Qué gastos puede repercutir el propietario al inquilino (y cuáles no)

Firmas el contrato, entregas las llaves y empiezas a cobrar la renta. Y entonces llega el primer recibo del IBI, la cuota de la comunidad, la avería de la caldera. ¿Quién paga qué? La Ley de Arrendamientos Urbanos reparte los gastos por defecto, pero buena parte de ese reparto se puede cambiar por escrito en el contrato. Saber dónde está la línea te evita pagar de más, reclamar algo que no te corresponde o aceptar una cláusula que la ley no permite.

El reparto por defecto: qué dice la LAU

La LAU (artículo 20.3) pone del lado del propietario los "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Traducido: si nadie pacta nada, el IBI, la cuota de la comunidad de propietarios, las derramas y el seguro del continente los paga el dueño. Es la regla de partida, y todo lo demás son excepciones que deben constar por escrito. Si tu contrato no dice nada de gastos, este es el reparto que se aplica aunque no lo supieras.

Los suministros: siempre del inquilino

Luz, agua, gas e internet son consumos individualizables con contador propio, así que corresponden al inquilino sin necesidad de cláusula. Lo razonable es que el cambio de titularidad se haga en la entrega de llaves y que dejes constancia de las lecturas de los contadores ese día, con foto. Si un suministro queda a tu nombre por comodidad, refleja en el contrato que su pago es del inquilino y guarda las facturas: son tu prueba si hay que reclamarlas, y las facturas impagadas entran dentro de lo que la fianza puede cubrir al final del contrato, como contamos en la fianza del alquiler: cuánto es y cómo se devuelve.

Lo que sí se puede repercutir: el pacto escrito del artículo 20.3

La propia LAU permite que el propietario traslade al inquilino los gastos generales y los tributos, siempre que se cumplan tres condiciones. Primera, que conste por escrito en el contrato. Segunda, que el importe se fije como una cantidad anual, no como "lo que toque". Tercera, que esa cantidad solo se actualice una vez al año y con el mismo índice que la renta. En la práctica, los gastos que se repercuten con más frecuencia son el IBI y la cuota de comunidad ordinaria. La cláusula tipo dice algo así: "El arrendatario asumirá el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios, cuyo importe anual asciende en la fecha de firma a X euros".

Un matiz importante: repercutir no es cobrar más a escondidas. Esos importes salen de la renta neta que tú calculaste, así que si los trasladas, el precio del alquiler debería reflejarlo. En mercados con precios tensos, un contrato que carga IBI y comunidad al inquilino se nota en la comparación con el piso de al lado y puede costarte semanas de anuncio vacío. La repercusión bien usada es transparente: el inquilino sabe lo que paga en total y tú sabes lo que ingresas neto, sin sorpresas en ninguno de los dos lados.

Reparaciones: conservación del propietario, desgaste del inquilino

El artículo 21 de la LAU obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad: caldera que muere de vieja, gotera, instalación eléctrica que falla por antigüedad. Eso no se puede repercutir, ni con pacto: el artículo 21 es de obligado cumplimiento y cualquier cláusula que lo contradiga es nula. El inquilino solo responde de los daños causados por él o por los suyos, y de las "pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario" (artículo 21.4): una bombilla, un grifo que gotea por el uso, el filtro de la campana. La frontera entre ambos es la fuente clásica de conflictos, y la mejor forma de fijarla es un inventario con fotos firmado el día de la entrega, con fecha y detalle del estado de cada estancia. Cuando la disputa llega, el que tiene fotos tiene razón mucho más a menudo que el que tiene memoria.

El seguro de hogar y el seguro de impago

El seguro del continente (la estructura del piso) es cosa del propietario, porque el riesgo es suyo pase lo que pase, y con hipoteca de por medio el banco lo exige. Repercutirlo al inquilino es posible solo por pacto expreso, y es poco habitual. Distinto es el seguro de contenido, que cubre las cosas del inquilino y que él decide si contrata. El seguro de impago de rentas lo contrata y lo paga el propietario, porque quien se protege es él; intentar cargarlo al inquilino por cláusula choca con su propia lógica y no suele aceptarse. Lo que sí puedes hacer es elegir bien al candidato y documentarlo, que es gratis y funciona mejor que cualquier cláusula creativa, y valorar el seguro de impago como coste propio deducible.

