ITP en Madrid: cuánto pagas por un piso de segunda mano en 2026

Comprar un piso de segunda mano en Madrid cuesta un 6% más de lo que dice la escritura, y ese porcentaje tiene nombre: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP. Es el segundo gasto más grande de la operación después de la entrada, lo paga el comprador y hay un plazo estricto para liquidarlo. Vamos con las cifras, los reducidos que existen y la rebaja anunciada para 2027.

Lo esencial: 6%, lo paga el comprador y hay 30 días hábiles

Tres ideas fijas. Primera, el tipo general del ITP en la Comunidad de Madrid es el 6% para la vivienda usada, según la propia administración tributaria madrileña. Segunda, el sujeto pasivo es siempre el comprador, nunca el vendedor: el vendedor tiene sus propios impuestos, como te contamos en impuestos al vender una vivienda en España: guía 2026. Tercera, el plazo: treinta días hábiles desde la firma de la escritura para presentar el modelo 600 y pagar, ante la oficina liquidadora de la Comunidad de Madrid, presencialmente o por su sede electrónica. Pasado ese plazo, hay recargo e intereses.

Cuánto es en euros de verdad y cómo presupuestarlo

El 6% suena abstracto hasta que se traduce: un piso de 200.000 euros paga 12.000 de ITP; uno de 300.000, 18.000; uno de 400.000, 24.000. Es dinero que no financia el banco con la hipoteca, así que hay que tenerlo ahorrado junto a la entrada y los gastos de notaría y registro. Cuando planifiques el presupuesto total de compra, la regla prudente en Madrid es reservar en torno a un 10-12% del precio para impuestos y gastos, y el ITP es la mayor parte de ese bloque.

La base: ojo con el valor de referencia de Catastro

El impuesto no se calcula siempre sobre el precio que pagas. Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible se rige por el artículo 10.2 del texto refundido del impuesto, en la redacción que le dio la Ley 11/2021: en la compra de un inmueble se toma el valor de referencia de Catastro a la fecha de la escritura, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores, y entonces manda la cifra mayor. En la práctica: si compras por debajo del valor de referencia, pagas sobre el valor de referencia. La determinación del valor de referencia corresponde a la Dirección General del Catastro, conforme a la disposición final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, introducida también por la Ley 11/2021. Y si el inmueble no tiene valor de referencia o Catastro no puede certificarlo, la base es la mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. Antes de firmar, consulta ese valor en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral del piso: es gratis, inmediato y evita sorpresas en la liquidación. Si te liquida sobre un valor que crees inflado, puedes impugnar el valor de referencia, pero mientras tanto toca pagar.

Cómo se liquida, paso a paso

El trámite es más sencillo de lo que parece si lo ordenas. Primero, antes de escriturar, descarga la referencia catastral del piso y consulta su valor de referencia: con eso sabes la base real. Segundo, tras la firma, cumplimenta el modelo 600 por la sede electrónica de la Comunidad de Madrid o en una oficina liquidadora: necesitas la escritura simple, los NIF de comprador y vendedor y la referencia catastral. Tercero, paga y guarda el justificante, porque el Registro de la Propiedad puede pedirte el comprobante de la liquidación para inscribir tu escritura, y porque lo necesitarás si vendes en el futuro. Si la compra es entre varios copropietarios, cada uno liquida la parte que adquiere. Y si el banco te pide el impreso para formalizar la hipoteca, adelántate: tener el 600 resuelto en la primera semana evita que el trámite se convierta en el cuello de botella de la operación.

El tipo reducido del 4% que ya existe: familia numerosa

Madrid ya aplica hoy un tipo reducido del 4% para la compra de la vivienda habitual por parte de un titular de familia numerosa, con dos condiciones principales: que la casa sea la vivienda habitual en los términos del IRPF, y que, si la vivienda habitual anterior era propiedad de alguno de los titulares, se venda dentro de los dos años anteriores o posteriores a la nueva compra. Hay una excepción pensada para casas que crecen: si compras el inmueble contiguo para unirlo a tu vivienda habitual, no se exige la venta de la anterior. Para el resto de compradores, hoy por hoy, el tipo es el 6% general.

