Alquilar un piso amueblado o sin amueblar: qué renta más en 2026

Es una de las decisiones que más condiciona la rentabilidad de un piso en alquiler y una de las que peor se suelen hacer: amueblar o no amueblar. La mayoría de propietarios decide por inercia (lo que ya tiene el piso) o por intuición (amueblado se cobra más). Y es verdad que se cobra más, pero la cuenta tiene tres sumandos más: la inversión, el desgaste y la rotación. Vamos a hacerla completa, con datos por provincia y con la parte fiscal que casi nadie mete en la ecuación.

Lo que dicen los números: amueblado cobra más

El análisis más reciente que compara ambos mercados es el que publicaron Fotocasa y Milanuncios en julio de 2024, cruzando los precios de oferta del alquiler con el coste del mobiliario de segunda mano. Para una vivienda de 80 metros cuadrados, estas son las diferencias mensuales entre alquilar amueblado y sin amueblar:

• Madrid: 1.607 euros amueblada frente a 1.288 euros sin amueblar. Son 319 euros al mes, un 25 % más.
• Barcelona: 1.866 frente a 1.376 euros, 490 euros al mes, un 36 % más.
• Segovia: 744 frente a 656 euros, 88 euros al mes, un 13 % más.
• En provincias como Santa Cruz de Tenerife, Huelva, Girona o Melilla, la vivienda amueblada cuesta entre un 40 % y un 80 % más que la vacía.

Dos precisiones antes de seguir. La primera: son precios de oferta de los anuncios, no rentas firmadas en contrato, y el estudio es de julio de 2024, así que las cifras absolutas han subido desde entonces aunque la estructura (amueblado más caro) se mantiene. La segunda: ese sobreprecio no es beneficio. Es ingreso bruto al que hay que restarle tres cosas.

Los tres costes que se comen la prima

El primero es la inversión inicial. Equipar una vivienda con muebles y electrodomésticos de segunda mano cuesta de media 1.797 euros según el propio estudio de Fotocasa y Milanuncios (2024). Con mobiliario nuevo de gama media, la cifra real para un piso completo suele moverse entre 5.000 y 10.000 euros según calidad y metros. En Madrid, con una prima de 319 euros al mes, amortizas esa inversión en entre seis meses y dos años y medio. En Segovia, con 88 euros de prima, el retorno de 5.000 euros invertidos se estira a casi cinco años.

El segundo es el desgaste. El mobiliario de alquiler no dura para siempre: colchones, sofás, lavadoras y mesas sufren un uso intensivo y cada cierto tiempo toca reponer. Una regla prudente es presupuestar la renovación completa del mobiliario cada ocho a diez años, con reposiciones parciales antes.

El tercero, y el que más se olvida, es la rotación. El piso amueblado atrae a inquilinos de estancias más cortas: personas desplazadas por trabajo, estudiantes, parejas que empiezan. Eso significa más cambios de inquilino, más periodos vacíos entre contrato y contrato, más limpiezas y más gestión. Si tu piso amueblado está vacío un mes de media cada dos años, esa prima del 25 % pierde casi la mitad de su valor. El piso sin amueblar, en cambio, atrae a quien busca quedarse: familias con sus propios muebles, inquilinos de largo recorrido que cuidan la vivienda porque la sienten suya.

Hay también una diferencia de perfil que conviene conocer antes de decidir. En las capitales, gran parte de la demanda joven llega sin muebles y descarta directamente los pisos vacíos, así que anunciar sin amueblar reduce el número de candidatos y puede alargar el tiempo de comercialización. En ciudades medias como Segovia ocurre lo contrario: buena parte de los inquilinos ya vienen de otra vivienda, tienen sus cosas y valoran precisamente que el piso esté vacío, porque montar su casa es para ellos una ventaja y no un problema.

La cuenta fiscal que casi nadie hace

Aquí hay un punto a favor del amueblado que pocos propietarios aprovechan: el mobiliario cedido con la vivienda se puede amortizar fiscalmente. Según la Agencia Tributaria (Manual práctico de Renta 2025, con normativa en el artículo 23.1 b) de la Ley del IRPF y los artículos 13 h) y 14 de su Reglamento), las cantidades destinadas a la amortización de los bienes cedidos con el inmueble son gasto deducible del rendimiento del alquiler. Para instalaciones, mobiliario y enseres, la tabla de amortización simplificada (Orden de 27 de marzo de 1998) fija un coeficiente máximo del 10 % anual.

