Alquiler de temporada vs contrato habitual: qué cambia ahora

Alquilar tu piso "por temporada" en vez de con un contrato habitual dejó de ser un truco sin riesgo: desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 regula por primera vez el arrendamiento de vivienda temporal dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y le pone barandillas serias. La norma, aprobada como paquete urgente de protección de la función social de la vivienda, llegó después de que el Congreso derogara un decreto casi idéntico una semana antes, y rehizo el régimen con ajustes. Si usas la fórmula equivocada, el contrato se convierte en habitual con efectos retroactivos y pierdes el control del plazo. Te explico qué es cada figura, qué ha cambiado y cuál te conviene como propietario.

Qué es cada contrato según la LAU

El contrato habitual (artículo 2 de la LAU) es el de toda la vida: el piso es la vivienda del inquilino, su destino es "satisfacer la necesidad de vivienda" permanente de quien lo firma, incluido el alquiler de una habitación. Las reglas del contrato cubren también lo que alquiles como accesorio del piso: el garaje, el trastero o el propio mobiliario van dentro del mismo régimen.

El contrato temporal es otra cosa: cubre la necesidad de vivienda de alguien que está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. Un traslado laboral de un año, una obra integral en su casa, un máster en otra ciudad. No es un alquiler turístico (eso es hospedaje, va por otra vía) ni un comodín para alquilar por meses a quien quiera vivir ahí a largo plazo.

La regla de oro: la causa, por escrito

Aquí está el cambio grande de la reforma, el que separa un temporal válido de un problema. El nuevo artículo 7.2 de la LAU obliga a que el contrato temporal prevea de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento. La causa debe ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae sobre ti, el arrendador.

¿Y si el contrato no recoge la causa, o es una excusa? La ley es contundente: el contrato pierde su naturaleza temporal y pasa a regirse como un contrato de vivienda habitual con efectos retroactivos a la fecha de firma. Traducción práctica: todo lo que pactaste pensando en meses (salida rápida, precio por temporada) se cae, y el inquilino gana los derechos de un contrato habitual desde el día uno.

Cómo acreditar la causa: el papel que te salva

Como la carga de la prueba es tuya, el contrato no basta: guarda la evidencia desde el día de la firma. Según la causa, lo típico es:

• Traslado laboral: carta o contrato de la empresa con destino y duración del desplazamiento.
• Obra en la vivienda habitual: presupuesto y contrato con la constructora, o licencia de obra.
• Estudios: matrícula o carta de admisión del programa.
• Cuidado de un familiar u otras causas personales: cualquier documento que las acredite.

Que el contrato nombre la causa concreta y la fecha prevista de fin. Un "motivos personales" genérico es casi como no poner nada.

Duración: donde más se notan las diferencias

Contrato habitual. La duración es libre, pero si pactas menos de cinco años (o de siete si el arrendador es una sociedad), el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino decida no renovar (artículo 9). Superado ese plazo, si nadie avisa (el propietario con cuatro meses, el inquilino con dos), sigue una prórroga tácita anual de hasta tres años más (artículo 10). En total, tu inquilino puede quedarse hasta ocho o diez años con todas las de la ley.

Contrato temporal. La duración también es libre, pero con los límites del nuevo artículo 9 bis, que la reforma acaba de introducir: debe ser superior a 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses, en atención a la causa. Si la causa sigue viva al vencer, se puede prorrogar por acuerdo expreso, sin superar en conjunto los 12 meses salvo que la causa persista. Y aquí el segundo aviso: si el contrato excede de 12 meses sin justificación, o encadenas más de dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino y el mismo piso, el primero se entiende celebrado como contrato habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas incluidas.

