Cómo valorar un piso con inquilino dentro: métodos y descuentos

Tienes un piso alquilado y quieres venderlo. La primera sorpresa llega pronto: no vale lo mismo que el piso idéntico del vecino, que está libre. La segunda es que casi nadie sabe decirte cuánto menos vale, ni siquiera algunos portales de valoración. Esta guía te da el marco legal vigente en 2026 y dos métodos para calcularlo con números encima de la mesa.

Qué compra exactamente quien compra tu piso

Lo primero es entender el producto. Si vendes una vivienda arrendada, la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 14) dice que el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador era una sociedad. Traducido: quien compra hereda tu contrato, tu renta y tu inquilino, con sus plazos.

Y hay un actor más: el propio inquilino. La LAU (artículo 25) le reconoce derecho de adquisición preferente: salvo que renunciara a él en el contrato, o que vendas el edificio completo, debes notificarle la venta y tiene treinta días para igualar la oferta. Rara vez lo ejerce, pero el trámite hay que hacerlo y añade semanas al calendario de la venta.

Por qué vale menos que el piso libre del vecino

El descuento no es un capricho del mercado: es aritmética de demanda. Un piso libre lo puede comprar cualquiera; un piso con inquilino solo lo compra un inversor, alguien que ya tiene vivienda o que busca renta en vez de techo. Las familias que buscan casa para entrar a vivir quedan fuera, y en la mayoría de las zonas son la mayoría de la demanda y quienes mejor pagan. Menos compradores compitiendo significa menos precio final en la escritura.

A eso se suma la incertidumbre: el comprador no controla cuándo podrá disponer del piso ni de su dinero. Si el contrato es reciente y la renta está al día, la incertidumbre es pequeña y el precio se resiente poco. Si el contrato es antiguo, con una renta baja y años de prórroga por delante, el comprador está comprando un grillete, no una vivienda, y lo descuenta en el precio.

Método 1: valor libre menos descuento

Parte del valor de mercado del piso libre, calculado con testigos reales como explicamos en cómo valorar tu piso por ti mismo, y aplícale un descuento según el contrato que hereda el comprador. No hay una tabla oficial: el descuento se negocia caso a caso, y depende sobre todo de tres cosas.

• La renta frente a mercado. Si el inquilino paga lo que pagaría uno nuevo hoy, el descuento es el coste de no poder usar el piso: moderado. Si paga la mitad, el descuento es mucho más profundo.
• El tiempo que queda de contrato. Quedar dos años de contrato no es lo mismo que quedar siete. Cada año de espera es un año sin disponer del activo ni de su dinero.
• El inquilino concreto. Un inquilino solvente y al corriente es casi un argumento de venta; uno conflictivo o con impagos hunde el precio, y con razón, porque el problema viaja con la escritura.

Método 2: capitalizar la renta

El inversor que compra tu piso hace esta cuenta, así que conviene hacerla tú primero: valor igual a renta neta anual dividida entre la rentabilidad que exige. Ojo con la renta neta: no es la mensualidad multiplicada por doce. Hay que descontar IBI, comunidad, seguro de impago, mantenimiento, la gestión si la hace una agencia y los meses vacíos que el mercado regala de vez en cuando. Una renta bruta de 1.870 euros suele quedarse en unos 1.400 limpios. Con datos de Madrid de septiembre de 2026 (idealista): un piso de 80 m² libre vale unos 516.000 euros (6.458 €/m²) y se alquila por unos 1.870 euros al mes (23,4 €/m²). Neta de gastos, la renta queda en torno a 1.400 euros al mes, es decir, unos 16.800 al año. Si el inversor exige un 4,5% neto, su precio es de unos 373.000 euros; si exige un 5%, unos 336.000.

Ahora cambia un solo dato: el contrato es antiguo y el inquilino paga 900 euros. La renta neta baja a unos 8.100 euros al año y la capitalización se desploma a unos 180.000 euros al 4,5%. El ejemplo es extremo, pero muestra la verdad incómoda: en un piso alquilado, el valor no lo pone el metro cuadrado, lo pone el contrato. Para afinar la rentabilidad que puedes esperar, revisa cómo calcular la rentabilidad del alquiler.

