Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en 2026

Antes de firmar una nota de encargo conviene saber qué vas a pagar, cuándo lo vas a pagar y qué recibes a cambio. Los honorarios de las inmobiliarias en España son libres: no hay tarifa regulada, cada agencia pone la suya y todo es negociable. Pero la libertad no significa oscuridad total: hay horquillas de mercado, prácticas habituales y trampas conocidas que puedes evitar con tres preguntas bien hechas.

La horquilla real: entre el 2% y el 6% más IVA

Según la OCU (2024), los honorarios que paga el vendedor oscilan en general entre el 2% y el 6% del precio de venta, más IVA, y varían por ciudad y por agencia. idealista (2025) sitúa los promedios de la práctica profesional entre el 3% y el 5% más IVA del precio final. En euros sobre un piso de 250.000 euros: un 3% son 7.500 euros más IVA, 9.075 en total; un 5% son 12.500 más IVA, 15.125 en total. La diferencia entre la agencia barata y la cara en esa misma venta supera los 6.000 euros, así que comparar no es opcional. Y fíjate en que las horquillas se solapan entre ciudades: una agencia cara de una ciudad pequeña puede cobrar como una barata de Madrid, porque el precio del servicio depende de la competencia local, no del valor del piso.

Quién paga y cuándo se cobra

En la compraventa, lo habitual es que pague el vendedor, que es quien contrata a la agencia para vender. El momento del cobro es la parte que casi nadie lee y la que más importa: la doctrina del Tribunal Supremo, recuerda idealista (2025), entiende que el derecho al cobro nace cuando se perfecciona el contrato de compraventa, es decir, con las arras, salvo pacto en contrario. La práctica habitual es un sistema mixto: el 50% a la firma de las arras y el otro 50% a la escritura. La OCU da el consejo clave: pacta que los honorarios se devenguen en el momento de la escritura, no antes. Si la venta se tuerce después de unas arras mal firmadas, no querrás haber pagado ya la comisión completa de una venta que no fue.

Qué incluye la comisión (y qué no)

Una comisión completa suele cubrir la valoración del inmueble, las fotos y el plano, la publicación en portales con posicionamiento, la atención y filtrado de llamadas, las visitas con informes posteriores, la negociación con los compradores y la preparación de los documentos hasta notaría, incluida la coordinación con el banco del comprador cuando hay hipoteca de por medio. Lo que no incluye nunca son los gastos de la venta en sí: la plusvalía municipal, la cancelación registral de la hipoteca si la hay, ni la notaría de la cancelación. Esos van siempre por tu cuenta, como detallamos en gastos de vender una vivienda: notaría, registro y plusvalía. Antes de firmar, pide la lista de servicios por escrito: una agencia que cobra un 5% y solo sube el anuncio a dos portales te está vendiendo poco por mucho.

La exclusiva: léela dos veces

La exclusiva significa que la agencia cobra aunque vendas tú el piso por tu lado, o si anulas el encargo antes de tiempo, advierte la OCU (2024). A cambio, la agencia suele comprometer más inversión en marketing. Si la aceptas, dos protecciones mínimas: duración corta y renovable (tres meses, no seis ni doce), y la cláusula que la OCU recomienda expresamente: reservarte por escrito el derecho a vender a un contacto propio, un familiar, un amigo, un conocido, sin pagar honorarios si ese comprador no vino por la agencia. Y aun sin exclusiva, ojo: si el comprador final llegó por la agencia, reclamará sus honorarios igualmente.

El IVA, el gasto que nadie presupuesta

Todas las horquillas se dan sin IVA, y el IVA de los servicios inmobiliarios es el 21%. Un 4% sobre 300.000 euros no son 12.000 euros, son 14.520. Cuando compares propuestas, pide siempre la cifra final con IVA incluido y úsala en tu cuenta de lo que te queda neto tras la venta, junto con la plusvalía y el IRPF de la ganancia. La sorpresa del IVA en la factura de la agencia es de las más evitables y de las más repetidas.