La rebaja anunciada para 2027: 4% para menores de 40 años

El 5 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid anunció dos rebajas que se incluirán en los Presupuestos regionales de 2027: un nuevo tipo reducido del 4% de ITP para la compra de vivienda habitual de segunda mano por menores de 40 años, con el límite de que el inmueble no supere los 450.000 euros, y una bajada del AJD de obra nueva del 0,75% al 0,4% para ese mismo colectivo. El Ejecutivo regional estima un ahorro medio de unos 2.850 euros por comprador y unos 40.000 beneficiarios en el ITP. Ojo con la letra temporal: es un anuncio pendiente de la aprobación de los Presupuestos, aplicable desde el 1 de enero de 2027, no a las compras de este año. Si tu compra cae cerca del cambio de año y cumplirías los requisitos, sigue de cerca la aprobación de los Presupuestos antes de fijar fecha: mientras la norma no esté aprobada y en vigor, el tipo que aplica es el 6%, y lo anunciado todavía no es un ahorro asegurado.

Si compras a un promotor no hay ITP: hay IVA y AJD

El ITP solo grava las transmisiones entre particulares, es decir, la vivienda de segunda mano. Si compras obra nueva a un promotor, el impuesto indirecto es el IVA: el 10% del precio escriturado en vivienda libre, y el 4% en Viviendas de Protección Oficial de régimen especial o de promoción pública. Y encima se suma el AJD, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Madrid va por tramos para la vivienda: 0,4% hasta 120.000 euros escriturados, 0,5% entre 120.000 y 180.000, y 0,75% por encima, con exención para las VPO con las características del régimen general. En la práctica, la factura fiscal de la obra nueva en Madrid suele quedar por encima de la de segunda mano.

El ITP no se pierde: suma a tu valor de adquisición

Un consuelo con recorrido: el ITP que pagas hoy forma parte del valor de adquisición de la vivienda a efectos del IRPF, igual que los gastos de notaría y registro. Cuando vendas, la ganancia patrimonial se calcula restando del precio de venta lo que pagaste en su día más los gastos e impuestos de la compra, ITP incluido, así que esa cuota reduce la factura futura con Hacienda. Guarda el modelo 600 y el justificante de pago con la misma devoción que la escritura. El cálculo completo de esa ganancia lo tienes en IRPF por la venta de una vivienda: cómo se calcula la ganancia, y si vendes para comprar, no te pierdas exención por reinversión en vivienda habitual: requisitos y plazos.

Qué pasa si no lo pagas o lo pagas tarde

El ITP prescribe a los cuatro años, pero conviene no jugar con eso: la Comunidad de Madrid cruza los datos de notarías y registros, de modo que la liquidación llega casi siempre. Si pagas fuera de plazo por iniciativa propia, hay un recargo sobre la cuota más intereses de demora pasado el año; si es la administración quien te requiere, a la cuota y los intereses se puede sumar una sanción. Y hay un efecto práctico inmediato: sin el impuesto liquidado, el registrador puede suspender la inscripción de la escritura a tu nombre. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal; tu caso concreto revíselo un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de ITP por un piso de segunda mano en Madrid?

El tipo general es el 6% sobre la base imponible, que es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Un piso de 300.000 euros paga 18.000 euros de ITP. Existe un tipo reducido del 4% para la vivienda habitual de familia numerosa.

¿Quién paga el ITP y en qué plazo?

Lo paga siempre el comprador, no el vendedor. El plazo es de treinta días hábiles desde la firma de la escritura, mediante el modelo 600 ante la oficina liquidadora de la Comunidad de Madrid, en persona o por sede electrónica. Fuera de plazo hay recargo e intereses de demora.

¿Qué es el valor de referencia y cómo afecta al ITP?

Es el valor que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble conforme a la Ley del Catastro Inmobiliario. La regla de la base la fija el artículo 10.2 del texto refundido del impuesto: si el valor de referencia supera al precio declarado, el ITP se calcula sobre ese valor. Consúltalo gratis en la sede del Catastro antes de firmar.

¿Es cierto que en 2027 el ITP baja al 4% para jóvenes?

Es lo anunciado por la Comunidad de Madrid el 5 de octubre de 2026: tipo del 4% para menores de 40 años que compren su vivienda habitual de segunda mano por hasta 450.000 euros, dentro de los Presupuestos de 2027. Hasta su aprobación y entrada en vigor el 1 de enero de 2027, el tipo aplicable sigue siendo el 6%.

¿Qué impuestos se pagan si el piso es de obra nueva?

No hay ITP: se paga IVA del 10% (4% en VPO de régimen especial) más el AJD, que en Madrid es del 0,4% hasta 120.000 euros escriturados, 0,5% hasta 180.000 y 0,75% por encima. Desde 2027, el AJD bajará al 0,4% para menores de 40 años, según lo anunciado por la Comunidad.