comunidad, seguro y suministros mínimos aunque nadie viva en él, además del coste de oportunidad del capital parado. Si el ayuntamiento aplica el recargo de la Ley de Vivienda, el IBI puede subir hasta un 50% en inmuebles desocupados de forma permanente, y más con tres años de vacío, según El Confidencial (mayo de 2026).

¿Qué impuestos pago si vendo un piso vacío?

Tributas por la ganancia patrimonial en el IRPF, en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 30% por encima, según los tramos de 2026. Además puede haber plusvalía municipal. El impuesto se calcula sobre la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición, no sobre el precio total.

¿Es rentable alquilar un piso en Madrid en 2026?

La rentabilidad bruta ronda el 4,7% en Madrid capital según idealista (primer trimestre de 2026), antes de IBI, comunidad, seguro, mantenimiento e impuestos, y más alta en la periferia sur. Lo que queda neto es menor. Si necesitas liquidez o el piso requiere reforma, puede no compensar frente a vender.

¿Puedo alquilar el piso y venderlo más adelante?

Sí, y mucha gente lo hace. Ten en cuenta que un piso alquilado se vende peor para quien quiere vivir en él, porque el comprador hereda al inquilino, y que la duración del contrato condiciona los plazos. Si ya sabes que venderás en uno o dos años, dilo desde el principio al planificar el contrato.