Renta, fianza y salidas

• Renta: en ambos contratos la fijan libremente las partes (artículo 17). La actualización anual funciona según lo pactado, con el IRAV como referencia cuando el pacto no detalla índice; revisa cómo se aplica en cómo subir la renta del alquiler dentro de la ley. Si tu piso está en zona tensionada, los límites de la Ley de Vivienda pesan sobre el contrato habitual: los repasamos en zonas tensionadas en Madrid: qué cambia para el propietario.
• Fianza: una mensualidad de renta en ambos, por ser arrendamientos de vivienda (artículo 36). Los detalles de devolución están en la fianza del alquiler: cuánto es y cómo se devuelve.
• Desistimiento del inquilino: en el habitual, puede irse pasados seis meses con 30 días de preaviso. En el temporal, la reforma lo agiliza: puede desistir tras solo un mes, avisando con diez días (artículo 11). Menos anclaje para ambas partes.

Qué te conviene como propietario

Si tu inquilino va a vivir en el piso a largo plazo, el contrato habitual es el camino: plazos claros, estabilidad y ningún riesgo de reclasificación. El precio de esa estabilidad es la duración mínima protegida.

El temporal encaja cuando la causa es real y está documentada: un directivo desplazado un año, una familia mientras reforma su casa, un profesional en un proyecto cerrado. Suele admitir una renta algo mayor y te devuelve el piso en una fecha cierta. A cambio, asumes más rotación: cada salida son semanas de piso vacío, limpieza, fotos y búsqueda de inquilino, y el desistimiento con diez días de preaviso puede descolocarte el calendario. Haz la cuenta anual completa, no solo la mensualidad. Y úsalo solo cuando la causa existe de verdad y guárdala acreditada: contrato de trabajo del inquilino, orden de traslado, matrícula del curso, presupuesto de la obra.

Lo que ya no cuela es el "temporal" de despacho: firmar once meses a alguien que buscaba casa, sin causa ninguna, para esquivar los cinco años del habitual o los límites de renta. Con la reforma, ese contrato vale como habitual desde su firma y encima te deja en evidencia.

El contexto empuja a hacerlo bien: el alquiler en Madrid capital cerró septiembre de 2026 en 23,4 euros por metro cuadrado, un 5,7% más que un año antes, según idealista. Con la demanda así de fuerte, un temporal bien documentado se alquila rápido; no necesitas forzar la figura con inquilinos que buscan vivienda permanente. Si estás decidiendo entre fórmulas o a qué renta salir, una valoración online de tu vivienda te da la base de precio para ambos escenarios.

Este artículo es información general y no sustituye asesoramiento legal: la reforma es reciente y su aplicación concreta puede variar caso a caso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi piso por temporada a un turista?

No. El contrato temporal exige que el inquilino se halle desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, como un traslado laboral o una obra en su vivienda. El alojamiento de turistas es una actividad de hospedaje, excluida del arrendamiento de vivienda y regulada por la normativa turística de cada comunidad autónoma.

¿Qué pasa si no pongo la causa en el contrato de temporada?

El contrato pierde su naturaleza temporal y pasa a ser un contrato de vivienda habitual con efectos retroactivos a la fecha de firma, según el artículo 7.2 de la LAU. El inquilino gana desde el primer día el plazo mínimo de cinco o siete años y las prórrogas, y tú pierdes la fecha de salida que creías tener pactada.

¿Cuánto puede durar como máximo un alquiler de temporada?

Como regla general, doce meses en conjunto, prórrogas incluidas, y siempre superior a treinta y un días. Solo cabe superar ese tope si la causa de temporalidad justificada sigue existiendo. Si dura más sin justificación, la ley lo convierte en contrato habitual con todas sus protecciones.

¿Puedo encadenar varios contratos de temporada con el mismo inquilino?

No como estrategia. Si se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como contrato habitual y se le aplican el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10 de la LAU. Solo una causa nueva y real sostiene un nuevo temporal.

¿El inquilino de un contrato de temporada puede irse antes de tiempo?

Sí, y con más facilidad que en un habitual. Tras la reforma, el inquilino temporal puede desistir del contrato una vez cumplido el primer mes, comunicándolo con diez días de antelación. En el contrato habitual necesita esperar seis meses y avisar con treinta. Tenlo en cuenta al calcular la rentabilidad del periodo.