En práctica: si inviertes 6.000 euros en amueblar, puedes deducir hasta 600 euros al año durante diez años de tu rendimiento neto del alquiler, además del 3 % anual que ya amortizas del inmueble. No es una cantidad que cambie la vida, pero sumada a la prima de renta mejora la rentabilidad neta del amueblado, y la mayoría de propietarios la deja pasar. Esta información es general; tu caso concreto conviene revisarlo con un asesor fiscal.

Cuándo renta más cada opción

Con todos los sumandos sobre la mesa, el patrón es bastante claro:

Amueblado renta más cuando el piso está en una zona de alta demanda de perfiles temporales (Madrid capital, cerca de universidades, hospitales o polos de oficinas), cuando el propietario puede gestionar la rotación sin agencia, y cuando el mobiliario se resuelve con inversión contenida, incluida la segunda mano. En esos casos la prima del 25 % de Madrid compensa con creces el desgaste.

Sin amueblar renta más cuando el piso está en mercados de alquiler estable y familiar, como gran parte de Segovia, donde la prima es del 13 % y el inquilino tipo se queda muchos años; cuando el propietario quiere gestión mínima; y cuando la vivienda es grande, porque amueblar tres o cuatro dormitorios multiplica la inversión y el riesgo de desgaste. Aquí el binomio ganador es renta algo menor pero estable, con vacíos casi nulos.

Un apunte sobre precio: sea cual sea tu elección, la prima que puedas pedir depende de tu comparación directa, no de la media de la provincia. El método para fijarla lo desarrollamos en cómo fijar el precio del alquiler de un piso paso a paso, y si tu duda es cuánto pedir en la capital, está la guía de cuánto puedo pedir de alquiler por mi piso en Madrid.

Si amueblas, hazlo con protección

La ley no distingue entre alquilar con o sin muebles: mismo régimen de duración, misma fianza obligatoria de una mensualidad (artículo 36.1 de la LAU) y mismo límite a las garantías adicionales, que no pueden superar dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 36.5 de la LAU en su redacción vigente). Lo que sí cambia es lo que conviene documentar:

• Inventario anexo al contrato, con fotos y estado de cada mueble y electrodoméstico, firmado por ambas partes. Es tu prueba si algo desaparece o se rompe más allá del uso normal.
• Cláusula de conservación razonable: el inquilino responde del deterioro que no sea desgaste por uso ordinario (artículo 1.555 del Código Civil y la propia LAU).
• Electrodomésticos con garantía registrada a tu nombre, y decide por escrito quién asume las reparaciones de averías, que no son desperfectos del inquilino sino mantenimiento.

Si lo que buscas es justo lo contrario, estancias cortas con rotación, revisa antes las diferencias entre alquiler de temporada y contrato habitual, porque el amueblado es el formato natural de la temporada y sus reglas son otras.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto más se cobra por un piso amueblado?

Según el estudio de Fotocasa y Milanuncios (julio de 2024), un piso de 80 m² amueblado se anuncia un 25 % más caro en Madrid (319 euros más al mes), un 36 % más en Barcelona (490 euros) y un 13 % más en Segovia (88 euros). Son precios de oferta de anuncios, no rentas firmadas, y de 2024.

¿Merece la pena comprar muebles para alquilar el piso?

Depende de la prima de tu zona. Con la prima de Madrid, una inversión de 5.000 euros se recupera en poco más de un año. Con la de Segovia (88 euros al mes), tardarías casi cinco años, y ahí suelen ganar la estabilidad y la menor rotación del alquiler sin amueblar. Haz la cuenta con tu comparación directa, no con la media.

¿Puedo deducir los muebles del alquiler en la declaración?

Sí. El mobiliario cedido con la vivienda se amortiza como gasto deducible del rendimiento del alquiler con un coeficiente máximo del 10 % anual, según la Agencia Tributaria (Renta 2025, artículos 23.1 b) de la LIRPF y 13 h) y 14 del Reglamento). Si gastas 6.000 euros, deduces hasta 600 al año durante diez años.

¿Qué pasa si el inquilino rompe los muebles?

El desgaste por uso normal lo asume el propietario, pero los daños que lo excedan responde el inquilino. Para poder reclamarlos necesitas un inventario firmado con fotos y estado de cada pieza anexado al contrato; sin ese documento, demostrar el estado inicial en un conflicto es casi imposible.

¿Es mejor alquilar amueblado de temporada o vacío de larga duración?

Son negocios distintos. La temporada amueblada cobra más por mes pero rota más, exige más gestión y tiene reglas distintas del contrato habitual. El alquiler de larga duración sin amueblar cobra algo menos y ofrece estabilidad con inquilinos que se quedan años. La elección depende de tu zona, tu tiempo y tu tolerancia a la rotación.