Agencias tradicionales, online y tarifa fija

El mercado tiene tres modelos. La agencia tradicional de barrio cobra el porcentaje completo y pone la cara en las visitas. Las agencias online cobran cuotas fijas más bajas a cambio de que tú hagas parte del trabajo, normalmente las visitas. Y hay modelos intermedios con porcentajes reducidos, como el 2,2% que la OCU negocia para sus socios. La comparación correcta no es porcentaje contra porcentaje, sino euros finales contra euros finales: calcula lo que pagas con cada una sobre tu precio de venta esperado y réstale lo que cada una hace de verdad. La OCU lo resume bien: a veces un 5% compensa si la casa se vende más cara que con la agencia del 3%.

La nota de encargo: cuatro puntos que debes revisar antes de firmar

La nota de encargo es el contrato con la agencia, y se firma con la misma atención que unas arras. Cuatro puntos deciden tu experiencia: el porcentaje y si incluye IVA o se suma después, la duración de la exclusiva y sus prórrogas automáticas, el momento de devengo de los honorarios y lo que pasa si la venta no se completa, y la lista de servicios incluidos con su detalle. Todo lo que no esté escrito en ese documento no existe: las promesas verbales de "ya verás qué bien lo vendo" no se pueden reclamar después.

Cómo negociar los honorarios

Cinco palancas funcionan. Una, pedir propuesta por escrito a tres agencias: el precio baja cuando hay otra oferta encima de la mesa. Dos, vincular el porcentaje al resultado: un 4% si venden por encima de tu precio objetivo y un 3% si venden por debajo alinea incentivos mejor que cualquier discurso. Tres, recortar la exclusiva en tiempo, no solo en porcentaje. Cuatro, pactar el devengo en escritura, como recomienda la OCU. Cinco, preguntar qué pasa si el comprador eres tú quien lo trae: la respuesta debe quedar en la nota de encargo. La negociación de la comisión es un ensayo de la negociación del precio de tu piso; las técnicas son las mismas que en cómo negociar el precio de venta de tu piso con un comprador.

Cuándo compensa pagarlos y cuándo no

Pagar entre el 3% y el 5% compensa cuando la agencia aporta lo que tú no tienes: tiempo para visitas entre semana, cartera de compradores activos, criterio para filtrar ofertas falsas o mal financiadas y oficio en operaciones complicadas, herencias, cargas, inquilinos, separaciones. No compensa cuando tu piso se vende solo, en un barrio con más demanda que oferta, y tienes tiempo y orden para gestionarlo. En ese caso el ahorro es real si evitas los errores típicos, que repasamos en errores al vender un piso por tu cuenta y lo que cuestan. Y si lo que quieres es el proceso completo bien ordenado antes de elegir camino, empieza por cómo vender un piso paso a paso: guía completa. La decisión honesta se toma con la cuenta hecha: honorarios estimados contra horas de tu tiempo y riesgo de hacerlo mal.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?

Según la OCU (2024), entre el 2% y el 6% del precio de venta más IVA, y según idealista (2025), los promedios habituales se mueven entre el 3% y el 5% más IVA. En un piso de 250.000 euros, eso supone entre 9.000 y 15.000 euros con IVA incluido.

¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria, comprador o vendedor?

En la venta, lo habitual es que la pague el vendedor, que es quien firma el encargo con la agencia. La ley no impone un reparto: lo que mande es lo pactado en la nota de encargo y, en su caso, lo que se repercuta en el precio.

¿Cuándo se cobra la comisión de la agencia?

Lo más frecuente es el sistema mixto: 50% a la firma de las arras y 50% a la escritura, según idealista (2025). La OCU recomienda pactar que el devengo se produzca solo en la escritura, para no pagar comisión por una venta que no llega a completarse.

¿Puedo vender mi piso a un conocido si firmé una exclusiva?

Solo si la nota de encargo lo permite expresamente. La OCU aconseja reservar por escrito el derecho a vender a contactos propios sin pagar honorarios. Sin esa cláusula, la exclusiva obliga a pagar aunque el comprador lo hayas encontrado tú.

¿Son negociables los honorarios de una inmobiliaria?

Sí, siempre: los honorarios son libres y están sometidos a competencia, recuerda la OCU. Comparar tres propuestas por escrito, recortar la duración de la exclusiva, pactar el cobro en la escritura y vincular el porcentaje al precio conseguido son las palancas que mejor funcionan en la práctica.