El valor real de tu piso estará casi siempre entre los dos métodos: la comparación con descuento marca el techo y la capitalización, el suelo. Cuanto mejor es el contrato, más cerca del techo vendes.

Cómo mejorar el valor antes de poner el anuncio

No todo está decidido cuando te sientas a vender. Hay palancas reales: actualizar la renta del contrato si la ley y el contrato lo permiten (un contrato a precio de mercado vale mucho más que uno antiguo), tener la documentación impecable (contrato, recibos de las mensualidades, certificado de estar al corriente de pagos), y presentar la venta como lo que es para tu comprador: una inversión con renta en mano desde el primer día, no un problema heredado.

También ayuda cómo presentas la operación. Un anuncio que dice "se vende con inquilino" espanta; uno que dice "inversión con renta inmediata del X% neto, contrato vigente e inquilino solvente con tres años de pagos puntuales" atrae exactamente al comprador que buscas. Es el mismo piso, contado al público correcto.

La palanca mayor es la ocupación. Si el contrato está a punto de terminar y no hay prórroga obligatoria, esperar a que el piso quede libre puede sumarle una cantidad importante al precio. Y si el inquilino está dispuesto a marcharse a cambio de una compensación, haz la cuenta: a veces pagar unos meses de renta como indemnización sale muy rentable comparado con el descuento por vender ocupado. Este artículo es información general; para tu contrato concreto, un profesional que lo lea es la mejor inversión.

Para cerrar el círculo: si dudas entre vender ahora con inquilino o esperar, la decisión es la misma de siempre, alquilar antes de vender con sus ventajas y riesgos. Y para el punto de partida de cualquier método, una valoración online de tu vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto pierde un piso por tener un inquilino dentro?

No hay una cifra oficial: el descuento se negocia caso a caso y depende de la renta del contrato, los años que quedan y la solvencia del inquilino. Lo que sí es constante es el mecanismo: un piso ocupado solo lo compran inversores, y ellos pagan según la renta que reciben, no según el metro cuadrado. A igual renta que mercado, el descuento es moderado; con renta antigua, puede ser muy profundo.

¿Puedo vender mi piso si el inquilino no quiere irse?

Sí, puedes vender sin que el inquilino se marche: el comprador queda subrogado en tu contrato por la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 14) y hereda la relación con el inquilino durante los cinco o siete primeros años. Lo que no puedes es prometer al comprador el piso vacío si el contrato sigue vivo, salvo que negocies la salida con el inquilino.

¿Tiene el inquilino preferencia para comprar el piso?

En general sí. El artículo 25 de la LAU le da derecho de adquisición preferente: notificada la venta, dispone de treinta días para igualar la oferta. No se aplica si renunció a ese derecho en el contrato o si vendes el edificio completo a un solo comprador. Conviene revisar el contrato y hacer la notificación fehaciente antes de cerrar la venta con un tercero.

¿Cómo se calcula el valor de un piso alquilado por capitalización?

Divide la renta neta anual entre la rentabilidad que exige un inversor. Ejemplo con datos de 2026: renta de 1.400 euros netos al mes son 16.800 al año; a una exigencia del 4,5% neto, el valor es de unos 373.000 euros. La clave está en usar la renta del contrato actual, no la de mercado: si el contrato es antiguo y barato, el valor cae con él.

¿Merece la pena esperar a que acabe el contrato para vender?

Depende del descuento y del tiempo que quede. Si quedan pocos meses y el piso libre vale claramente más, esperar suele compensar: el alquiler de esos meses es un extra y la venta posterior sale mejor. Si quedan años de contrato o prórroga obligatoria, esperar cuesta más que el descuento. Haz la cuenta de ambos escenarios con tu valoración real antes de decidir.

¿Qué pasa si vendo y el inquilino deja de pagar después?

El problema pasa a ser del comprador, que heredó el contrato completo: es quien puede reclamar la renta o iniciar el desahucio. Para ti como vendedor, la obligación era vender con la verdad por delante: ocultar impagos conocidos del inquilino puede darte un pleito posterior con el comprador. Lo honesto también es lo seguro.