Las derramas y los gastos extraordinarios

Las derramas de la comunidad (rehabilitar la fachada, cambiar el ascensor) son gastos extraordinarios del inmueble, y la doctrina mayoritaria las sitúa del lado del propietario incluso cuando existe pacto de repercusión de gastos ordinarios, porque el pacto suele referirse a gastos generales periódicos. Si quieres poder trasladarlas, la cláusula tiene que mencionarlas expresamente, y aun así es un terreno litigioso. Para el bolsillo del propietario, la conclusión práctica es sencilla: ten un colchón para derramas y no cuentes con repercutirlas. Una derrama de 3.000 euros en un contrato de tres años son 83 euros al mes de coste, y conviene tenerlo en la hoja de gastos desde el primer día.

La tasa de basuras y otros tributos nuevos

La tasa de residuos urbanos, que muchos municipios han implantado o actualizado tras la Ley 7/2022 de residuos, es un tributo vinculado al inmueble como el IBI. Por tanto sigue la misma regla: la paga el propietario por defecto y solo pasa al inquilino si el contrato lo pacta por escrito con importe anual. Como es un recibo reciente en muchas ciudades, conviene revisar los contratos antiguos: si firmaste antes de que existiera la tasa, no hay cláusula que la cubra y el gasto es tuyo hasta la próxima renovación. Y ojo con los ayuntamientos que la cobran junto al IBI en el mismo recibo: si repercutiste el IBI, revisa si el documento separa ambos conceptos antes de pasar el cargo.

Cómo reflejarlo en el contrato sin líos

Tres reglas prácticas cierran el tema y te ahorran la mayoría de los conflictos. Una, lista en el contrato cada gasto repercutido con su importe anual exacto y el índice de actualización, nada de fórmulas abiertas del tipo "los gastos que correspondan". Dos, entrega con el contrato un anexo con los últimos recibos (IBI, comunidad) para que el importe pactado sea verificable. Tres, revisa los importes en cada renovación anual: si la comunidad aprueba una subida de cuota, solo puedes trasladarla en la actualización anual, nunca a mitad de año. Todo el proceso de preparación del contrato y la documentación lo tienes en cómo alquilar un piso: guía completa para propietarios, y lo que puedes pedir al candidato antes de firmar, en documentos que debe pedir el propietario a un inquilino.

Esta información es general y puede no encajar en tu caso concreto. Para contratos con cláusulas de repercusión complejas o conflictos ya abiertos, consulta con un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario repercutir el IBI al inquilino?

Sí, pero solo si el contrato lo pacta por escrito y fija el importe como cantidad anual, actualizable una vez al año con el mismo índice que la renta. Sin esa cláusula, el IBI lo paga el propietario, porque es un tributo del inmueble.

¿Quién paga la comunidad de propietarios en un alquiler?

Por defecto la paga el dueño, como gasto general del inmueble (LAU, artículo 20.3). Se puede trasladar al inquilino con el mismo pacto escrito y anual que el IBI. Las derramas extraordinarias, en cambio, suelen quedar del lado del propietario.

¿Los suministros los paga el inquilino?

Sí. Luz, agua, gas e internet son consumos individualizables con contador propio y corresponden al inquilino sin necesidad de cláusula. Haz el cambio de titularidad el día de la entrega de llaves y deja constancia escrita y fotografiada de las lecturas para evitar discusiones posteriores.

¿Puede el casero cobrarme la reparación de la caldera?

No. Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son del propietario (LAU, artículo 21) y no admiten pacto en contrario. El inquilino solo paga los daños que él cause y las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso ordinario de la casa.

¿Se puede repercutir la tasa de basuras?

Sí, con las mismas reglas que el IBI: pacto escrito con importe anual y actualización anual. Si el contrato se firmó antes de que el municipio aprobara la tasa, no hay cláusula que la cubra y la paga el propietario hasta la renovación.